ИЖС приспосабливают к ипотеке

Для развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС) требуется перенастройка этого сектора, следует из проекта профильной госпрограммы, подготовленной Минстроем. Больше всего рост этого рынка тормозит слабый уровень проникновения ипотечного кредитования — на ИЖС приходится всего 1% от общего объема ипотеки. В Минстрое связывают это с системными проблемами сектора, в частности с недостаточной ликвидностью частных домов и несоблюдением технологий строительства, и предлагают решать их за счет стандартизации.

Подготовленный Минстроем проект госпрограммы развития ИЖС на 2020–2024 годы больше напоминает стратегию аналитического характера с подробным описанием существующих проблем. Единственный целевой показатель в проекте — достижение уровня ввода индивидуальных домов в объеме 40 млн кв. м к 2024 году. Все другие задачи (вовлечение земель в оборот или повышение доступности ипотеки) конкретных индикаторов выполнения не имеют.

Финансирование программы на 2020–2024 годы оценивается Минстроем в 137 млрд руб., эти средства запрашиваются на субсидирование расходов на создание инженерной инфраструктуры для ИЖС.

Впрочем, эта сумма еще может измениться при подготовке следующей правки бюджета на 2020–2022 годы. В Минфине “Ъ” сообщили, что вопрос пока прорабатывается.

Отметим, что сейчас ИЖС обеспечивает 40–45% всей вводимой площади жилья, 30–36 млн кв. м ежегодно. При таких темпах, говорится в проекте госпрограммы, спрос населения (в пятилетней перспективе, по данным опросов, он составит 450 млн кв. м) будет удовлетворен как минимум через 19 лет. Впрочем, по словам президента Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елены Николаевой, «люди при исследовании дают одни ответы, а реальный выбор происходит зачастую в другом направлении — покупают квартиру». По ее мнению, если госпрограмма повлияет на этот выбор, то при повышении доступности ипотеки спрос на ИЖС может быть удовлетворен. Руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор полагает, что 40 млн кв. м для этого все же не хватит, объем ввода должен составлять 60–80 млн кв. м ежегодно.

Пока ипотечное кредитование мало помогает рынку ИЖС. В год выдается всего 15 тыс. таких кредитов, что составляет лишь 1% от общего объема выдачи ипотеки, при этом ставки для индивидуального жилья на 1–3 процентных пункта выше обычного уровня. Причина — системные проблемы: недостаточная ликвидность таких домов, риски занижения оценки объекта залога и несоблюдение технологий.

Для выправления ситуации Минстрой считает необходимым соблюдение стандартов качества в ИЖС — строительство с применением готовых домокомплектов является приоритетом проекта программы.

Для типовых проектов ведомство готово предусмотреть стандарты кредитования, их применение должно минимизировать риски банков. Александр Моор считает, что если программы льготной ипотеки ИЖС, при которых залоговой базой станут домокомплекты, заработают в полной мере, то темпы ввода жилья действительно вырастут. До какого именно уровня для этого должны опуститься ставки по ипотеке ИЖС, Минстрой не указывает, в «Дом.РФ» проект госпрограммы прокомментировать не смогли.

Для возводимых застройщиками домов (комплексное ИЖС) Минстрой предлагает обязательное проектное финансирование. Также по аналогии с долевым строительством предусматривается заключение единого договора для общего имущества поселков ИЖС о передаче в собственность «дольщику» земельного участка с построенным домом. «Это позволит распространить на ИЖС программы субсидирования льготных кредитов, применяемые для многоквартирных домов»,— отмечают в Минстрое. Впрочем, Елена Николаева называет это предложение «спорным» из-за протяженности коммуникаций при таком строительстве.