Ипотека держится за льготу
По данным Банка России, в марте 2020 года объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в стране составил 305 млрд руб. Среди регионов ЮФО самая большая доля приходится на Краснодарский край (6,8%), где было выдано 8 млрд руб. Данных за апрель пока не опубликовано, однако, по сведениям Объединенного кредитного бюро, в этом месяце объемы выдачи ипотечных кредитов в России сократились на 39%.
Эту информацию в целом подтверждают и участники ипотечного рынка Краснодарского края, однако они считают просадку кратковременной и ожидают постепенного оживления этого сектора. Основным фактором, повлиявшим на изменение ставки, они называют снижение ключевой ставки Банком России до 5,5% годовых в конце апреля, а также появление программы с господдержкой ипотеки с льготной ставкой 6,5%.
Карантин ударил по спросу
По данным управляющего директора по ипотечному кредитованию ВТБ в Краснодарском крае Игоря Казанцева, в I квартале 2020 года среднерыночная ставка на Кубани составила 9% годовых. В апреле весь рынок наблюдал снижение выдач кредитов по сравнению с мартом. Однако, если сравнивать апрель 2019 и 2020 годов, то объем продаж в денежном выражении в региональном офисе ВТБ возрос на 9%, а количество сделок — на 3%.
Игорь Казанцев отмечает, что доля продуктов с господдержкой в общем объеме выдач не так уж мала — при покупке новостроек на них приходится 40—45%.
Заместитель директора Краснодарского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Юлия Темлякова отмечает возросший спрос на ипотеку в начале года. По ее словам, многие люди спешили закрыть сделки в короткие сроки, опасаясь роста цен на недвижимость. Падение спроса в апреле она связывает с введением пропускного режима и самоизоляцией.
«При этом многие строительные компании в режиме карантина активно работали, их продажи были переведены в онлайн-режим. У большинства застройщиков клиенты могли выбрать и забронировать квартиру удаленно через интернет-сайт компании. Кроме того, многие застройщики предлагают клиентам при приобретении квартиры с использованием кредитных средств получить ипотечные каникулы на полгода после получения кредита, в течение которых строительная компания берет на себя долговую нагрузку по погашению кредита за клиента»,— прокомментировала Юлия Темлякова.
Заместитель управляющего Южным филиалом Газпромбанка Алексей Бессарабов напомнил, что в апреле практически приостановили свою работу МФЦ, Росреестр и страховые компании, поэтому темп выдачи ипотеки снизился — до тех пор, пока не удалось полноценно наладить удаленную работу. «В условиях самоизоляции в мае темп подачи заявок на ипотеку также незначительно снизился. Мы это связываем с невозможностью выбрать очно объект недвижимости по одобренным заявкам. Вместе с тем уже работает алгоритм, позволяющий увидеть квартиру в режиме онлайн, не выходя из дома, как в готовом доме, так и в строящемся, поэтому мы надеемся на оживление рынка»,— рассказал Алексей Бессарабов.
Ставка на поддержку
Руководитель департамента розничного бизнеса КБ «Кубань Кредит» Александр Пышной сообщил, что, помимо ключевой ставки Банка России, наибольшее влияние на размер ипотечных ставок в регионе оказывают льготные госпрограммы.
«До 23 апреля 2020 года возможность существенно сэкономить на процентах по ипотечному кредиту была разве что у семей с двумя и более детьми в рамках «детской ипотеки». После принятия в качестве одной из мер социальной поддержки программы льготной ипотеки приобретение жилья в новостройке стало возможным и для других жителей нашей страны. Следовательно, можно ожидать роста ипотечного кредитования и продаж жилой недвижимости»,— полагает Александр Пышной.
Руководитель ипотечного центра Краснодарского офиса «Промсвязьбанка» Роман Лапин подчеркнул, что сейчас 90% заявок по ипотеке в банке поступают именно в рамках продукта с господдержкой по ставке 6% годовых. Программа будет действовать до ноября 2020 года, и он ожидает, что все это время она будет оказывать сильное влияние на спрос. Также господин Лапин считает, что надежные застройщики края не ощутят большого падения спроса на строящееся жилье, поэтому и рынок в целом не почувствует просадок.
В компании «Неометрия» рассказали, что тренд в части спроса на ипотеку движется в двух направлениях. Связанная с коронавирусом ситуация ударила по количеству заявок, поскольку многие люди не уверены в своем будущем и боятся, что могут потерять работу. Однако это падение компенсируется жителями региона со стабильными доходами (в том числе бюджетниками), которые крайне заинтересованы в получении ипотеки с господдержкой по льготной ставке. «Мы строим в четырех городах: Краснодаре, Новороссийске, Сочи и Ростове-на-Дону, и в каждом из них наши клиенты понимают, что в условиях кризиса недвижимость остается средством сохранения капитала, это низкорисковые активы. Кроме того, инвестиции в недвижимость растут, поэтому этот тренд всегда популярный, и мы уверены — он будет сохраняться. Многим покупателям даже не так важно, в каком городе приобретать объект недвижимости, если их устраивают условия. Для них главное — получить кредит по сниженной ставке»,— объяснили в компании. Те, кто раньше рассматривал жилье на вторичном рынке недвижимости, теперь отдают предпочтение недвижимости на первичном рынке — опять же из-за льготных программ. При этом в целом в компании отмечают «достаточно большое количество заявок».
«Застройщики уже довольно хорошо приспособились к новым реалиям и теперь работают в нормальном режиме. Хотя, конечно, если бы не было госпрограммы, то было бы труднее»,— сообщили в «Неометрии».
Руководитель отдела ипотечного кредитования СК «Квартал» Алина Афанасьева обратила внимание на то, что у льготной ипотеки все же есть свои ограничения (только первичный рынок, требования к сумме кредита), поэтому полностью решить проблему сокращения спроса в связи с падением доходов населения она не сможет. Однако в данный момент, по ее словам, практически все сделки компания заключает именно в рамках продуктов с господдержкой.
Новостройки вырвутся вперед
По словам руководителя отдела маркетинга ГК «Дарстрой» Екатерины Ивановой, застройщикам пришлось оперативно переходить на онлайн-продажи, и сейчас удаленно можно оформлять и ипотеку, и договоры. Также были запущены сервисы дистанционных показов объектов недвижимости, что решило проблему невозможности посмотреть жилье лично.
По оценкам Екатерины Ивановой, чаще всего в ипотеку сейчас приобретают недорогое жилье и квартиры для расширения уже существующей жилой площади.
Как рассказала Екатерина Иванова, за последние два года доля ипотечных сделок в компании выросла на 25%. «Банки и государство со своей стороны предлагают много ипотечных продуктов, которые направлены на разные сегменты покупателей. В период кризиса платежеспособность населения снизилась, а ипотечные ставки, в том числе за счет поддержки государственного аппарата, стали более доступными. Динамика продаж мая по сравнению с апрелем — положительная. Впереди летний сезон — и ипотечные программы с пониженными ставками направлены на стабилизацию спроса на жилье»,— пояснила госпожа Иванова.
Старший специалист отдела реализации инвестиционных проектов «Метрикс Девелопмент» Марина Нестеренко сообщила, что спрос на покупку жилья в ипотеку в крае не падает, а растет. Основным его драйвером являются ипотечные продукты с господдержкой — например, льготная ипотека под 6,5%. «Сейчас чаще люди приобретают жилье в качестве инвестиции. Они понимают, что курс рубля может меняться, и предпочитают сберегать средства в недвижимости. Самыми популярными в этом смысле являются студии и однокомнатные квартиры площадью около 40 кв. м, которые потом достаточно легко продать и получить прибыль»,— рассказала Марина Нестеренко. Она отметила, что сейчас ипотеку активно берут люди даже с небольшими накоплениями, которых хватает лишь на первоначальный взнос.
Из-за режима самоизоляции существенно просел вторичный рынок недвижимости. Многие продавцы прекратили просмотры квартир. Сделки в основном проводились только в тех случаях, когда они уже были запланированы, продавец получил аванс, и из-за отмены рушилась бы целая «обменная цепочка». При этом ипотека с господдержкой по низкой ставке обычно отличается меньшей суммой ипотечного чека
Директор ГК «Инсити» Андрей Шадрин подчеркнул, что сегодня ипотечный специалист строительной компании уже априори имеет большой набор инструментов для работы с дистанционной подачей заявок на ипотеку. По его словам, ипотека-онлайн на Кубани уже стала обыденным явлением.
Андрей Шадрин согласился с тем, что наибольшее влияние на спрос оказывают госпрограммы, позволяющие значительно снижать ставки. «Конечно, чем дешевле ипотека, тем охотнее покупатели принимают положительное решение о покупке недвижимости в кредит — даже в нынешних условиях. Более того, можно сказать, что количество оформляемых сделок возросло примерно на 15%»,— рассказал господин Шадрин.
По словам ипотечного брокера СК «Капитал Инвест» Татьяны Осадченко, появление госпрограммы поддержки ипотеки спровоцировало брать ее даже людей, которые раньше это откладывали. При этом в основном в ипотеку сейчас берут недвижимость в строящихся объектах, в готовых домах реже. Она считает, что большого уклона в сторону покупки бюджетного жилья сейчас не происходит и ключевым параметром при выборе является его качество.
Руководитель «Абсолют Банка» в Краснодаре Оксана Ерофеева уточнила, что для ипотеки на покупку вторичного жилья средняя рабочая ставка сейчас в крае составляет 9,5—10% годовых, а вот для новостроек она с начала мая упала до 6,5%, что связано с запуском программы господдержки. Также она отметила, что из-за режима самоизоляции существенно просел вторичный рынок недвижимости. Многие продавцы прекратили просмотры квартир. Сделки в основном проводились только в тех случаях, когда они уже были запланированы, продавец получил аванс, и из-за отмены рушилась бы целая «обменная цепочка». При этом ипотека с господдержкой по низкой ставке обычно отличается меньшей суммой ипотечного чека.
«Вне всякого сомнения, после выхода из карантина рынок вторички на Кубани оживет. Но ее доля не вернется к прежним показателям до ноября 2020 года, то есть до завершения новой госпрограммы ипотеки. Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы доля сделок с готовыми квартирами не превысит 50%, а у некоторых банков, наиболее активно работающих с застройщиками, даже 30%. Причина — в значительной разнице между ставками по стандартным программам (9,5—10% годовых) и программам с господдержкой (6,5% годовых и ниже). После завершения госпрограммы доля вторички сможет вырасти до 70%»,— прогнозирует Оксана Ерофеева.
Руководитель отдела продаж ООО «Ромекс Девелопмент» Антон Петраков добавил, что после сверхактивного марта в начале апреля произошла некоторая корректировка спроса в сторону снижения. Начало месяца характеризовалось меньшей активностью, так как большинство покупателей оценивали ситуацию и присматривались к происходящему на рынке, откладывая покупку. Однако после введения программы ипотеки с господдержкой с субсидированной ставкой 6,5% активность увеличилась, что выразилось в увеличении количества броней.
В ожидании офлайна
Игорь Казанцев считает, что спрос на ипотечные продукты в 2020 году будет увеличиваться. «Опасения у людей относительно покупки жилья уже снижаются, поскольку около 25% сделок на первичном рынке проходят с использованием счетов эскроу. А те объекты, которые достраиваются по старым правилам, уже имеют высокую стадию готовности, поэтому риски минимальны»,— констатирует господин Казанцев.
«Коронавирус стал для рынка недвижимости мощным стимулом. Многие крупные компании думали о внедрении таких сервисов, но пандемия заставила нас шевелиться и думать намного быстрее. По сути, наш сервис сегодня — это то, что нужно компаниям, вынужденным свернуть свои офлайн-офисы. Когда-нибудь мы победим вирус, и в нашу жизнь вернутся переговоры в офисе с чаем, шоурумы, туры по новостройкам и ярмарки недвижимости. Но это не помешает онлайн-покупкам удерживать серьезную нишу в общей структуре сделок с недвижимостью. Это и будет та самая новая возможность, которую рынок сейчас извлекает из кризиса»,— считает представитель «Ромекс Девелопмент» Антон Петраков.
Коммерсант, 29.05.2020
Михаил Лукашов
