Новостройки потянулись за ипотекой
В следующем году россиян ждет масштабный рост цен на недвижимость. Некоторые застройщики уже объявили о планах переписать ценники в 2021-м. А по данным ЦИАН, за этот год квадратный метр в новостройках подорожал на 15%. Владимир Путин назвал этот рост необоснованным и потребовал от правительства отреагировать. Президент связывает эту динамику с программой льготной ипотеки под 6,5%, которую сам же и предложил ввести. Но первый вице-премьер Марат Хуснуллин говорит, что проблема в дорогих стройматериалах. А вот сами девелоперы заявляют, что все это лишь части одной большой проблемы, из-за которой в ближайшее время рост цен точно не остановить. Тему продолжит Владислав Викторов.
Программа льготной ипотеки вводилась в апреле для того, чтобы поддержать россиян и строительную отрасль в самый разгар пандемии. Дешевые кредиты существенно подстегнули спрос на жилье в новостройках, что, в свою очередь, отразилось на ценах — только в ноябре они выросли на 4%. Но Владимира Путина рыночные законы возмутили, и потому он потребовал от правительства принять меры. И пока все, что можно сделать — свернуть программу льготной ипотеки, считает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов:
«Не столько сама программа, сколько факт того, что дешевая ипотека затянулась немножечко во времени — это является основным фактором для того, чтобы росли цены сейчас на рынке. После того, как завершился сложный период, предпосылок для продолжения этой программы не так много осталось. Девелоперы стабилизировали свое финансовое положение, и вот они повышают теперь цены. Цены формируются девелоперами под влиянием спроса и с тем предложением, которое они могут выставить».
О том, пора ли сворачивать программу льготной ипотеки, правительство давно спорит с Центробанком. Пока она действует до июля, но если вовремя не остановиться, это обернется «ипотечным пузырем», заявляла ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина. По ее словам, программа уже привела к тому, что цены на жилье растут с опережением роста доходов населения. Но ее отмена стабилизирует ситуацию. Хотя директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе в этом сомневается: «Любое сообщение о прекращении льготной ипотеки вызовет рост активности в сделках, потому что у большинства потенциальных покупателей в голове будет самой главной мысль о том, что скоро некие лояльные условия закончатся, и им нужно запрыгнуть в последний вагон поезда. Такое сообщение скорее приведет к сокращению предложения и росту цены».
При этом в правительстве уверяют, что жилье дорожает вовсе не из-за льготной ипотеки. По словам первого вице-премьера Марата Хуснуллина, главная проблема — это дорогие стройматериалы. Арматура, например, выросла в цене на 40%. А еще на стройках не хватает мигрантов, да и количество квартир на рынке ограничено. И как раз наращивание строительства может исправить ситуацию, говорят девелоперы. Но в нынешних условиях сделать это непросто, отмечает директор по развитию ГК «РКС Девелопмент» Станислав Сагирян:
«По большей части влияние на цены оказывают эскроу-счета. По сравнению с предыдущим годом объем закладки новых проектов сократился на 60%, просто очень сильно тает предложение, вымываются остатки. Далеко не все застройщики смогут получить проектное финансирование. Предложение просто так не увеличишь — закончились квартиры. И когда они смогут собрать деньги для того, чтобы запустить следующие этапы, большой вопрос. То есть власти, видимо, не отдавали себе отчет в том, что будет — это видно».
И здесь трудно винить застройщиков в том, что они пытаются заработать. В конце концов, это коммерческие структуры, и они не обязаны выполнять работу государства и решать все социальные вопросы, говорят собеседники “Ъ FM”. Впрочем, требование президента напугало рынок. Причем настолько, что акции трех крупнейших российских девелоперов суммарно подешевели на 4 млрд руб. Есть опасения, что решать проблему в итоге будут не рыночным путем, отмечает инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев: «Нужно на это смотреть с точки зрения последних решений, которые государство принимало. У нас ограничена розничная цена подсолнечного масла и сахара, то есть каких-то механизмов рыночных достаточно мало. Я думаю, что все-таки будет выбрана модель ограничения цен, будут применены нерыночные механизмы, и они будут ограничивать выручку и в конечном счете развитие компаний».
Впрочем, большинство собеседников “Ъ FM” хотят верить, что это все-таки маловероятный сценарий. А вот что точно произойдет, так это очередной рост цен на жилье. Причем начнется он весной. И в нынешних экономических условиях этот процесс просто неизбежен.
Коммерсантъ, 24.12.2020
Владислав Викторов
