Эксперты объяснили трудности «деревянной ипотеки»

В правительстве России хотят разрешить рассматривать деревянные дома как объекты залога и распространить на них ипотеку. «Компания» выяснила у экспертов, какие преграды стоят на пути этой инициативы.  

«Мы прорабатываем с экономическим блоком, с Центробанком соответствующие меры для того, чтобы деревянный дом был полноправным участником ипотечных кредитов», —  в эфире телеканала НТВ вице-премьер России Виктория Абрамченко.

По ее словам, в стране планируется также развивать деревянное домостроение. Сейчас производством домокомплектов в России занимается 65 компаний, но только 3% их продукции собирается в стране. Абрамченко уверена, что разрешение брать ипотеку на такой дом поспособствует увеличению спроса на них.

Еще в ноябре прошлого года президент России Владимир Путин поручил распространить ипотеку на возведение объектов ИЖС с использованием дерева. Глава государства потребовал создать ипотечные программы до июля 2021 года. В Минстрое тогда отметили, что ипотечное кредитование станет существенным стимулом развития частного домостроительства. Это, в свою очередь, окажет положительный эффект при выполнении задачи национального проекта «Жилье и городская среда» по ежегодному объему ввода жилья на уровне 120 миллионов квадратных метров.

Отрасль без регулирования

Вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко напомнила в беседе с журналом «Компания», что инициативу о введении ипотеки под 6% на деревянные дома обсуждают на государственном уровне на протяжении 10 лет. По ее словам, банки давно готовы расширить свою кредитную линию. Однако несмотря на то, что загородная недвижимость находится в тренде, в России сейчас отсутствует правое регулирование этой отрасли. Таким образом, введение так называемой «деревянной ипотеки» с использованием деревянных брусьев несет определенные риски, в том числе она может привести к краже денежных средств.

Эксперт добавила, что в России только навели порядок с кражей денег на рынке строительства многоэтажных домов. Что касается деревянных домов, то здесь девелоперы значительно меньше по размерам. И пока непонятно, как контролировать их работу.

«Пока в России не устранят правовые преграды для развития деревянного домостроения и контроля рынка, ситуация с мертвой точки не сойдет», — заключила Радченко.

Член «Ассоциации профессионалов рынка недвижимости» (REPA) Никита Журавлев сообщил «Ко», что ипотека на деревянные дома позволит решить жилищные проблемы россиян. По его словам, возможность жить в частном доме получила особую популярность на фоне пандемии коронавируса. Кроме того, ипотека на деревянные дома востребована в регионах, в частности, в Дагестане, где не особо развито строительство многоквартирных домов.

Однако, по его словам, преградой для реализации идеи может стать экономическая ситуация в стране. Кризис привел к росту безработицы и падению доходов населения.

Еще одной проблемой в сфере ипотечного кредитования ИЖС является то, что банки не считают возможным использовать земельный участок под частным домом в качестве залога. Об этом в прошлом году говорил депутат Госдумы Александр Якубовский. Логичным путем развития рынка ИЖС депутат считает строительство домов так называемым индустриальным способом. Сейчас, по его словам, большая часть таких домов строится по нетиповым проектам и не обеспечена должной инфраструктурой. По этой причине банки неохотно кредитуют их.

Управляющий партнер занимающейся деревянным домостроением компании Good Wood Александр Дубовенко в беседе с РИА «Новости» выразил аналогичное мнение. По его словам, ипотека на строящийся деревянный дом на текущий момент в России невозможна. Он пояснил, что основная сложность в случае с кредитом на строительство деревянного дома возникает именно с определением предмета залога.

Так, домокомплект сам по себе не может быть предметом залога, так как его стоимость обычно не превышает 10% всей необходимой для строительства суммы и такой кредит будет мало кому интересен. Кроме того, домокомплект — это только часть дома. Таким образом, банк в случае неплатежей не сможет его забрать у заемщика и перепродать.

Как государство мотивирует брать ипотеку

Согласно оценке АО «Дом.РФ» и Frank RG, в 2020 году россияне взяли рекордное количество ипотечных кредитов — 1,7 миллиона ссуд на 4,3 триллиона рублей.  Таким образом, российский ипотечный рынок побил абсолютный рекорд за всю историю. Рост по количеству кредитов за год составил 35%, в деньгах — более 50%.  

По мнению экспертов, спрос на ипотеку стимулировал снижение ставок, как на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятора, так и за счет запуска льготной госпрограммы.

Так, в 2020 году в России запустили программу льготной ипотеки на новостройки под 6,5% годовых. Ипотечный кредит ограничен по размеру в зависимости от региона, минимальный первоначальный взнос составляет 15%. К концу 2020 года российские банки выдали в рамках программы свыше триллиона рублей.

Кроме того, в декабре прошлого года объем жилья, строящегося с использованием счетов эскроу, превысил объем жилья, строящегося по старым правилам. Теперь новое жилье возводится не на деньги граждан, а на кредитные средства. Это позволило обезопасить дольщиков новостроек и перенести риски на банки.

Еще одной льготной ипотечной программой является «Дальневосточная ипотека». Она предусматривает покупку жилья в регионах ДФО по ставке до 2% годовых. Ей могут воспользоваться молодые семьи и граждане младше 35, у которых нет супруга, но есть ребенок до 19 лет.

Однако в 2021 году эксперты ожидают снижения объемов выдачи ипотечных кредитов. Доходы россиян растут слабо. Между тем в 2021 году ожидается отмена ряда послаблений ЦБ, которая может создать давление на рентабельность и капитал банков. Таким образом, вероятность дальнейшего снижения ставок невелика. При этом возможности застройщиков удовлетворить спрос без повышения цен на жилье остается под вопросом. При дальнейшем росте цен ипотека может стать недоступной для значительного числа потенциальных заемщиков.

Компания, 20.01.2021
 Ольга Чеснокова