Инвесторы поддержат ипотеку
Программа субсидирования ипотечных ставок до 6,5% поставила в неравное положение жителей российских регионов: для того чтобы поучаствовать в ней, жителю Сочи придется скопить на первоначальный взнос более 2 млн руб., в то время как саратовцу хватит 300 тыс. руб. Тем не менее льготные кредиты могут привлечь на рынок инвесторов: в 75% крупных российских городов арендные платежи позволят гасить полученную на 20 лет ипотеку.
В рамках льготной ипотеки можно купить 63% квартир, продающихся в новостройках в городах с населением от 500 тыс. жителей. Такие данные в своем исследовании приводит ЦИАН. Аналитики указывают, что с учетом минимального первоначального взноса в 20% в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга можно рассматривать квартиры в бюджете до 10 млн руб., а в регионах — до 3,75 млн руб. Средняя площадь попадающих под программу квартир составляет 49 кв. м. В Москве, по расчетам «Азбуки жилья», в старых границах города в новостройках суммарно выставлены на продажу 40,8 тыс. лотов, из которых 33% дешевле 10 млн руб.
По расчетам ЦИАН, условия льготной ипотечной программы поставили жителей крупных городов в неравное положение. Так, например, в Сочи, где средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройке составляет 5,2 млн руб., для получения субсидированной ставки придется сделать первоначальный взнос в размере не менее 42,7% от ее стоимости, заплатив 2,24 млн руб. Не получится купить однокомнатную квартиру с минимальным первым платежом и во Владивостоке, где при ее средней стоимости в 4 млн руб. потребуется внести 25,2% от цены (1 млн руб.). При этом жители Саратова смогут рассчитывать на льготную ипотеку при первоначальном взносе лишь в 290 тыс. руб.: средняя стоимость «однушки» в городе составляет 1,45 млн руб. Менее чем 400 тыс. руб. также хватит для получения ипотеки в Махачкале, Кирове, Ульяновске, Челябинске, Липецке, Барнауле, Самаре и Рязани.
В ЦИАН указывают, что в 75% крупных городов покупка жилья с привлечением кредита по специальной ставке может быть интересна инвесторам: размер среднего арендного платежа здесь будет превышать средний платеж по ипотеке при условии, что кредит взят на 20 лет. Наиболее выгодной такая покупка на текущий момент окажется в Сочи, где потенциальный рантье после выплаты среднего кредита в 22,4 тыс. руб. в месяц будет получать арендный доход в 6,3 тыс. руб. в месяц. На втором и третьим местах Краснодар и Ростов-на-Дону, где разница между размером платежа и арендной ставкой составляет 5,9 тыс. и 5,1 тыс. руб. в пользу собственника.
В Москве и Санкт-Петербурге такое вложение окажется менее выгодным. Согласно расчетам ЦИАН, в первом случае платеж по кредиту будет превышать среднюю ставку аренды на 7 тыс. руб., а во втором — на 3,5 тыс. руб.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов добавляет, что такое вложение сработает только при условии длительной ипотеки: в случае если кредит будет получен на десять лет, платежи за аренду не покроют выплаты по нему ни в одном из крупных городов.
Хотя директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов указывает, что пока роста активности среди инвесторов, привлекающих кредитные средства, не произошло: число сделок с ними в период карантинных ограничений сократилось в два раза. При этом, по его словам, сохраняется активность покупателей, которые вкладывают в недвижимость собственные средства. Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбуки жилья» Ярослав Дарусенков напоминает, что при расчете выгоды от сделки потенциальным инвесторам стоит добавить расходы на ремонт, которые в Москве в среднем составляют 700–900 тыс. руб. для однокомнатной квартиры. Тем не менее, по его словам, сейчас покупатели как никогда близки к возможности оплачивать кредит благодаря арендным доходам, но первоначальный взнос при этом должен составить хотя бы 30%.
Коммерсант, 26.05.2020
Александра Мерцалова
