Не дачка - усадьба

Программу льготной ипотеки со ставкой 6,5 процента на приобретение частных жилых домов на первичном рынке для молодых семей запустит Дом.РФ. Эксперты оценили перспективы подобной инициативы, заявив: нововведение очень нужное, но рынок очень скоро может быть перегрет.

Половина возводимого в стране жилья сегодня - индивидуальные жилые дома, однако банки не стремятся выдавать кредиты на их покупку. При этом спрос на такое жилье растет: в условиях самоизоляции горожане стараются меньше времени проводить в мегаполисах. В 2019 году сектор загородного ИЖС вырос на 18,8 процента, в 2020-2021 годах рынок подрастет еще на 50 процентов, считают эксперты.

Поэтому новая программа (если выйдет за рамки пилотной) может повторить судьбу льготной ипотеки, которая способствовала увеличению спроса на квартиры в многоквартирных домах и, как следствие, повышению цен на них. Всего за год цены подросли на 20 процентов, в 2021 году ожидается рост еще на десять процентов.

Главный вопрос, который предстоит решить для того, чтобы инициатива стала успешной, утверждает эксперт Артем Ворон, это вопрос стандартов строительства, так как "большинство компаний до сих пор строит дачные домики, а не дома для постоянного проживания - без соблюдения технологий, ГОСТов и СНиПов".

Особенно эта ситуация остра в регионах. Загородный рынок Москвы и Санкт-Петербурга можно назвать более-менее понятным - здесь застройщики имеют возможность возведения больших объемов загородной недвижимости, уверена Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум". Но в других частях России попросту нет компаний, которые могли бы работать системно на рынке ИЖС. В регионах население строит загородную недвижимость преимущественно собственными силами, поэтому пока непонятно, насколько данная программа будет применима на практике в случае с "самостоятельным" строительством.

Если же применима, то при существующих расценках на земельные участки и индивидуальное строительство предлагаемого лимита вполне хватит на покупку 10-15 соток земли с готовыми коммуникациями по границе участка, возведения 100-150-метрового дома из дерева или пеноблоков и его вполне качественную отделку, рассуждает Александр Цыганов, завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России.

Сегодня, напоминает Сергей Колесников, управляющий партнер компании "Технониколь", в сегменте ИЖС больше всего проблем возникает именно при кредитовании на этапе строительства из-за отсутствия четких требований к предмету залога. Если в ситуации с готовым жильем дом служит предметом залога, то на этапе стройки обеспечение как таковое отсутствует. Поэтому важно понять, какие условия банк будет предъявлять, например, к земельному участку, его расположению и инженерным сетям для одобрения кредита. Также проблема может возникнуть с оценкой объекта недвижимости в случае "самостоятельного" строительства - цены сегодня различаются в зависимости от региона и поставщиков. Но из-за отсутствия рынка организованной девелоперской застройки банкам непонятно, как оценивать и с чем сравнивать проект. ИЖС - это один дом, который должны оценивать квалифицированные специалисты. И для каждого нового объекта банк должен провести процедуру проверки и оформления, аналогичную той, что он проводит для многоквартирного дома.

Другой вопрос - как обеспечить жилье инфраструктурой, сетует Наталья Осетрова, руководитель проекта Gatchina Gardens. Клиент должен сделать выбор в пользу ИЖС, только имея соответствующую мотивацию. Жилая среда должна быть комфортной, полноценной и соответствовать ежедневным потребностям семьи. Как обеспечить комплексную инфраструктуру и качество жилой среды в сегменте ИЖС "эконом-комфорт" стоимостью домовладения 6-12 миллионов рублей? Сегодня на практике это невозможно, не позволит экономика, финансовая модель покажет отрицательный результат, затраты перекроют маржинальность. Для достижения устойчивого результата в развитии этого продукта, с точки зрения экономики и достижения рентабельности, единственный разумный путь - комбинировать ИЖС с малоэтажным жилым фондом для достижения экономического баланса. И даже в этом случае потребуются меры государственной поддержки в части инфраструктуры, уверена Осетрова.

Требуют уточнения и сами параметры инициативы - воспользоваться ею смогут заемщики не старше 35 лет. Понятно, что идея заключается в том, чтобы поддержать молодые семьи, однако портрет владельцев частных жилых домов, как правило, старше, уточняет Вячеслав Приймак, руководитель направления ипотечных программ ГК "Инград". Также стоит подумать о снятии требований об обязательном наличии детей. Расширение потенциальной целевой аудитории повысит интерес к участию в программе не только у государственных банков, но и у частных.

В целом, говорит Александр Кальсин, основатель компании АПС ДСК, важно сделать так, чтобы новая программа не повторила судьбу "деревянной ипотеки" 2018 года, а также программы льготного кредитования для строительства на землях сельхозназначения под 2,7 процента и программы 6,5-процентной ипотеки на загородный дом для молодежи. Срок новой программы не должен быть слишком коротким (минимум - 1,5 года), чтобы потребитель "заметил" ее выгодность. Кроме того, 300 миллионов рублей, которые выделены на программу сегодня, - это всего 100 сделок, которых рынок просто не заметит, уверен эксперт - для успеха программы требуется больше средств.

Кроме того, размышляет владелец строительной компании Максим Лазовский, нужно предусмотреть и тот факт, что в краткосрочном периоде программа вызовет небывалый ажиотаж, однако в долгосрочном периоде может наступить стагнация. Особенно если вторичный рынок тоже получит свой "спасательный круг".

Прямая речь

Комментарий подготовлен газетой "Грани" (Новочебоксарск, Республика Чувашия):

Владимир Максимов, первый заместитель министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики:

- Реализация программ льготного ипотечного кредитования значительно стимулировали рынок строительства многоквартирного жилья. При этом рынок индивидуального жилищного строительства до настоящего времени был обделен доступными заемными финансовыми ресурсами, в связи с чем развивался не так динамично.

Уверен, что запуск дополнительной программы льготной ипотеки на приобретение частных жилых домов станет действенным инструментом для улучшения жилищных условий граждан, особенно проживающих в сельской местности, а также заинтересует строительный бизнес для возрождения данного сегмента жилищного строительства.

Комментарий подготовлен газетой "Удмуртская правда" (Ижевск, Удмуртская Республика):

Анна Владимировна Овчинникова, директор Удмуртского филиала Института Экономики УрО РАН:

- Льготная ипотека на коттеджи для молодежи - идея хорошая, но чтобы она реализовалась нужно выполнить ряд условий. Во-первых, ипотека не должна выдаваться молодой семье, а получателем должна быть строительная компания, гарантирующая сдачу жилья молодой семье "под ключ". Семья должна выбрать из перечня утверждённых строений (альбом с комплексным проектом), прошедших экспертизу на соответствие ГОСТам и СНиПам. Никакого "самостроя", только специализированные строительные компании заключают договор с банками, а молодые семьи со строительной компанией. В этом случае есть гарантия качества строительства, выполнения всех норм строительства…, а строительная компания несёт гарантию на весь срок ипотеки. Положительным моментом является то, что в поселках сохранится единый стиль и архитектура, а также комплексность застройки. Во-вторых, ипотека должна быть не менее 15-20 лет иначе ежемесячные выплаты будут "неподъёмные".

В-третьих, коттеджные поселки должны быть приближены к существующим населённым пунктам, чтобы молодые семьи могли пользоваться имеющейся инфраструктурой (магазинами, больницами, садами и школами), следовательно, застройка должна быть комплексная и хорошо продумана на уровне республики.

В-четвертых, наличие загородного дома подразумевает наличие автомобиля, а это дополнительные расходы молодой семьи, поэтому не нужно настаивать, чтобы в "молодой семье, участвующей в программе, были дети".

В-пятых, стоимость коммуникаций сопоставима со стоимостью строительства самого дома (канализация, газ, водопровод, освещение, дорога, интернет…) поэтому нужна программа, позволяющая эти работы выполнять за счет бюджета…

Подобные проекты успешно реализуются в Удмуртии и таких положительных примеров достаточно.

Комментарий подготовлен РИА "Омск-информ":

Олег Рой, заведующий кафедрой "Региональная экономика и управление территориями" ОмГУ им. Ф. М. Достоевского:

- Во многом рынок недвижимости реагирует на изменение экономической конъюнктуры, пока она для Омска неблагоприятна. Вкладывать в недвижимость нет смысла, она не является ликвидной в силу низкого платежеспособного спроса населения. В принципе ипотека более-менее выгодна при условии, если человек действительно нуждается в жилье и если нет других возможностей приобрести его. Но сейчас по-прежнему высок процент по ипотеке для того уровня доходов населения. Ключевая ставка снижается, 6-7 процентов годовых - не слишком выгодные условия. Сейчас у банков очень много невозвратов с силу целого ряда обстоятельств. Банки будут подстраховываться и на более выгодные условия - на снижение ставок не пойдут.

Российская газета, 08.12.2020
 Алексей Стригин