Стоимость ипотеки растет вслед за ставкой ЦБ

Ставки по ипотеке пошли вверх. Минстрой обещал, если понадобится, поддержать заемщиков. Прецеденты уже были - часть банковской ставки субсидировали за счет государства. Каким должно быть повышение, чтобы ввели такие льготы? И что делают регионы, чтобы ипотека стала доступнее? "Российская газета" разбиралась в ситуации.

Глава минстроя Владимир Якушев сообщил, что министерство готово выйти с инициативой субсидировать ипотеку и направить соответствующие предложения в министерство финансов, если заметит снижение уровня спроса на кредиты, которые берутся на приобретение жилья. Востребованность таких кредитов напрямую зависит от уровня ставок. А они, в свою очередь, находятся в прямой зависимости от ключевой ставки Банка России, пояснил министр. Поэтому момент, когда министерство начнет действовать, зависит от дальнейших решений ЦБ. Следующее заседание Центробанка по ставке намечено на 8 февраля.

Конкретных предложений от министерства пока не поступало. Впрочем, понятно, что предложенные меры будут зависеть от рыночной ситуации. К примеру, в прошлый раз резкое снижение спроса на строящееся жилье подтолкнуло к поддержке именно этого сегмента, в итоге в марте 2015 года субсидии были предоставлены покупателям квартир в новостройках.

"В этом году строительный рынок ждут довольно серьезные изменения, - напоминает преподаватель кафедры управления недвижимостью и проблем землепользования Института отраслевого менеджмента (ИОМ) РАНХиГС Наталия Рогожина. - Если процентные ставки по ипотеке будут расти и дальше, люди не смогут брать кредиты в тех же объемах, что и в прошлом году. Тогда, чтобы стройка не остановилась, придется вернуться к субсидированию ипотеки для приобретения жилья в новостройках". По мнению экспертов, сейчас ситуация на рынке не требует государственного вмешательства. Всерьез думать о субсидировании стоит лишь со ставки в 12-13 процентов.

"Прошлая программа субсидирования была запущена под 12 процентов", - говорит руководитель аналитического центра компании "Русипотека" Сергей Гордейко. То есть ставки уже существенно превышали эту планку и субсидировались до 12 процентов. "И это некий психологический рубеж для населения, можно использовать его для принятия решения о субсидировании в этот раз", - отмечает он.

По мнению Сергея Гордейко, не стоит слишком увлекаться субсидированием. И если делать это, то не забывать об остальных требованиях к заемщикам. То есть, несмотря на желание нарастить объемы выдачи ипотеки, предоставлять кредиты только платежеспособным клиентам. Также он предостерегает от большого числа программ для привлеченных специалистов.

Конечно, такие региональные меры закрепляют человека на одном месте, однако, во-первых, мешают внутренней миграции. Во-вторых, если мера закрепления не срабатывает и специалист решается на переезд, то новых снова приходится обеспечивать жильем.

В основной массе, считает эксперт, заемщиками должны становиться семьи с детьми и люди старше 35 лет, они уже определились с местом жительства, хотят закрепиться на нем и чаще всего имеют стабильный доход. Такие люди нуждаются в ипотеке, а главное - способны ее потянуть, не пополнив однажды ряды неплательщиков.

Сейчас ситуация на рынке жилья не требует господдержки. Всерьез думать о ней стоит лишь со ставки по ипотеке в 12-13 процентов, уверяют эксперты.

Сегодня единственной категорией заемщиков, которые могут рассчитывать на субсидирование ставки по ипотеке на федеральном уровне, - это семьи с двумя и более детьми. Ипотека для семей стартовала год назад. "За год по этой программе было выдано 3,3 тысячи кредитов", - рассказал "Российской газете" Сергей Гордейко. Всего, по данным ЦБ, за 11 месяцев 2018 года выдано 1,31 миллиона кредитов на 2,67 триллиона рублей.

Таким образом ипотека для семей составляет менее одного процента в общем количестве выданных кредитов. В программе оказалось очень много условий, которым не каждая семья сможет соответствовать. И недостаточно выгод, чтобы стимулировать семьи брать ипотеку, и уж тем более стимулировать с помощью такого механизма рождаемость.

На днях вице-премьер Татьяна Голикова сообщила, что кабинет министров согласовал изменение условий предоставления льготной ипотеки для семей с детьми. Речь идет об увеличении максимального срока действия специальных ставок.

Сейчас срок кредитования по такой программе может достигать 30 лет, но максимальный срок действия субсидируемой ставки - только 8 лет. И то если в семье родился ребенок до 1 января 2018 года, а потом еще один, за время действия спецставки. В остальных случаях для семей со вторым ребенком срок действия субсидии составляет 3 года, для третьего и последующих - 5 лет.

"То, что государство увидело проблемы этой программы - уже хорошо", - считает Сергей Гордейко. Летом была исправлена еще одна недоработка, программу распространили не только на семьи со вторым и третьим, но и последующими детьми. Средние ставки по ипотеке по итогам 11 месяцев 2018 года составили 9,54 процента.

У регионов есть возможность снизить ставки за счет специальных ипотечных программ для поддержки льготных категорий населения, которые субъекты реализуют совместно с Банком ДОМ.РФ. Категории льготников регионы выбирают самостоятельно: это могут быть сотрудники бюджетной сферы, врачи, учителя и т.д. В рамках таких программ заемщики получают ипотечный кредит по льготной ставке, на 3 процента ниже базовой ставки Банка ДОМ.РФ. Средства, необходимые для снижения ставки, предоставляются регионами. "В настоящее время совместные региональные программы реализуются в Новгородской, Владимирской, Калининградской, Омской областях, Удмуртской Республике, Приморском крае, а также Ямало-Ненецком автономном округе - в данных регионах выдача льготных ипотечных кредитов уже началась", - сообщили "РГ" в ДОМ.РФ.

В одних регионах ипотека дешевле, в других - дороже. Так, в Санкт-Петербурге средняя ставка составляет 9,41 процента. Сбербанк предлагает ипотеку на строящееся жилье с учетом всех льгот под 8,5 процента. А на готовое ставка составляет уже 10,2 процента. Фактические ставки в регионе составляют от 10 до 12 процентов. В Белгородской области средняя ставка по ипотеке составила 9,5 процента. В Новосибирской и Саратовской областях она чуть выше - 9,6 процента, в Красноярском крае - 9,9 процента.

Регионы: ипотека под 2,5 процента

Сделать ипотеку доступной можно не только за счет субсидирования ставки из федерального бюджета, но и на региональном уровне. Власти некоторых субъектов прекрасно с этим справляются.

Купить жилье под рекордные 3 процента можно в Белгородской области. "Новая жизнь" - так называются программа и микрорайон, где уже построены дома для молодых белгородцев, предлагает вступить в кооператив и приобрести квартиру, заплатив в качестве первоначального взноса треть ее стоимости. После, в течение пяти лет, уже заселившись, владелец жилья выплачивает оставшуюся сумму плюс три процента годовых.

Поучаствовать в программе могут только белгородцы до 36 лет. Первые дома с малогабаритными квартирами-студиями уже заселены молодежью. Теперь строятся дома, где наряду с малогабаритками предложены "евродвушки" и "евротрешки". Продолжением программы стала ипотека под 2,5 процента на покупку жилья в Старом Осколе. Заявки начали принимать с 14 января. Также в регионе запустили строительство коттеджей, самый маленький - площадью 86 "квадратов" - обойдется покупателю в 3 миллиона 950 тысяч рублей. Принцип выплаты такой же, как в ситуации с квартирами - сначала треть, потом - выплата оставшейся суммы под 3 процента. Только теперь программа рассчитана на людей до 45 лет, а срок выплаты увеличен до семи лет.

Большие планы и у других регионов. Губернатор Новосибирской области Андрей Травников сообщил, что правительство региона планирует в этом году реализовать проект строительства служебного жилья в сельской местности, а также запустить ипотечный продукт без первоначального взноса.

Власти Ростова-на-Дону в прошлом году объявили о планах запуска с 2019 года льготной ипотеки под 6 процентов. В новом проекте могут принять участие граждане, имеющие постоянную регистрацию в регионе и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Она распространяется на строящиеся квартиры и приобретенные у застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Правда, помочь смогут немногим, планируется, что оформить ипотечные кредиты на льготных условиях смогут по 100 человек в год.