Первоначальный взнос – сколько взяток на мизере?

Обычно заемщик должен включить в ипотечную сделку первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилья. За более низкие взносы последние пару лет непримиримо преследовал банкиров Банк России. Преследовал, наказывал и, похоже, смирился.

Нет взяток – не вистуй

Нынешним летом ведущие банки продемонстрировали разные подходы к одной из краеугольных характеристик ипотечного продукта – первоначальному взносу.

Сразу во избежание путаницы оговоримся, что речь идет не о субсидируемой государством ставке 6,5% по ипотеке.

Напомним: в июне требования к минимальному взносу по госпрограмме было снижено с 20 до 15%, и большинство банков просто «перепостило» данное решение. Согласно оценке гендиректора «Дом.рф» Виталия Мутко, по льготной программе на первичке сейчас выдается свыше 70% кредитов.

Но еще 30% ипотеки на первичку и вся ипотека на вторичку выдается по базовым ставкам. И мы говорим именно об этой ипотеке.

Итак, с апреля по июль несколько ведущих игроков увеличили минимальный первоначальный взнос по определенным или же по всем сразу ипотечным сегментам.

Альфа-банк поднял взнос с 15 до 20% для вторички. Банк «Открытие» выровнял взнос по всем массовым продуктам на горизонте 20%, хотя прежде был шанс получить услугу со взносом в 10%. Райффайзенбанк и Совкомбанк подняли «шлагбаум» до 20% на первичном и вторичном рынках недвижимости. А Промсвязьбанк не только по массовым продуктам поднял взнос до 15%, но и свернул самостоятельную программу с нулевым взносом…

Причем сегодня для заемщиков вопрос о параметрах первоначального взноса стоит более остро, чем, например, год назад. «Чем ниже ключевая ставка, тем ниже ставки не только по кредитам, но и по вкладам и накопительным счетам. А это означает увеличение сроков по накоплению средств на первоначальный взнос», – констатирует вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков.

В то же время можно понять и опасения банкиров. Ведь не секрет, что правильный заемщик не пожалеет на первоначальный взнос последнюю рубаху. Больше сразу заплатишь – получишь кредит под более щадящие проценты. Если же у потенциального заемщика нет хоть какой-то разумной суммы, то нет к такому клиенту и доверия. Не умеющий копить человек вряд ли сможет исправно тянуть долговую лямку.

Не добавляют банкирам оптимизма и проблемы с доходами будущих должников, которые привнес на рынок коронакризис. Да и снижение собственно ипотечных ставок только усиливает риски, ведь «мизерные» ставки оживили интерес к ипотеке граждан с более низкими доходами. В банковской классификации – лиц, не особо умеющих зарабатывать.

«Снижение ипотечной ставки может привести к росту неблагонадежных заемщиков, – сообщила на конференции ИК „Финам“ генеральный директор АН «Бон тон» Наталия Кузнецова. – Но банки применяют риск-процедуры, которые не позволяют брать ипотечные кредиты заемщикам с высокой долговой нагрузкой».

Хода нет – ходи с бубей

В общем, с весны часть банков просто ужесточили рассмотрение ипотечных заявок, а часть – дополнительно защитили себя пересмотром условий выдачи ипотеки. «Как и во многих банках, у нас были несколько скорректированы подходы к расчету лимитов кредитования и показатели долговой нагрузки, а также отменены преференции для ряда заемщиков относительно величины первоначального взноса, – объясняет начальник управления «Росбанк Дом» по Северо-Западному федеральному округу Ирина Илясова. – В основном отказы связаны с трудностями при прогнозировании трудоустройства и уровня дохода потенциального клиента в краткосрочной и среднесрочной перспективе».

Впрочем, эксперты подсчитали, что продукты со взносом до или в 10% от стоимости приобретаемого жилья остались более чем у половины банков из первой тридцатки. А в первой десятке сохранили такие предложения банки «Дом.рф», «ВТБ», «Газпромбанк» и «Санкт-Петербург».

Да что там говорить, повышавший для своих зарплатных клиентов первоначальный взнос в марте с 10 до 15% Сбербанк одумался и в июле вернул всё как было. «Многие клиенты откладывали покупку недвижимости именно из-за необходимости накопления собственных средств. При том что остальные условия ипотечных программ им подходили, – заявил в оправдание директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев. – Мы надеемся, что снижение первоначального взноса позволит нашим клиентам быстрее обзавестись собственным жильем уже сейчас на выгодных условиях».

Более того, если очень поискать, можно найти и чудом выжившую ипотеку с нулевым взносом.

В частности, предоставляют такие кредиты СМП Банк, банк «Россия» или Сургутнефтегазбанк… Правда, проценты по «обнуленному» жилищному кредитованию еще как кусаются: у того же банка «Россия» минимальная ставка 12%.

Первым делом посмотри карты соседа

Увы, клиенту, если он выберет ипотеку с первым взносом ниже 20%, придется раскошеливаться. Даром такой подарок никто из банков не сделает, кроме Промсвязьбанка.

Но кредиторы могут взять по минимуму. Например, Россельхозбанк при взносе в 15% вместо стандартных 20% повысит ставку всего на 0,25 п.п. А вот рекордсменом выступает «Дом.рф» – здесь аналогичная разница в ставках обойдется клиенту в 1,2 п.п.

И, на наш взгляд, банки накручивают высокие проценты на низкий взнос необоснованно. Не так уж они рискуют, как говорят.

Алексей Войлуков рассказывает, что недавно сам ЦБ сравнивал вероятность дефолта при разных взносах. И оказалось, что при взносах в 10% дефолты случаются всего вдвое чаще, чем при взносах в 20%. «Но сама вероятность колеблется от 0,1 до 1,0%. То есть остается в пределах математической погрешности», – отмечает вице-президент банковской ассоциации.

Причина в другом. «С 2018 года ЦБ регулярно повышал требования для расчета нормативов достаточности по ипотеке с низким первоначальным взносом. При этом для кредитов со взносом менее 10%, по существу, ввели заградительный тариф», – напоминает Алексей Войлуков.

Ну а банки традиционно переложили это финансовое бремя на плечи заемщиков, следуя пословице «Если нельзя, но очень хочется, то – можно».

Впрочем, уже и сам ЦБ подумывает красиво выйти из непростой ситуации. В июле стало известно, что Банк России вскоре снизит коэффициенты риска по ипотеке. И уже написан проект соответствующего приказа.

Бюллетень недвижимости, 12.08.2020
 Игорь Чубаха