Приведет ли борьба банков за ипотечных заемщиков к заметному снижению ставок?

Конкуренция банков за ипотечных заемщиков усилилась, констатируют аналитики и участники рынка. Почему так происходит и какую выгоду от этого могут получить клиенты.

Банки заходят на второй круг в снижении ставок по ипотеке. С конца весны повторное смягчение условий по своим продуктам предприняли Сбербанк, Россельхозбанк, Абсолют Банк, Росбанк, Альфа-Банк и Промсвязьбанк. За тот же период 18 игроков так или иначе улучшали условия по ипотечным кредитам. Например, Газпромбанк и Промсвязьбанк уменьшили нагрузку для заемщиков по программе «Семейная ипотека». ВТБ и Транскапиталбанк анонсировали программы рефинансирования, а «Уралсиб» и «Открытие» запускали акции по ипотечным кредитам. Банки, в частности, дисконтируют ставку, если клиент приобретает недвижимость у партнеров, берет в кредит свыше 20 млн рублей или быстро выходит на сделку после одобрения ипотечной заявки.

Конкуренция в сегменте ипотеки обостряется, утверждает руководитель направления продаж и развития партнерского канала банка «Ак Барс» Екатерина Макеева. По ее словам, «Ак Барс» не останется в стороне: снизит ипотечные ставки в августе и может продолжить это делать. Обновить условия по некоторым видам жилищных ссуд также намерен Совкомбанк. В ВТБ пояснили, что дальнейшие изменения условий по ипотеке будут зависеть от движения ключевой ставки ЦБ, макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка. Аналогичное видение ситуации озвучили большинство игроков из топ-30, опрошенных Банки.ру.

Действия регулятора и прочие факторы

Падение ставок по ипотеке стало следствием снижения стоимости фондирования и ключевой ставки, замечает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. С начала года Банк России провел два раунда смягчения денежно-кредитной политики — ключевая ставка была снижена на 0,5 процентного пункта до 7,25% годовых, а в июльском комментарии регулятор не исключил ее дальнейшего уменьшения на одном из ближайших заседаний совета директоров. Политика ЦБ отразилась и на доходности депозитов, которые остаются существенным источником фондирования для кредитных организаций. В третью декаду июля средняя максимальная ставка по вкладам топ-10 российских банков опустилась до 7,05%. До абсолютного минимума 2018 года в 6,05% это, конечно, далеко, но эксперты ожидают сохранения тренда на снижение.

«Важно не столько само снижение ключевой ставки, сколько замедление инфляции и уменьшение доходностей гособлигаций, опережающие действия ЦБ», — подчеркивает главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк. Снижение ипотечных ставок спровоцировали и косвенные факторы, считает эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова: «Ставки по ипотеке подвержены влиянию и других факторов, таких как, например, ужесточение резервирования или удорожание секьюритизации». Основной фактор в процентной политике — это все-таки стоимость ресурсов, уверен управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.

Впрочем, не стоит сбрасывать со счетов и ситуацию на рынке ипотеки. Банки уже вынуждены стимулировать спрос на этот продукт, указывает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. Декабрь прошлого года можно считать последним удачным месяцем по выдаче ипотеки — объем предоставленных ссуд превысил 340 млрд рублей, следует из статистики ЦБ. В начале года выдачи заметно упали и в денежном, и в количественном выражении. Так, в июне банки оформили 96,3 тыс. ипотечных кредитов, что на 20% меньше, чем за аналогичный период 2018-го. Объем выданных ссуд при этом составил 214,8 млрд рублей, что на 11,5% меньше год к году. На более длинном горизонте ситуация не лучше. «Объем выдач за первое полугодие сократился на 3,5%, а количество выдач — на 13% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. В этих условиях конкуренция на рынке ипотеки усиливается: крупные игроки активно конкурируют между собой в том числе по величине процентной ставки, чтобы нарастить или как минимум удержать долю рынка», — отмечает Екатерина Щурихина.

Конкуренция — двигатель прогресса

Участники рынка тоже признают: борьба за ипотечников ужесточилась. Одна из причин — снижение концентрации. По итогам II квартала 2019 года доля трех крупнейших игроков в этом сегменте оказалась на минимальном уровне за последние пять лет, ссылается на данные Frank RG Наталья Ващелюк из Росбанка. «Игроки за пределами топ-3 получили возможность увеличить объем кредитования, после того как некоторые крупнейшие банки в начале года первыми повысили процентные ставки по ипотеке и не торопились с их снижением», — поясняет аналитик. Госбанки все еще имеют возможность диктовать условия рынку, не соглашается Антон Павлов из Абсолют Банка. «Частным банкам достаточно сложно конкурировать по ценовым параметрам, и все большее значение приобретает качество сервиса и эксклюзивность предложения», — говорит эксперт.

На политику банков также влияет регулирование розничного кредитования, считает Валерий Пивень. С 1 октября финансовые организации будут обязаны рассчитывать предельную долговую нагрузку заемщиков (показатель PTI). ЦБ применяет эту меру для охлаждения рынка необеспеченного потребительского кредитования. В этих условиях залоговые кредиты (в частности, ипотека) становятся альтернативой для тех, кто не хочет терять свои позиции в рознице. «Ситуация в экономике по-прежнему оставляет мало пространства банкам для наращивания активов. Изменение в регулировании выдачи необеспеченных кредитов еще сильнее ограничивает возможности развития кредитных организаций. Следствием этого и является активизация в конкурентной борьбе за ипотечных заемщиков», — отмечает замдиректора группы рейтингов финансовых институтов АКРА.

Ипотека — наименее рисковый сегмент с минимальным уровнем просрочки, соглашается Антон Павлов. К тому же в России продолжают действовать масштабные программы господдержки этого сегмента. Даже в кризисных условиях это позволяет бизнесу расти, резюмирует топ-менеджер Абсолют Банка.

Как борьба банков конвертируется в выгоду для заемщиков?

В июне средневзвешенная ставка по ипотеке снизилась до 10,28%, сообщал ЦБ. Это на 0,25 п. п. меньше, чем в мае. Минимум прошлого года — 9,41% — может быть достигнут в довольно короткие сроки, считают эксперты.

«Если регулятор продолжит курс на снижение [ключевой ставки], то до конца года ипотечная ставка может снизиться еще примерно на 0,25 процентного пункта», — дает консервативную оценку Антон Павлов. Екатерина Щурихина из «Эксперт РА» ожидает сокращения ставок в диапазоне 0,25—0,5 п. п.

«Можно ожидать, что средневзвешенная ипотечная ставка опустится ниже 10% в текущем году», — соглашается Валерий Пивень из АКРА. Похожий прогноз дает и Банк ДОМ.РФ: «Продолжение снижения ключевой ставки формирует условия для сокращения средней ставки выдачи ипотеки до уровня 9,7—9,8% уже в четвертом квартале 2019 года». А если регулятор сможет перейти к нейтральной денежно-кредитной политике в середине 2020 года, российским заемщикам повезет: впервые в истории российского рынка ставки по ипотеке могут оказаться ниже 9%, полагают в Банке ДОМ.РФ.