Все еще хотите взять ипотеку?
Если обратиться к экспертам с вопросом, а можно ли простым человеческим языком в паре слов объяснить, что сейчас происходит на рынке жилищного кредитования, то ответ будет следующий: «Ипотеку будоражит».
Расти большой, не будь лапшой
Мониторинг ипотечных ставок аналитиками компании «Русипотека» показал, что в марте на вторичном рынке недвижимости средневзвешенная ставка подросла с 8,92 до 9,12%, на первичном рынке – с 8,83 до 8,99%, а по рефинансированию кредитов увеличилась с 7,87 до 8,12%. Мелочь, а неприятно.
Со своей стороны, аналитики «Дом.рф» тоже отметили, что из 15 ведущих ипотечных банков повысили ставки по ипотеке более половины игроков. «В основном ставки повышаются частными банками и банками с иностранным участием, в то время как государственные банки держат ставки по кредитам на первичном рынке на прежнем уровне», – прокомментировали ситуацию в «Дом.рф».
И «ползучее» повышение идет, несмотря на сохранившуюся без изменений ключевую ставку. Напомним, что, вопреки ожиданиям многих участников финансового рынка, совет директоров Банка России 20 марта решил сохранить ключевую ставку на уровне 6%.
В «Дом.рф» рост ипотечных ставок поясняют увеличением стоимости фондирования (стоимости заемных денег для самих банков). Но все гораздо проще: в стране грянул экономический «коронакризис», и теперь каждый сам за себя, до целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» никому нет дела.
«Не знаешь, что делать, – повышай ставку. Этот принцип освоили многие банкиры за двадцать лет», – иронизирует аналитик «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Эксперт отмечает, что за эти годы отработаны три основных практики повышения кредитных ставок. Первая практика: ставка повышается завтра, любые подготовленные сделки или одобренные кредитные заявки пересчитываются по новой ставке. Вторая практика: ставка повышается с первого числа ближайшего месяца, а до этого момента выполняются все обещания и одобрения. И третья практика: ставка повышается с любого числа, но действует для приема новых заявок. А все выданные одобрения действуют в рамках обозначенного в них срока.
И кому из заемщиков с уже одобренной заявкой что выпадет – это как повезет.
Вот уж действительно, хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах. Ведь еще в середине февраля Минфин РФ публично заявлял, что к концу года ожидает средние ставки по ипотеке на горизонте 7-8% годовых.
На халяву и уксус сладкий
Накануне кризиса многие россияне, собравшиеся прибегнуть к ипотеке, занимали выжидательную позицию: «Пусть ставочка еще чуть-чуть снизится… Ну еще чуть-чуть, ну еще…»
Но когда грянул гром – ринулись занимать очередь. В этой очереди также оказались граждане, прежде о покупке жилья не помышлявшие. Но, допустим, есть миллион сбережений, и если добрать ипотечным кредитом, то и денежки будут спасены, и «лишняя жилплощадь никогда лишней не окажется».
А еще часть претендентов руководствуются следующей думкой. В кризис инфляция рубля неизбежна, поэтому взять ипотеку при нынешних рекордно низких ставках – это все равно что получить жилье «на халяву».
Только вот рядовому россиянину вряд ли удастся поживиться за счет банкиров. Во-первых, отыгрывая наступление пандемии, банки пересмотрели списки запретных профессий.
«У нас понимания, что какая-то сфера резко прекратит свою деятельность и последует всплеск безработицы, пока нет. То есть нет рекомендаций, по каким профессиям риски дефолта выше или ниже в связи с волатильностью финансовых рынков», – объясняла руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова в первые дни после обрушения цен на нефть.
Сейчас такое понимание у банков уже сформировано. И многие соискатели кредита получают «от ворот поворот, потому что трудовой книжкой не вышли».
Нечаянно в СМИ просочилась информация, что Альфа-банк прекратил кредитовать работников из сфер туризма, транспорта, гостиничного и ресторанного бизнеса. Дескать, эти сферы деятельности больше других финансово страдают от пандемии. И нет смысла связываться с заемщиками, которым вот-вот потребуются ипотечные каникулы.
Но правда в том, что это далеко не полный список неугодных профессий и похожие ограничения ввели 99% банков, только не афишируют это.
А ну-ка закатали губу
Впрочем, и представителям «безрисковых» профессий обольщаться не стоит: «Банки сужают прослойку людей, которым они готовы давать кредиты», – предупреждает заместитель директора по развитию бизнеса Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Владимир Шикин.
По его словам, еще до падения нефтерублей среднее значение персонального кредитного рейтинга (ПКР) в розничном кредитовании заметно росло. Для непосвященных: ПКР – суммарный балл по различным характеристикам претендента, ориентируясь по которому банк либо дает кредит, либо отклоняет заявку.
«Основная причина повышения среднего значения ПКР – в сокращении банками аппетита к риску, ужесточении отбора потенциальных клиентов и снижении доли одобрений при рассмотрении кредитных заявок, – уточняют в НБКИ. – Так, с февраля 2019 года по февраль 2020 года для потребкредитов доля одобренных заявок снизилась с 33,4 до 28,1%, для ипотеки – с 65,4 до 62,1%, для автокредитов – с 46,5 до 31,4%».
Что с ПКР происходит сегодня, банки скрывают тщательней, чем Мальчиш-Кибальчиш военную тайну. Но нетрудно догадаться, что этот показатель не снижается.
«Наш банк всегда внимательно отслеживает макроэкономические тенденции, в том числе и по различным отраслям экономики. И оперативно подстраивается под текущие процессы, – констатирует, например, Екатерина Синельникова. – Будет хуже – станем кредитовать осторожней и тут же начнем снимать ограничители при улучшении обстановки».
Где деньги, Зин?
Впрочем, ажиотаж долго не продлится. «Число сделок естественным образом снизится, чему будет способствовать рост ставок по ипотечным кредитам», – произносит вслух неизбежное глава «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
«Ажиотажный спрос отчасти вызван желанием запрыгнуть в последний вагон. При этом мы понимаем, что при такой высокой инфляции рубля ставка по ипотеке в любом случае вырастет, – более детально высказывается директор по продажам „Master Девелопмент“ Юлия Роженцева. – С другой стороны, застройщики также будут поднимать цены на строящееся жилье. Таким образом, сейчас есть все предпосылки к тому, что в скором времени рынок недвижимости может встать».
«Давайте не забывать, что с прошлого года мы почувствовали внимание государства к ипотечному рынку. Помощь потенциальным заемщикам различных социальных категорий становится все ощутимей, – все-таки находит в происходящем позитивную ноту Екатерина Синельникова. – Сейчас работает и семейная ипотека, и рефинансирование семейной ипотеки, и первоначальный взнос материнским капиталом, и сельская ипотека… И в массе это влияет на то, что возможности клиентов по приобретению жилья увеличиваются».
То есть опять вся надежда на государственную кубышку.
В заключение можно вспомнить недавнее оптимистичное заявление главы Банка России Эльвиры Набиуллиной: «Мы не видим массового повышения ипотечных ставок и в принципе ставок по кредитам. Да, действительно, некоторые банки заявляют об этом… Мы не думаем, что, даже если будет повышение ипотечных ставок, это будет долгосрочная тенденция».
Ну что ж, будем наблюдать...
Бюллетень недвижимости, 14.04.2020
Игорь Чубаха
