Рынок ждет дальнейшего снижения ставок по ипотеке

15 декабря Банк России снизил ключевую ставку на 0,5 процентных пункта, до 7,75% годовых. Рынок ждет дальнейшего снижения ипотечных ставок.

За пять лет ставки могут снизиться до 6% годовых

Банковские ставки по ипотеке сегодня в среднем составляют 9,95% годовых. Следующее заседание Банка России, на котором возможно очередное снижение ключевой ставки, запланировано на 9 февраля, однако, отмечают в АИЖК, основные игроки ипотечного рынка уже сейчас будут корректировать ценовые параметры своих продуктов с учетом ожиданий дальнейшего снижения ключевой ставки. На сколько ипотечная ставка может уменьшиться в ближайшее время, прогнозов пока никто не делает. В то же время долгосрочную перспективу озвучил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, заявивший, что в течение пяти лет ипотечные ставки в России могут снизиться до 6% годовых.

Снижение ставки, в соответствии с поручением президента РФ, считают в Минстрое и АИЖК, повысит уровень доступности ипотеки для населения с нынешних 35% семей до 50% в 2025 году. Если в 2017 году, по предварительным итогам, в России выдано около 1 млн ипотечных кредитов на общую сумму почти 2 трлн руб., то в 2018 году около 1,5 млн семей могут взять ипотечные кредиты. Об этом гендиректор АИЖК Александр Плутник сообщил на заседании совета при президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам. Прогноз АИЖК говорит о том, что объем ипотечного кредитования к концу 2020 года удвоится и достигнет 10 трлн руб. Это означает, что ежегодный рост показателя в течение ближайших трех лет составит более 20%.

Прогнозы банкиров, основанные на стабильном снижении ключевой ставки, звучат не менее оптимистично. «Возможно некоторое снижение ключевой ставки в первом полугодии 2018 года в рамках перспективы перехода к нейтральной кредитно-денежной политике, вследствие чего и ставка по ипотеке будет двигаться в сторону снижения, что будет являться дополнительным фактором роста потенциального объема выдач на фоне стабилизации экономических условий в целом», — считает директор финансового департамента Московского кредитного банка Елена Швед.

При этом, по данным руководителя группы аналитики рынка банка «ДельтаКредит» Назара Аржанникова, сегмент вторичного жилья по-прежнему преобладает над первичным в соотношении примерно 65/35. Но ситуация по РФ отличается: так, в регионах с высокой строительной активностью (Московская область, Краснодар, Уфа) доля первички может превышать средние значения по рынку.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычев считает, что увеличению спроса со стороны ипотечных клиентов первичного рынка, помимо снижения ставок, будет способствовать и еще один фактор — в 2018 году власти начнут субсидировать ипотеку для многодетных семей. В Минстрое поясняют, что для семей с двумя детьми ставка будет субсидирована до 6% сроком на три года, а для семей с тремя детьми — на пять лет. Взять ипотеку на таких условиях готовы примерно 620 тыс. российских семей, подчеркивают в ведомстве. В совокупности эти факторы приведут к увеличению спроса и доли ипотечных клиентов в структуре продаж.

Волна рефинансирования

Отмечают эксперты и сформировавшийся в последнее время тренд на перекредитование. Руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров отмечает, что последний квартал 2017 года ознаменовался волнообразным ростом заявок на рефинансирование ранее выданных ипотечных кредитов с целью снижения процентной ставки. «Этим активно пользуются люди, взявшие кредиты в 2015–2016 годах под 12,5% и более, снижая процентную ставку по кредиту сейчас до 9,5%, и ежемесячный платеж — примерно на 10–15%. Банки тоже активно пользуются инструментом рефинансирования для увеличения своего кредитного портфеля надежных закладных не за счет привлечения новых заемщиков, а за счет других банков, рефинансируя у себя кредиты их заемщиков, которые уже показали стабильную платежеспособность», — говорит эксперт.

Как поясняет Николай Лавров, механизм рефинансирования напрямую связан с ключевой ставкой ЦБ. Банки выдают кредиты по ставке на 2–3% выше ключевой, и если ключевая ставка понижается, то прибыль банка вырастает. «Банк может пересмотреть ставку по выданному кредиту для частного лица, но сам он этого не делает и не информирует о такой возможности. Зато банкам, обладающим малым ресурсом на рекламу, гораздо интереснее выдать кредит хорошему заемщику другого банка под новый процент, то есть рефинансировать его, чем искать нового», — поясняет эксперт.

Расходы по рефинансированию Николай Лавров рассчитывает следующим образом: 3500 руб. на оценку квартиры; около 10 тыс. руб. на страховку; комиссия профессиональных брокеров, которые могут подобрать лучшее предложение по новой кредитной ставке, составит около 30 тыс. руб. Выгода от удачного рефинансирования кредита, например, для суммы задолженности 2,8 млн руб., взятой под 11,35%, с ежемесячным платежом 31 900 руб., при рефинансировании под 9,25%, составляет 4900 руб. в месяц, так как платеж уменьшается до 27 000 руб. Годовая выгода составляет 58,8 тыс. руб., то есть все расходы на операцию окупаются менее чем за год. «Каждый может рассчитать свою выгоду, умножив разницу в процентных ставках взятого и возможного кредита на остаток задолженности», — говорит эксперт.

«Уже в 2018 году доля кредитов на рефинансирование может превысить 20% от всего объема выданной ипотеки — это около 800–900 млрд руб.», — говорит советник председателя правления, директор Азиатско-Тихоокеанского банка по розничному бизнесу Александр Парамонов. «Если говорить о ставке, то в случае ее снижения до уровня 7% годовых или даже преодоления этой границы спрос на ипотеку будет значительно выше, чем сегодня», — продолжает эксперт.

В цифрах это выражается следующим образом. По словам коммерческого директора RDI Илоны Карягиной, снижение ставки на один процентный пункт приводит на 10–15% больше покупателей в отдел продаж компании. Например, наибольшее количество покупок квартир в ЖК RDI с привлечением ипотеки пришлось на апрель (78%), июль (75%) и ноябрь (71,2%), а в среднем за год этот показатель составил 68%.

В целом рост рынка ипотеки имеет и обратную сторону — потенциальное увеличение числа дефолтных заемщиков и образование «ипотечного пузыря». Пока ситуация выглядит неплохо: по данным АИЖК, доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 августа 2017 года составила 2,52%, что ниже, чем годом ранее, когда доля «дефолтных» кредитов составляла 3,07% портфеля.

Но все же, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль — Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов, в условиях снижения цен на недвижимость и не слишком радужной общей экономической ситуации банки понимают, что часть заемщиков не сможет выплачивать ипотеку по кредиту.

Наиболее опасными являются кредиты с низким первоначальным взносом, напоминают в АИЖК. «В основном это отдельные совместные программы банков и застройщиков», — говорят в агентстве. По данным Банка России, доля кредитов с первоначальным взносом менее 20% растет: если в четвертом квартале 2016 года на них приходилось 6,8% всех выданных ипотечных ссуд, то в третьем квартале 2017-го — 29,4%.

Чтобы попытаться избежать рисков, ЦБ вводит новые требования к ипотеке с низким первоначальным взносом. С 1 января для кредитов, которые выдаются с первоначальным взносом менее 20%, устанавливаются повышенные коэффициенты риска. Итогом станет либо увеличение суммы первоначального взноса, либо увеличение процентных ставок по таким кредитам.

«С учетом того, что ЦБ твердо контролирует банковскую сферу и намерен провести политику ужесточения требований к уровню первоначального взноса, мы можем ожидать, что данные меры улучшат качество ипотечного портфеля», — говорит и.о. руководителя департамента ипотеки компании «НДВ-Недвижимость» Ирина Ячменева.

РБК, 18.01.2018
 Оксана Самборская