В ближайшие пару лет следует ждать дальнейшего снижения ввода жилья

Регионы РФ рапортуют о снижении спроса на жилье из-за перехода жилищного строительства на финансирование с защитой денег дольщиков на специальных резервных счетах (счетах эскроу). Только в одном Татарстане спрос обвалился на 35%. Ряд экономистов полагает, что это только начало и в ближайшие пару лет следует ждать дальнейшего снижения ввода жилья. Аналитики опасаются не только падения спроса, но и появления новых обманутых дольщиков, проблему которых власти надеялись решить переходом на проектное финансирование.

Средняя цена квадратного метра в российских новостройках продолжает расти. За три последних месяца, то есть с момента перехода строительной отрасли на проектное финансирование, стоимость «квадрата» увеличилась на 3,3%.  

«Это самый большой рост цены в течение квартала за последние два года», – говорят в «Авито Недвижимость», проанализировав ценовые изменения в недвижимости.

В годовом выражении рост оказался более существенным. Если в среднем по РФ цены на квадратный метр увеличились почти на 12%, то в ряде субъектов средний ценник был побит. Так, в Ленинградской области рост составил 17%, в Татарстане – 16%, Ростовской области – 16%.

Эксперты такой рост связывают с переходом отрасли на новый вид финансирования. «Несмотря на то что львиная доля объектов продолжает строиться по старым правилам, изменения уже начали влиять на рынок. Темпы роста в первом квартале работы после вступления в силу нового закона оказались выше, чем в предыдущие периоды. На общий показатель действует как увеличение цены для объектов, перешедших на проектное финансирование, так и желание участников рынка воспользоваться формальным поводом для увеличения цен», – говорит руководитель направления «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев. «Главная причина роста цен на новостройки – реформа долевого строительства. Рост цен на новостройки в третьем квартале связан с переходом застройщиков на новую схему финансирования строительства, малым числом новых проектов на старте продаж и вымыванием доступных квартир», – соглашалась главный редактор портала Domofond.ru Ирина Филатова, полагая, что рост цен продолжится.

Напомним, переход на новую модель финансирования жилищного строительства произошел в России 1 июля 2019 года. Застройщики лишились права привлекать средства дольщиков напрямую. Деньги граждан теперь должны храниться на специальных счетах эскроу, раскрыть которые строительные компании смогут только после ввода объекта в эксплуатацию, при этом вести работы они должны за счет кредитов.

В то же время большая часть проектов при этом получила право достраиваться по прежней схеме. Речь идет о строящемся жилье, которое соответствует утвержденным правительством РФ критериям неприменения эскроу (строительная готовность на уровне от 30%, объем привлеченных средств дольщиков не менее 10%). По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), из 118,2 млн кв. м жилья в стройке более 70 млн кв. м возводится по старой схеме.

Несмотря на то что переход на эскроу происходит постепенно и должен был бы по идее создать плавный переход на новый тип финансирования после отказа от долевого строительства, по факту же около четверти строящегося жилья оказываются вне и старого, и нового подходов. В частности, к такому выводу приходили в компании «Метриум» после анализа данных ДОМ.РФ. Поясним: 1 октября закончился прием заявок от застройщиков на проверку их жилых проектов на соответствие требованиям готовности. То есть те девелоперы, которые не успели получить разрешение Минстроя на реализацию своих проектов по старым правилам, больше не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую. Они должны были перейти на проектное финансирование и реализацию жилья в своих новостройках только через эскроу-счета. В итоге, по данным «Метриум», из 3,2 тыс. российских строительных компаний к 30 сентября ни с одной из этих задач не справились 660 застройщиков, которые возводят около 28,5 млн кв. м. Значит, практически четверть строящегося в России жилья (из 118 млн кв. м) оказалась в подвешенном состоянии, делают вывод они. Причина, по мнению экспертов, скорее всего кроется в невозможности для этих компаний по каким-то причинам получить кредит.

Однако если этого все-таки не произойдет, возникнет опасность заморозки строительства и невыполнения обязательств перед дольщиками, которые уже успели вложиться в проект, считают в компании. По мнению экспертов, не исключено, что если в итоге строители не смогут добиться финансирования в банках, то в ситуацию придется вмешиваться уже властям.

Число обманутых дольщиков может удвоиться, прогнозируют в «Опоре России». Они фактически подтверждают выводы «Метриум» и говорят, что в зоне риска сегодня находится свыше 600 компаний, которые строят дома для 200 тыс. дольщиков. «Мы предполагаем, что реестр обманутых дольщиков увеличится минимум вдвое, то есть до 400 тыс. человек», – говорил в СМИ член президиума «Опоры России» Дмитрий Котровский.

К слову, в едином реестре проблемных объектов ДОМ.РФ на сегодняшний день числится 16,9 млн кв. м жилья обманутых дольщиков (3281 дом). При этом именно заботой о защите прав дольщиков власти ранее объясняли необходимость перехода на эскроу-счета.

Угрозу их дальнейшего роста после перехода на новую систему видят и международные аналитики. В частности, в международном рейтинговом агентстве Fitch Ratings полагают, что новый механизм финансирования строительства с использованием эскроу-счетов не в полной мере защищает покупателей жилья. Как указывается в обзоре Fitch, «в рамках новой схемы риски недостроя лежат на банке, финансирующем строительство, в то время как покупатели жилья, открывшие в нем эскроу-счета, смогут забрать свои деньги в случае проблем у застройщика или несоблюдения им сроков строительства». По их мнению, у покупателя остается риск не получить квартиру и потерять на обесценении за то время, пока деньги лежали на счете. «А если средства были кредитные, то и все уплаченные проценты», – продолжают в агентстве.

Ситуация усугубляется тем, что у покупателя нет возможности выбрать банк отдельно от проекта, а также самостоятельно сменить банк даже в случае возникновения у того проблем, полагают в Fitch. В компании не исключают, что государству придется использовать дополнительные инструменты для решения возможных локальных проблем.

Власти пока проблем с переходом на эскроу не видят. Переход на новую модель финансирования жилищного строительства был плавным и шел по плану, говорит вице-премьер Виталий Мутко. «Главное, чтобы макроэкономика была такой же, кредитные ставки снижались – чтобы этот тренд сохранялся. Если тренд сохранится, то к концу года – началу следующего стройотрасль России выйдет на хорошие экономические показатели, и в том числе ипотечного кредитования», – считает он. Мутко добавил, что ситуация по соотношению проектов, которые достраиваются по старой и новой схемам, также развивалась по плану.

Между тем еще в начале августе он называл «непростым» обязательный переход российских строителей на систему эскроу-счетов, хотя заверял, что «все необходимые для плавности этого перехода мероприятия» власти сделали. Тогда же он приводил данные, согласно которым «где-то 30% (застройщиков. – «НГ») получили право строить по старым правилам, процентов 7 только перешли на новую модель, остальные – и не туда и не сюда».

Независимая газета, 06.10.2019
 Ольга Соловьева