Санкции могут ударить по ипотечным ставкам

Потенциальное наложение санкций США на российские гособлигации может привести к росту ключевой ставки ЦБ, что в свою очередь повысит ипотечные ставки и увеличит стоимость кредитов для девелоперов, считают эксперты, опрошенные РИА Недвижимость.

В начале апреля США ввели новые санкции против РФ. В санкционный список попал ряд крупных российских бизнесменов и подконтрольные им компании, в частности, Олег Дерипаска и контролируемые им En+ Group, "Группа ГАЗ", "Базовый элемент" и "Русал", Виктор Вексельберг и его группа "Ренова", а также Сулейман Керимов, Кирилл Шамалов, глава "Газпрома" Алексей Миллер, глава ВТБ Андрей Костин. После этого курс рубля обвалился более чем на 10%. При этом остается возможность введения санкций против российских долговых обязательств.

Конец дешевой ипотеки

Государственные долговые обязательства являются популярным средством инвестирования в мире и непосредственно влияют на рынок недвижимости, говорит руководитель департамента консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Ярослав Дарусенков.

"К примеру, в начале 21 века повышенный спрос на долговые бумаги в США привел к снижению процентных ставок по ипотеке ниже разумного уровня. В результате чего, с одной стороны, рынок ипотеки переживал бум, а с другой стороны, стандарты выдачи кредитов были занижены. Это стало одной из причин ипотечного кризиса в 2007 году и более масштабного финансового в дальнейшем", — вспоминает он.

Но России снижение ставок по ипотеке ниже разумного уровня не грозит. Санкции против российского госдолга сильно ослабят рубль и заставят ЦБ РФ поднять ключевую ставку, прогнозирует управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"Не исключаю, что по результатам маневров регулятора ставки могут вернуться на уровень трех-четырехлетней давности, то есть подняться до 14% годовых и даже выше. Такой сценарий развития событий полностью "обнулит" прогресс, достигнутый ипотечным рынком в 2016-2017 годах", — рассуждает она.

С ней согласен управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин, который добавляет, что рост ключевой ставки ЦБ приведет к повышению процентной ставки и по ипотечным кредитам, и по кредитам, предоставляемым застройщикам в качестве проектного финансирования. "Все это ведет к удорожанию самого жилья и удорожанию покупки жилья для тех, кто берет ипотеку", — говорит эксперт.

Спрос на новостройки сейчас на 60% формируется благодаря ипотечным займам, поэтому застройщики столкнутся с еще более острым кризисом покупательской активности, чем в 2015 году, когда ипотека сопровождала не более трети всех продаж, развивает мысль Литинецкая. По ее мнению, это приведет к сокращению объема выдачи ипотеки до значений 2015 года.

По наблюдениям Халина, снижение ипотечной ставки на 1 процент годовых расширяет доступность ипотеки примерно на 20%. Если в результате описанных выше манипуляций ставка по ипотеке поднимется на 1-1,5 процентных пункта, то это может означать сокращение спроса на ипотечные кредиты примерно на 20-30%, подсчитывает он.

"При столь масштабном санкционном давлении пострадают крупнейшие отечественные компании, которые во многом зависят от зарубежных кредитов и не готовы к повышению ставок по рублевым займам. В этом случае могут начаться массовые сокращения, которые нанесут дополнительный удар по численности потенциальной аудитории покупателей", — прогнозирует Литинецкая.

Еще не вечер

Менее пессимистична директор департамента консалтинга и аналитики компании Knight Frank Ольга Широкова. Она считает, что рост доходностей гособлигаций — не такая большая проблема. "Если есть высокая доходность — а в России она сейчас есть — то всегда найдутся пути эту доходность получить", — говорит она, поясняя, что участники рынка гособлигаций как раз ждут "распродаж", чтобы войти в рынок по более высоким доходностям, которые вырастут в случае введения санкций.

Эксперт обращает внимание, что на рынке ОФЗ треть участников — иностранные инвесторы, но это не только американские и европейские игроки, существенная доля приходится на китайских и других не участвующих в войне санкций инвесторов.

Старший стратег компании JLL Владимир Пантюшин полагает, что вероятность принятия запрета на покупку российских облигаций невысока. "Запрет рассматривается в данный момент только применительно к новым выпускам. То есть продавать уже купленные выпуски инвесторам не потребуется", — добавляет он.

Однако Пантюшин прогнозирует сокращение темпов снижения ключевой ставки ЦБ вместо ожидаемых рынком более чем 1 процентного пункта до менее чем 0,5 пунктов. В целом из-за длинных временных лагов в строительстве проблемы — дефицит современных качественных площадей из-за низкого объема строительства — проявятся только в среднесрочной перспективе, заключает эксперт.

"Ну и запасы-резервы-бюджетные правила тоже никто не отменял — у регуляторов есть рычаги контроля за ситуацией на рынке. Так что вероятность кризисной ситуации с резким падением курса и таким же резким ростом ставок крайне низкая", — уверена Широкова.

А раз не будет кризиса, то и на рынке жилья будет все спокойно, за исключением внутренних проблем этого рынка, прежде всего законодательных, считает эксперт Knight Frank.