Банки ждут от ипотеки прибыли

Участники XVIII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России» на тему «Ипотека-2020: Эскроу и цифровая среда» считают, что наступивший год для ипотечного рынка станет лучше, чем предыдущий. В то же время в Банке России указывают на резко возросшие риски ипотечного кредитования для банков.

Конференция, которую организовало 31 января 2020 года в Москве информационное агентство AK&M, состоялась спустя несколько дне после обнародования Банком России специального доклада, посвященного ипотеке. В этом докладе, напомним, регулятор рекомендовал банкам разработать и утвердить модели оценки процентного риска при ипотечном кредитовании. Эксперты Банка России считают, что снижение ставок по ипотеке, с одной стороны, способствует снижению долговой нагрузки заёмщиков. С другой стороны, сокращение ставок, по мнению, регулятора, может привести к сокращению процентной маржи банков.

В ноябре 2019 года средневзвешенная ставка обновила исторический минимум и достигла 9,2% годовых.

Валерия Мозганова, руководитель направления «Недвижимость» Business FM и модератор конференции, заявила, что 2019 год стал неудачным в плане ипотеки.

Год плохой – год хороший

Однако, с ней не согласились эксперты.

- Падения не было. В 2018 году было выдано почти 1,5 млн кредитов на 3 трлн рублей по средней ставке в 9,5%. 2019 год начался непросто – ставки подскочили до 11,5%. Однако не произошло сокращения темпов роста ипотечного портфеля. Сейчас общий портфель составляет более 8 трлн рублей, что является рекордным показателем. В настоящее время средняя ставка по ипотеке по рыночным продуктам составляет менее 9%. Такой низкой ставки не было никогда. По нашим оценкам, снижение ипотечной ставки на 1% увеличивает выдачу кредитов на 30%, - рассказал Михаил Гольдберг, руководитель аналитического центра ДОМ.РФ.

Сегодня, по данным ЦБ, выплачивают ипотеку 7 млн российских семей, большинство из которых семьи с детьми.

Михаил Гольдберг отметил высокую эффективность различных социальных ипотечных программ.

- Их эффективность высока, но только до то поры, пока они точечные. Распространить их на весь рынок не получиться.

Специальная ипотека – для решения проблем демографии

Алексей Яковлев, заместитель директора департамента финансовой политики Минфина, оценил выдачу «специальной» ипотеке в 20% от всех выдач.

- Основная задача таких программ – решение демографических проблем, - заявил чиновник.

Алексей Яковлев рассказал, в частности, об успехе программы льготной ипотеки на Дальнем Востоке под 2%.

- Однако, субсидирование ипотеки не должно являться основным драйвером для роста всего рынка. Важно, чтобы повышенный спрос на кредиты не давил на цены на недвижимость.

Яковлев рассказал, что в настоящее время Минфин реализует федеральный проект «Ипотека», который позволит создать рынок ипотечных ценных бумаг объёмом в 7 трлн рублей.

На эскроу-счета начислять проценты не будут

Речь зашла о возможности начисления вкладчикам процентов на эскроу-счета. Представитель Банка России напомнил, что такие счета специально были придуманы с целью, чтобы банки могли предоставлять дешёвые кредиты застройщикам. К примеру, если раньше средняя ставка по кредитам для девелоперов была в районе 15-17%, то сейчас - 6-7%. А если эскроу станет платным, то кредиты подорожают, предупредил представитель регулятора.

Денис Константинов, заместитель предправления Россельхозбанка, рассказал о запуске в этом году программы по льготной сельской ипотеки.

- Мы будем работать в кооперации с другими банками. Всего в программе более 100 банков. Наша цель - сохранить сельское население. Максимальная ставка по ипотеке будет составлять 3%. Я уверен, что это лучшие ставки, чем в Европе.

Оптимизм банкиров

Валерия Мозганова попросила банкиров оценить состояние ипотечного рынка по состоянию на конец января 2020 года.

Евгений Дьячкин, руководитель департамента ипотечного и автобизнеса ПАО «ВТБ», рассказал, что выдача ипотеки в абсолютном объёме сократилась в 2019 году на 5%. При этом по количеству выданных кредитов снижение составило 14%.

Татьяна Ушкова, председатель правления Абсолют Банка, также признала, что ушедший год стал неудачным.

- Среди наметившихся трендов могу отметить, что на рынок пришла молодежь – средний возраст заёмщиков значительно помолодел. Кроме того, в 4-м квартале 2019 года пришли инвесторы. Мы давно их не видели, но такая группа заёмщиков вернулась.

Ушкова надеется, что 2020 станет для ипотечного рынка позитивным. Как и Евгений Дьячкин. К оптимистам на конференции присоединилась и Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования и расчётов по сделкам с недвижимостью Банка «Санкт-Петербург».

В то же время она отметила, что в последние годы маржа по ипотеке значительно снизилась.

- Помнится, маржа была 4%, а сейчас для нас и 0,5% радость, - призналась Синельникова.

Между тем, регулятор полон решимости охлаждать рынок ипотеки - рекомендует банкирам включать в цену риск «опциональности продукта». Плата за риск может выражаться в дополнительной комиссии или повышенных процентных ставках, говорится в докладе Банка России: «Размер комиссии или дополнительного увеличения/уменьшения процентной ставки рекомендуется устанавливать таким образом, чтобы он компенсировал дополнительный процентный риск для банка». Банкирам советуют учитывать в бизнес-моделях поведение заёмщиков при изменении ставок на рынке, в частности, оценивать эффект от рефинансирования ипотеки, если ставка падает.

Финверсия, 03.02.2020
 Федор Чайка