Ипотека рискует столкнуться с «пузырем»
В правительстве предупредили о риске появления «пузыря» на рынке ипотеки. Причина — в льготной программе, которая начала действовать в апреле, заявил замминистра финансов Алексей Моисеев. Заемщики могут взять ипотеку по ставке не выше 6,5% на весь срок кредита. Остальное банкам компенсирует государство. Программа будет действовать до 1 ноября. Ее не раз предлагали расширить, поскольку лишь за май и июнь банки выдали льготную ипотеку примерно на 160 млрд руб., израсходовав чуть больше 20% отведенного им лимита, сообщал Центробанк. Однако какое-либо расширение приведет к появлению «пузыря», считают в Минфине. По оценкам Моисеева, позволить себе ипотеку могут не более 60% граждан, «даже если ставка будет 0%».
Но пока говорить о «пузыре» рано, уверен директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Иван Уклеин: «Пока очень преждевременно говорить о том, что на рынке ипотечного кредитования зреет “пузырь”. Назвать ипотеку доступной сейчас, пожалуй, невозможно. Дело в том, что ставки, которые доступны ипотечным заемщикам на многих западных рынках, составляют 1-3%, у нас ставки иной раз доходят до 10%. Поскольку льготная ипотека доступна далеко не всем — как известно, там есть определенные лимиты — не текущий момент пока признаков “пузыря” нет.
Хотя другой вопрос, конечно, заключается в том, что если программы кредитования расширяются, то нужно больше внимания уделять росту мошенничества и тому, что кредиты станут доступны менее платежеспособным заемщикам. На самом деле рынок закладывает в свои ожидания то, что программа в том или ином виде будет продлена. Безусловно, ставки на рынке снижаются, но это не означает, что программы субсидирования нужно отменять или сворачивать. Дело в том, что вслед за ипотекой это косвенная поддержка строительства, которая сейчас испытывает не лучшие времена, поскольку большинство кредитных программ распространяются на первичное жилье».
Что будет со ставками, когда льготная программа закончится? Руководитель проекта Data Flat Александр Пыпин говорит, что они могут даже еще снизиться. Только для заемщиков это будет выгодно лишь на первый взгляд. «Ставки могут оказаться на любом уровне, поскольку это определяет отношения не только между тем, кто берет кредит и застройщиком, но и между застройщиком и банком. А они могут договориться и вплоть до того, что ставка будет заявляться 0%, и все кредиты будут идти под 0%, но сами проценты будут заложены в стоимость. Мы вполне можем увидеть такой сценарий, что к концу года цены на новостройки повысятся на 10%.
Ставки выдачи будут в районе 4%, но за счет такого значительного роста цены все участники — и застройщик, и банк — свое получат просто в таком скрытом виде, за счет выросшей цены.
Для потребителя это будет означать, что при низкой ипотечной ставке ежемесячный платеж у него будет не меньше, а, возможно, даже больше, чем он бы платил при высокой ставке.
Поэтому, к сожалению, сейчас ситуация для обычных потребителей такая, что участие во всех этих сложных финансовых действиях становится все более непрозрачным, поскольку механизмы, которые задействуются, становятся все более сложными»,— говорит Пыпин.
Еще одна опасность расширения льготной программы — это возникающие для бюджета риски, говорят в Минфине. Поскольку невозможно предсказать, какими будут ставки через 10-15 лет, государство не сможет просчитать и расходы казны.
Коммерсант, 28.07.2020
Глеб Силко
