Алчная щедрость ипотечных каникул
Вы исправно платили кредит несколько лет и на горизонте уже маячило счастливое избавление от ипотечного рабства. Но вирус решил иначе, и сейчас вы – в ауте, чтоб не сказать грубее. Но тут правительство предложило заемщикам ипотечные каникулы. Ой, как мило!
И милость к павшим призывал
Перед самыми майскими праздниками Верховный суд РФ проявил очередное снисхождение к ипотечным заемщикам, из-за пандемии оказавшимся в стесненных финансовых обстоятельствах.
Поскольку старый, «докоронавирусный» закон об ипотечных каникулах остался не отмененным, а потом был принят новый, то, подсказывают судьи, ипотечные должники оказываются вправе уходить на каникулы дважды. Это как дважды праздновать Новый год – по старому и по новому стилю.
Напомним, по старому (действующему с 2019 года) закону каникулы сроком до полугода могут быть предоставлены по заявлению заемщика при потере кормильца, наступлении временной нетрудоспособности в течение двух месяцев, признании инвалидом I или II группы или снижении семейного дохода супругов более чем на 30%. Дополнительные бюрократические ножницы – размер кредита ограничивается суммой в 15 млн руб., выплаты должны превышать 50% от среднемесячного дохода (за два месяца перед обращением по сравнению со среднегодовым значением), а жилье, как водится, должно быть единственным.
По новому закону (обращаться с апреля по сентябрь 2020 года включительно) для полугодовой отсрочки сокращения доходов на треть достаточно. Потолок по ипотеке в Москве – 4,5 млн руб.; в Московской области, Петербурге и на счастливом Дальнем Востоке – 3 млн руб., во всех прочих регионах – 2 млн руб.
Кстати, многие банки эти границы расширили. Например, ВТБ поставил верхней планкой в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области 8 млн руб., в других регионах – 3 млн руб.
Но в обоих законодательных вариантах каждый чих следует подтверждать справкой. То есть старый закон предполагает более муторный сбор различных справок, что при поголовном переходе бухгалтерий на удаленную работу превращается в реальные проблемы.
И еще одна загвоздка: ипотечные каникулы – ни разу не праздник.
Не зарастет народная тропа
Апрельский закон об ипотечных каникулах сразу выглядел как неудачная шутка правительства. Ведь грянул кризис, и население ждало реальную поддержку. А вместо нее получило новую кальку старого закона.
Похоже, и власть потихоньку осознала, что сделала что-то не то, и взамен появилась ипотека под 6,5%. А федеральные СМИ наперебой стали ее расхваливать, забыв об апрельских ипотечных каникулах, будто таковых и не было никогда.
Но граждане, собирающиеся взять ипотеку, и граждане, ее выплачивающие, – это два разных мира, разные интересы, разные страсти и ночные кошмары. И у многих из второго лагеря кошмар стал реальностью.
Можно посчитать, насколько эта тема остро стоит для нашего региона.
В целом сегодня обременены ипотекой в России около шести миллионов домохозяйств – как минимум, такими цифрами оперирует депутат Госдумы и руководитель рабочей группы генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский. Вряд ли мы сильно ошибемся, если предположим, что из этих шести хотя бы один миллион приходится на Северо-Запад.
Не будет ошибкой и допущение, что около трети заемщиков начали испытывать финансовые затруднения. Нет, не потеряли работу – к лету чистая безработица, например, петербуржцев вырастет с 30 тыс. лишь до 70 тыс. человек. Всего ничего, показатель, характерный для лихих девяностых.
Большинство же остались трудоустроенными, но потеряли в доходах. И стало нечем гасить ипотечный долг. Проще говоря, регион имеет дело где-нибудь с 300 тыс. проблемных ипотечных займов.
«Многие добросовестные клиенты попали в сложную финансовую ситуацию, – соглашается управляющий Абсолют Банка по Северо-Западному региону Мария Батталова. – В первые дни, как только кризис пришел в страну, уже обращений было очень много. Поток не прекращается и сейчас, каждый день мы обрабатываем новые заявления».
В общем, новая армия ипотечных должников практически сформирована. И даже помощней приснопамятных валютных заемщиков будет.
Еще обидней то, что по правилам сначала преимущественно гасятся банковские проценты, а тело кредита в последнюю очередь. В благополучное время петербуржцы с твердым заработком говорили: «Да и пусть». А сейчас читаешь на форумах: «Я за семь лет процентов за свою ипотечную квартиру выплатил 2 млн с лишком при займе в 3 млн. А основного долга – лишь 300 тыс. руб. Нормальный такой бизнес. И когда слышу стон банков о трудностях, это вызывает лишь недобрую улыбку».
Обиды не страшась, не требуя венца
А пресловутые каникулы только подсыпают соль на рану.
«При предоставлении заемщику льготы в соответствии с законом о кредитных каникулах банк-кредитор рассчитывает новую процентную ставку, которая будет действительна на время действия каникул», – поясняет заместитель директора по маркетингу НБКИ Владимир Шикин.
Обратили внимание? Начисление процентов не отменяется, а переформатируется. И долг за время действия каникул только растет.
Это лишний раз 22 апреля подтвердил и Верховный суд в «Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ коронавирусной инфекции (COVID-19)».
В документе подчеркивается, что сам факт эпидемии не снимает обязательства должников. «Отсутствие у должника необходимых денежных средств по общему правилу не является основанием для освобождения от ответственности за неисполнение обязательств», – констатирует главный судебный орган страны.
Одна радость: 23 апреля Банк России разослал по кредитным организациям – не только банкам, но и МФО – письмо о приостановлении процедуры принудительного выселения должников из жилых помещений, на которые ранее было обращено взыскание. Но этот документ носит не обязательный, а рекомендательный характер.
В мой жестокий век восславил я Свободу
Итак, во что на самом деле обойдутся заемщикам ипотечные каникулы? Аналитики коллекторского агентства «Долговой консультант» не поленились подсчитать. Получилось, что полугодовые каникулы по ипотеке приведут к увеличению первоначального срока кредита на 2,5 года и увеличению выплат в среднем на 23%, или на 580 тыс. руб. Вторые каникулы – умножай цифры на два. Но это в среднем.
И есть заемщики, которым не повезет в особо крупном размере. Например, при среднем сроке кредита в 15 лет 6 месяцев, взятом в феврале 2017 года по ставке 11,8% годовых в рублях, выход на кредитные каникулы в апреле 2020 года увеличит срок на 6 лет 9 месяцев, до 22 лет 3 месяцев. Сумма переплаты вырастет на 69% и превысит 1,45 млн руб.
А еще есть серьезный риск, что должник обратится в банк за каникулами, а кредитор найдет законодательную лазейку и спустя отмеренный законом срок откажет. «Часто кредиторы после рассмотрения заявления просят предоставить еще какие-либо дополнительные документы, и так несколько раз, – предупреждает директор по продажам „НДВ-Супермаркет недвижимости“ Ирина Туманова. – В конечном итоге заемщики получают отказ в ипотечных каникулах». Тем временем проценты будут, как часики, тик-такать.
Соответственно, участники рынка, которые помнят 2008–2009 годы, ожидают, что вариант с каникулами рискнут выбрать немногие. Немногие из 300 тыс. заемщиков – это уже пусть не армия, но все равно счет идет на дивизии. Дивизия имени Сбербанка, имени ВТБ, имени «Дом.рф»…
Преимущественная же часть должников попытается решать проблему кардинально. Станут избавляться от недовыкупленного жилья по переуступке. То есть в ближайшие три – шесть месяцев интернет будет по горло завален предложениями по переуступке. И застройщикам, как ни крути, не удастся поднимать цены, сколько бы они на проектное финансирование ни ссылались.
А дальше – еще интересней. «Если кризис в экономике будет носить системный характер, то к продавцам по переуступке через 9–12 месяцев добавится устойчивое предложение ипотечных квартир с торгов и с балансов банков, – подсказывает гендиректор „Первого ипотечного агентства“ Максим Ельцов. – Как правило, это квартиры от более инертных заемщиков, которые были недостаточно решительны в кризисной ситуации и вместо того, чтобы оперативно спасти и вытащить собственные средства, ушли в глухую оборону и потеряли все».
Ирина Туманова, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
– Зачастую банки отказывают в реструктуризации без объяснения причины. В этом случае рекомендую писать жалобу в Центробанк РФ с указанием причин и приложением документов. Будет проведена проверка, и, возможно, реструктуризация все-таки состоится. Можно подать в суд на принудительную реструктуризацию без объявления заемщика банкротом. Однако процесс это длительный, проценты за просрочку банк все равно продолжит начислять, а значит, кредитная история будет портиться. Однако, если дело удастся выиграть, исправить ситуацию с кредитной историей вы сможете в бюро кредитных историй, представив документы из суда.
Бюллетень недвижимости, 08.05.2020
Игорь Чубаха
