Ставки по жилищным кредитам падают вместе со спросом
Реальная ставка по ипотечным кредитам в РФ снизилась до минимума за последние два года, следует из данных Центробанка (ЦБ). А номинальная, то есть без учета инфляции, опустилась до исторического минимума. В октябре средняя ставка по жилищному кредиту составила 9,4%, а месяцем ранее она была почти 9,7%. Эксперты и регулятор прогнозируют дальнейшее снижение ипотечных ставок, однако уже заметно снижение интереса к жилищным кредитам. Стагнирующие доходы населения не могут поддержать спрос на ипотеку в стране, а значит, следует ждать нового снижения интереса к жилищному кредитованию, говорят эксперты.
В «Дом.рф» сообщают, что ставки по фактически выданным в октябре кредитам на новостройки снизились еще больше – до 8,84%.
Значительный вклад в снижение ставки оказала растущая популярность программы «семейной ипотеки», ставки по которой составляют 5% и менее. Без учета этой программы ставки по кредитам на новостройки достигли 9,3%, а по кредитам на вторичном рынке ставки снизились до 9,67%.
При этом в Центробанке анонсируют дальнейшее снижение ставок на жилищные кредиты. Так, глава ЦБ Эльвира Набиуллина считает, что снижение ипотечных ставок до уровня 7–8% годовых «вполне реально в среднесрочной перспективе». Такое мнение она высказала в интервью телеканалу «Россия 1». Ранее она говорила, что интервал для ипотечных ставок в 7–8% реален «в перспективе нескольких лет» и при условии инфляции на уровне 4%.
Аналитики центра «Дом.рф» прогнозируют, что ставки по жилищным займам опустятся до отметки в 8,5–8,7% в 2020 году. Российские банкиры не исключают, что ипотечные кредиты опустятся ниже 9% уже в этом году. Как считается, на дальнейшее снижение будет влиять снижение ключевой ставки Центробанком. Напомним, регулятор снижал ее трижды в этом году, до текущих 6,5% годовых. Аналитики не исключают дальнейшей коррекции, полагая, что ключевая ставка может опуститься до 6%.
К слову, дальнейшее снижение процентных ставок по жилищным кредитам прописано и в нацпроекте «Жилье и городская среда». Так, согласно проектировкам, средний уровень ставки по ипотеке в этом году должен составить 8,9%, а уже к 2024 году снизиться до 7,9%.
Подобные прогнозы и прямые заявления чиновников о том, что ставки по жилищным кредитам ждет дальнейшее падение, влияют на спрос сегодня. Зачем брать более дорогой кредит сегодня, если завтра он наверняка выйдет дешевле?
В итоге вкупе со снижением ставок наблюдается тенденция замедления роста выдачи новых ипотечных кредитов. Так, по данным Центробанка, за 10 месяцев этого года был выдан 1 млн кредитов (–14% к 10 мес. 2018-го) на сумму 2,23 трлн руб. (–6%). Снижение объемов выдачи связывают с сокращением объемов кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования. За 10 месяцев 2019 года, по оценкам «Дом.рф», на эти цели было выдано 52 тыс. кредитов на 116 млрд руб. (около 5% всей выдачи), в прошлом году – 145 тыс. кредитов на почти 300 млрд руб. (12% выдачи). Объемы выдачи «новых» кредитов также незначительно отстают по количеству от рекордных уровней прошлого года – за 10 месяцев было выдано около 955 тыс. «новых» кредитов на 2,12 трлн руб. (–7% по количеству и +2% по сумме к 10 месяцам 2018 года).
Только в октябре объем портфеля ипотечных кредитов увеличился на 0,5% месяц к месяцу и на 17,2% год к году (в сентябре было 1,5 и 18,3% соответственно), замечает директор аналитического департамента «Локо-Инвест» Кирилл Тремасов. «Для сравнения: портфель прочих кредитов населению увеличился в октябре на 1,1% месяц к месяцу и на 21,5% год к году. В сентябре было 1,7% месяц к месяцу и 22,5% год к году», – пишет он в Telegram-канале MMI. «Получается, что закручивание гаек на рынке потребительского кредитования пока достаточно умеренно повлияло на этот рынок, а вот ипотечное кредитование, напротив, тормозит весьма бодро», – делает вывод экономист. Он напоминает, что Минэкономразвития ранее призывало ЦБ агрессивней снижать ставку и зажимать потребкредитование, заявляя, что в этом случае банки начнут активней выдавать ипотечные кредиты и кредитовать корпоративный сектор. «Пока этот прогноз МЭР не оправдывается», – замечает Тремасов.
Что примечательно, снижение темпов выдачи новых кредитов происходит на фоне роста интереса россиян к ипотечным каникулам. Напомним, ипотечные каникулы начали действовать с 1 августа, ими могут воспользоваться заемщики, оказавшиеся в трудной жизненной ситуации. К таким ситуациям относят: потерю работы, инвалидность, временную нетрудоспособность, резкое снижение дохода, а также рождение и усыновление детей. Новая опция позволяет заемщикам на год-два снизить ежемесячные платежи по ипотеке.
По данным ЦБ, только за два месяца действия каникул ими воспользовались около 10 тыс. заемщиков. Эксперты предрекают дальнейший рост интереса к ипотечной отсрочке. «В 2020 году рост числа заявлений на предоставление ипотечных каникул скорее всего будет сохраняться из-за тенденции к снижению реальных доходов населения на фоне бума ипотечного кредитования в 2018 году, а также роста информированности граждан о данной опции», – считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Руководитель рейтинговой службы Национального рейтингового агентства Сергей Гришунин среди причин указывает также повышение закредитованности россиян. Так, доля заемщиков, у которых одновременно оформлены ипотека и другой кредит, уже превысила 40%, обращает внимание Эльвира Набиуллина.
«Сокращение стоимости кредита не оказало положительного влияния на спрос, и от месяца к месяцу мы фиксируем сокращение активности покупателей в годовом выражении», – подтверждает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, для оживления на рынке потребуется более радикальное снижение ставок. «Примерно до 7–8% годовых, потому что за прошедший год доходы населения в очередной раз сократились, а цены на жилье выросли на 10%. В такой ситуации, чтобы вернуть спрос на уровень прошлого года, уже недостаточно достичь ставки в 9–9,5% годовых», – считает она.
Происходит насыщение платежеспособного спроса, объясняет гендиректор компании «ЕвроТрансСтрой» Сергей Ракчеев. «У населения есть заинтересованность в приобретении жилья, но нет средств», – говорит он. По мнению эксперта, дальнейшее снижение ставок может увеличить продажи на рынке новостроек. «Но это также приведет и к росту долговой нагрузки, которая и сейчас довольно высока. Рано или поздно регулятору придется принимать меры для недопущения на рынке ипотеки пузыря», – полагает Ракчеев.
«Мы бы не стали так категорично говорить о стремительном снижении спроса на ипотечные кредиты, – не соглашается партнер компании «Вальтер Констракшн» Вадим Тедеев. – Да он замедлился в октябре по отношению к аналогичному месяцу прошлого года, но это также можно отнести к временному спаду покупательской активности на фоне общего удорожания жизни». Эксперт уверен, что со следующего года на фоне пересмотра ставок большинством крупных банков можно будет ожидать повышения спроса на ипотечное кредитование.
«Сокращение спроса на ипотечные кредиты связано, прежде всего, со снижением платежеспособности населения. Реальные доходы населения не растут уже несколько лет, в то время как жизнь дорожает – начиная от услуг ЖКХ и продуктов, заканчивая проездом. При этом интерес потенциальных заемщиков направлен, в первую очередь, на ипотечные продукты с минимальной ставкой», - замечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Сейчас мы наблюдаем истощение ипотечного спроса, соглашается руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И пока банки еще больше не снизят ставки по жилищным кредитам, ипотечный спрос расти не будет, уверен он.
Кроме того, продолжает эксперт, в сегменте ипотечного кредитования наблюдается увеличение как среднего размера кредита, так и среднего срока кредитования. «На мой взгляд, это свидетельствует о том, что часть потребителей, оформляющих ипотеку, делает такой шаг уже на пределе своих финансовых возможностей. И в случае каких-то негативных изменений в экономической сфере и, соответственно, ухудшения их материального положения часть из них не сможет продолжать делать выплаты по кредиту, что отразится на банковской системе в целом», - отмечает Таганов.
Независимая газета, 02.12.2019
Ольга Соловьева
