У роста ипотеки обнаружена дополнительная причина

В IV квартале 2017 г. российские банки одобрили около 68,7% заявок на ипотечные кредиты, в то время как I квартале – лишь 41,5%, следует из данных Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Его статистика не учитывает показатели Газпромбанка, но отражает информацию о кредитах Сбербанка, который за 2017 г. выдал более половины ипотеки в стране.

По подсчетам Национального бюро кредитных историй, в октябре – декабре банки (без учета Сбербанка) одобрили 67% заявок на ипотеку, с начала 2016 г. показатель вырос на 4 процентных пункта.

Статистику по конкретным банкам бюро не раскрывают. Представители Сбербанка и ВТБ отказались сообщить «Ведомостям» свою долю одобрений ипотеки. Главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников сказал лишь, что в его банке этот уровень «стабилен и гораздо выше 50% все последние годы, в том числе кризисные».

Газпромбанк, Россельхозбанк, Райффайзенбанк, выдающие значительную долю ипотечных кредитов, на запросы «Ведомостей» не ответили.

Но некоторые коммерческие банки согласились назвать «Ведомостям» процент одобренных ипотечных заявок. В «Дельтакредите» процент отказов в ипотеке за 2017 г. снизился до 12,9%, утверждает его представитель. В ТКБ эта доля в прошлом году составила 20–25%, у МТС-банка – 20–30%, у банка «Глобэкс» – менее 30%. Доля одобренной ипотеки в УБРиР стремится к 90%, но только для клиентов-зарплатников и с хорошей кредитной историей, а по новым заемщикам – 50–60%, сообщили в его пресс-службе.

Причины сговорчивости

«Возможно, такой серьезный рост в прошлом году связан с тем, что банки держали ипотечный продукт лишь формально, а реально выдавали жилищные кредиты только наиболее качественным заемщикам», – рассуждает Матовников. По его словам, рост одобрения ипотеки вполне может быть следствием того, что сами банки в 2017 г. стали активнее: «Ипотека не самый доходный для многих банков продукт, в кризис и сразу после него не у всех были длинные ресурсы для того, чтобы поддерживать выдачу ипотеки».

Кроме того, по наблюдениям экспертов, в прошлом году за ипотекой стали обращаться качественные заемщики, которые в 2015–2016 гг. откладывали покупку жилья в кредит. Рост числа заявок «хороших» клиентов и обеспечил рост одобрений, объясняет гендиректор ОКБ Даниэль Зеленский. По его данным, в 2017 г. 59% претендентов на ипотеку имели скоринговый балл с минимальной вероятностью дефолта, в других сегментах кредитования такой балл в среднем был только у 36% заявителей.

Снижение кредитных ставок приводит к уменьшению общей долговой нагрузки на заемщика – это значит, что еще больше потенциальных клиентов способны потянуть ежемесячный платеж, добавляет ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Чем ниже ставка, тем меньше ежемесячный платеж и, как следствие, больше заемщиков могут получить одобрение, соглашается начальник департамента оценки розничных рисков банка ТКБ Сергей Тараканов.

Портрет отказника

Банкиры назвали несколько наиболее распространенных причин, по которым потенциальному заемщику могут отказать в ипотеке.

Плохая кредитная история и высокая долговая нагрузка – самые частые из них, сообщили представители банков и Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).

«Недавние просрочки по кредитам, допущенные менее года назад, существенно снижают шансы клиента на получение положительного решения», – говорит зампред правления «Дельтакредита» Ирина Асланова. Прежде чем взять ипотеку, она советует закрыть другие кредиты, чтобы снизить долговую нагрузку.

При оценке платежеспособности заемщика банки рассматривают доход не только самого заемщика, но и совокупный доход семьи, не только зарплату, но и другие источники доходов (рента, процент, дивиденды и проч.). Коэффициент нагрузки – соотношение ежемесячного платежа по кредитам и дохода – может составлять и 30, и 60%.

«Например, для совокупного дохода семьи в 100 000 руб. мы допускаем максимальную совокупную кредитную нагрузку до 35 000 руб. (с учетом всех ежемесячных платежей по имеющимся кредитам), а для дохода в 400 000 руб. – до 220 000 руб.», – приводит пример управляющий Санкт-Петербургским филиалом «Росгосстрах банка» Елена Веревочкина.

«Добросовестный кредитор должен учесть, что у заемщика может смениться место работы, возникнуть дополнительные расходы, и предусмотреть, чтобы после ежемесячного погашения кредита у семьи оставалось достаточно средств для проживания», – замечает представитель АИЖК.

Большинство банков, а также АИЖК стараются не допускать случаев, когда отношение ежемесячного платежа к доходу за месяц превышает 60%.

Банки могут отказать в приобретении квартир с недопустимыми перепланировками, указал представитель АИЖК.

Среди частых причин отказа банкиры также упоминают недостоверные сведения о заемщике в его кредитной заявке, неполный пакет документов. Встречаются даже поддельные справки о доходах и месте работы. «Если заемщик предоставляет в банк поддельные документы, это сразу отказ», – говорит Веревочкина.