Адская ипотека, или Где искать низкие ставки
Земную жизнь пройдя до половины, я очутился в сумрачном лесу… рекламы ипотечных банков. И приглашаю читателя на прогулку по кругам адских уловок, чтобы вместе научиться находить в общем хоре не всегда правдивых обещаний реально выгодные варианты – ипотеку с более низкими ставками.
Только для жен чиновников
Вот фланируешь мимо фирменно-зеленых витрин Сбербанка и краем глаза видишь аршинные буквы: «Ипотека от 5%». И не цепляет.
Уже знаешь, что рядовому потенциальному заемщику здесь ничего не светит. И в углу плаката микроскопическими буковками будет написано, что это субсидируемая государством ставка для семей с детьми – так называемая семейная, или детская ипотека. И реальный объем выдач по таким ставкам в банковских портфелях обычно не превышает 1% от общего. Не ипотечный продукт, а сплошная математическая погрешность.
Другой вариант – просто погуглишь слово «ипотека», и на тебя начинает сыпаться спам, где предлагаются ставки в 6-7% годовых. Отправляешься в предвкушении на базовый сайт и выясняешь, что такой расклад оказывается возможен, но только если внесешь первоначальный взнос не менее 50%, а сам кредит готов погасить, допустим, за три года.
Третий вариант – с мизерной процентной ставкой и порой вообще без первоначального взноса предлагается кредит исключительно на последние неликвидные площади одной-двух новостроек.
Конечно, в нашей необъятной стране присутствуют редкие персоны, которым что-то из перечисленного может подойти. Как сообщила начальник управления партнерскими программами филиала Абсолют-Банка в Санкт-Петербурге Наталья Никитина, обычно за два-три года гасят кредиты, например, жены чиновников.
Но основные клиентские потоки струятся мимо.
В общем, в доброй половине ипотечной рекламы предлагаются неактуальные квартиры на нереальных условиях. И если такую ипотеку не берут, значит, это кому-нибудь нужно.
Такие ставки – пустопорожняя рекламная декларация, монотонно вбивающая ложь, будто у конкретного банка оптимальное предложение, в подкорку.
Банковские менеджеры такие ставки называют «маркетинговыми», уклоняясь от более честных формулировок – «нереальные», «заманушные», «обманные».
Утешает только то, что авторы этих заманух деньги, заработанные на этом поприще, тоже на что-то тратят и в свою очередь становятся жертвами других маркетологов – изобретателей соевого «мяса молодых бычков» и молочных продуктов «без пальмового масла».
Но сейчас более актуален вопрос, можно ли верить хоть чему-нибудь в рекламе ипотеки.
Робкие ростки доверия
Да, иногда верить можно. Прежде всего потому, что мы сегодня живем в фазе снижающихся ипотечных ставок и неуклонно ужесточающейся конкуренции.
Как на площадке выступлений BN.ru в рамках недавней Ярмарки недвижимости несколько раз повторил заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров, ставки снизились до исторического минимума. И на этом не остановились. И банки не на шутку стараются, чтобы не опаздывать в гонке снижения ставок и по массовым продуктам. А потом – чтобы донести до клиентов такую информацию.
Кроме того, при всей забюрократизированности та же госсубсидируемая ипотека – благо для матерей с двумя и более детьми. Конечно, если мама готова сбагрить детей бабушке и ходить на работу, а не вешать финансовую ответственность на шею единственному кормильцу.
А вышеупомянутые предложения от застройщиков-партнеров весьма выгодны гражданам, если вторые как раз и собирались покупать жилье в предлагаемой локации.
При этом у банков после многих лет взаимопроверок сложился со строительными компаниями клуб по интересам, где они друг друга вписывают во френдзону и награждают шевронами «почетный партнер первой-второй-третьей категории». И подобные статусы за счет снижения рисков действительно позволяют предложить клиенту ставку пониже на 0,5-1,0 п. п. А если застройщик решит компенсировать потери, то и на 2-3 п. п. Правда, у застройщиков практически никогда не хватало денег, чтобы компенсировать льготу на весь срок возвращения кредита. Обычно счастье заемщиков длится не более одного-двух лет.
Итак, повторим. Если потенциальный клиент нацелился на первичку, посещение разделов «Специальные акции» и «Аккредитованные партнеры» на сайтах строителей и банков превращаются для него в обязаловку. Возможен выигрыш 0,5–3,0 п. п. Также скидка в 0,5-1,0 п. п. полагается зарплатным клиентам. Правда, она не всегда плюсуется со скидкой от градостроителя-партнера.
Теоретически зарплатное рабство у нас отменено, каждый сотрудник вправе написать в бухгалтерию заявление и далее получать деньги на карту банка, какого сам пожелает. Практически – фигушки, вас много, а бухгалтер одна. Но иногда скромный букетик полевых цветов или коробка монпансье способны сотворить чудеса.
Хотите попробовать кое-что новое?
Но пока мы обсуждали достаточно избитые приемчики, в бонусах для заемщиков появилось кое-что новое.
Наверное, все помнят шумиху с «дальневосточной ипотекой» под 2% годовых. Понятно, как бы телевизор ни драл глотку, зрителю было все равно. В реальности окажутся облагодетельствованы максимум 20 тыс. семей, да и то где-то далеко-далеко за туманами.
Также российский рынок знаком с различными региональными программами типа «Ипотека для молодых агрономов». Кстати, знаком преимущественно благодаря дерзким статьям независимых изданий о том, что часть агрономов получила шиш с маслом.
Еще известна практика, когда какой-то новый ипотечный продукт пилотно обкатывают в одном регионе, чтобы далее распространить на всю державу.
Еще одна фишка появилась несколько лет назад точечно – кажется, у ныне поглощенного банка «ВТБ24», но постепенно завоевала сердца многих банкиров.
Суть: чем больше кредит, тем заманчивее бонусы.
«Если сумма кредита превышает 4 млн руб., а клиент успевает выйти на сделку за 30 дней, то ставка у нас снижается дополнительно», – рассказывает, например, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
«Понятно, что операционные расходы банка одинаковы при сопровождении ипотечной сделки что на 500 тыс. руб., что на 10 млн руб. Поэтому выдача ипотеки с крупными параметрами превращается в конкурентное преимущество. Одни банки идут от метража, обещая преференции при покупке жилья, например, от 100 кв. м. Другие – от суммы кредита. У кого-то 4 млн, у кого-то 5, а у кого-то 8 млн руб.», – взял труд обрисовать общую картину управляющий директор Северо-Западного регионального центра банка «Дом.рф» Аркадий Бочарников.
В общем, не забывайте спрашивать в банке, есть ли скидка на «дорогую ипотеку».
Топоголики
Но у многих банков кроме всего вышеперечисленного есть еще особые продукты. Они не «маркетинговые», то есть не бессмысленные. Но и не массовые – имеют свои ограничения. И, кстати, порой эти ограничения состоят из комбинации условий, уже упоминавшихся в этой весьма полезной и поучительной публикации, плюс некая комиссия.
В качестве примера приводим небольшую выборку из рейтинга банковских продуктов, составленного консалтинговой компанией «Русипотека» на 22 ноября.
Банк «Дом.рф» – 6,00% и 5,50%
Ставка действует при документальном подтверждении дохода, ПВ от 30%, для зарплатных клиентов и при сумме кредита свыше 8 млн руб., при наличии заключенных договоров страхования по риску утраты и повреждений приобретаемой недвижимости, а также личного страхования, при условии уплаты 10% от суммы кредита за снижение ставки на 3 п. п.
Росбанк – 6,99%
Ставка действует для кредитов, направленных на приобретение квартир на вторичном рынке или на приобретение новостройки. Первоначальный взнос от 20% от стоимости жилья, подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, совершение платежа за снижение процентной ставки в размере 4% от суммы кредита, при условии страхования жизни и здоровья, имущества и риска утраты (ограничения) права собственности на него. В рамках акции для зарплатных клиентов и сумме кредита свыше 6 млн руб.
Сбербанк – 7,10%
Ставка 7,10% годовых распространяется на кредиты для приобретения новостроек у определенных застройщиков с ПВ от 10%, сроком до семи лет, для клиентов, получающих зарплату на счет карты. При условии что доход заемщика подтвержден документально, заключен договор страхования жизни и имущества, а также при условии онлайн-одобрения квартиры.
Кстати, Антон Комаров из банка «Санкт-Петербург» соглашается, что для россиян размер кредитной ставки являлся, является и еще долго будет являться главным критерием при выборе ипотечного банка. Но в то же время зацикливаться не просто не стоит, а порой выходит себе в убыток.
Например, на первичке для многих покупателей оказывается удобна и позволяет сэкономить больше, чем дисконт по ставке, схема «рассрочка плюс ипотека». И тогда нужно голосовать не за самую низкую ставку, а за самый лояльный к клиентам банк.
Бюллетень недвижимости, 12.12.2019
Игорь Чубаха
