Ипотечные горки
Темпы роста рынка ипотечного кредитования в 2020 году оказались беспрецедентными: по данным института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ объем выданных российскими банками кредитов составил рекордные 4,3 трлн рублей, что примерно на 50% выше показателей 2019 года. Основная причина стремительного роста — снижение процентных ставок, в том числе за счет госпрограмм субсидирования стоимости ипотеки. Льготные ставки по кредитам на покупку строящейся недвижимости вызвали бум продаж и привели к существенному увеличению доли «первички» в общем объеме выдач. При этом резкий рост спроса на фоне ограниченного предложения стал причиной опережающего роста цен и уменьшения доступности жилья, что уже серьезно беспокоит Центробанк. Этот фактор, а также фактически завершившийся цикл снижения процентных ставок приведут к постепенному охлаждению рынка ипотеки, хотя спрос в ближайшее время будет оставаться высоким. Таким прогнозом поделились участники круглого стола РБК Петербург «Ипотечные рекорды: каким будет рынок жилищного кредитования в 2021 году».
Рекорд за рекордом
Представители всех банков — участников круглого стола отчитались о рекордных показателях выдачи ипотеки в 2020 году. Так, объем выданных Северо-Западным банком Сбербанка ипотечных кредитов оказался на 72% больше показателя 2019 года, ВТБ выдал в Петербурге на 40% больше ипотеки, Банк «Санкт-Петербург» — на 44%, Банк «ФК Открытие» — на 54%, АБ «Россия» — на 40%, Банк «Уралсиб» — на 42%.
«Основными драйверами ипотечного кредитования в прошлом году стали снижение ставок, а также программа господдержки, которая во многом определила рекордный спрос на ипотеку и поддержала строительный рынок. Доля льготных кредитов в выдачах банка ВТБ составила более 30%. По нашим прогнозам, в этом году на госпрограмму будет приходиться каждая четвертая ипотека в России», — говорит Александр Вялков, начальник управления розничных продаж ВТБ в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Запуск госпрограммы ипотеки на новостройки под 6,5% годовых одним из ключевых событий года называют и другие участники рынка. В результате борьбы за заемщиков средняя ставка по программе опустилась примерно до 6% годовых, в то время как минимальные ставки по ипотеке на готовое жилье стартуют с уровня 7,4-7,5% годовых, а в среднем приближаются к 8%. Такая разница в значительной степени повлияла на рост популярности ипотеки на первичном рынке.
По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», доля продаж строящегося жилья с использованием ипотеки в среднем по 2020 году составила 71%, что на 14% выше аналогичного показателя 2019 года. В значительной степени это результат появления госпрограммы. «Уже летом 2020 года доля продаж с привлечением ипотеки превышала 80%, хотя в первом — «допандемийном» — квартале, когда госпрограммы еще не было, составляла около 58%», — уточняет ведущий руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.
«Механизмы господдержки помогли минимизировать затраты заемщиков. Кроме того, клиенты могли дополнительно снизить процентную ставку, воспользовавшись специальными предложениями партнеров-застройщиков, а также банковскими сервисами. Например, мы предложили дополнительное снижение стоимости кредита при электронной регистрации сделки», - обращает внимание Анатолий Локотков, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка.
Ажиотаж на рынке
Удешевление ипотеки привело к серьезному росту спроса на недвижимость, хотя это и не единственная причина, говорят застройщики. «Безусловно, среди ряда факторов, обеспечивших в прошедшем году высокий спрос на жилье и его активные продажи, фактор субсидирования государством ставки по ипотеке можно назвать самым значительным, — рассуждает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — Еще одной причиной, подстегнувшей спрос, стало ожидание покупателями роста цен на квартиры в связи с переходом жилищного строительства на проектное финансирование. Третий фактор — инвестиционный. В связи с радикальным снижением банковских ставок по депозитам и нестабильностью финансового рынка вложение в недвижимость стало актуальным и очень привлекательным для инвесторов. Так, за прошедший период наблюдался более чем двадцатипроцентный рост цен на жилье в новостройках».
«Быстрый рост цен и рекордно низкие ставки привели к возвращению на рынок строящегося жилья инвесторов, хотя несколько последних лет мы наблюдали очень небольшой спрос с их стороны», — подтверждает заместитель директора департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова.
Ажиотаж на рынке строящегося жилья привел к росту доли «первички» в ипотечных портфелях банков. «В 2020 году доля первичного рынка в общем объеме выданных нами ипотечных кредитов в Петербурге выросла по меньшей мере на 2%, а в Ленинградской области на все 5%», — приводит статистику Анатолий Локотков.
Банкиры обращают также внимание на рост объемов рефинансируемых кредитов. Рыночные ставки рефинансирования опустились в среднем ниже 8% годовых, и заемщики, которые брали ипотеку несколько лет назад под двузначные ставки воспользовались возможностью удешевить кредиты.
«Объем рефинансирования по Северо-Западному банку Сбербанка в целом за 2020 год вырос более чем в 3,5 раза, а в Петербурге - в 4 раза», - иллюстрирует тенденцию Анатолий Локотков. По словам Александра Вялкова, ВТБ в Петербурге нарастил объем рефинансирования в три раза по сравнению с 2019 годом, увеличив его долю в общих выдачах с 12% до 27%.
«Мы изначально планировали провести 2020 год под знаком рефинансирования, и ситуация на рынке способствовала интересу клиентов к подобным программам», — отмечает руководитель направления по ипотечному кредитованию АБ «Россия» Владислав Шпенев.
«Если посмотреть по России в целом, то суммарно доля «первички» и рефинансирования в 2019 году в объеме выданных кредитов составляла 38,6%, а в 2020 году — уже 49,3%. Суммарно доля этих продуктов выросла почти на 11%. Все это за счет вторичного рынка», — комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала Банка «ФК Открытие» Татьяна Хоботова.
Дефицит и подорожание
Всплеск спроса на покупку жилья натолкнулся на ограниченное предложение. «Объем квадратных метров в продаже в 2020 году ощутимо сократился. На рынке строящегося жилья Петербурга и Ленобласти, по данным нашего консалтингового центра, уменьшение предложения составило практически 30%», — констатирует Юлия Мошкова. Дефицит квартир в продаже наблюдался и на вторичном рынке, говорит Екатерина Синельникова. По ее словам, из-за вымывания предложения «вторички» многие покупатели были вынуждены переориентироваться на рынок строящегося жилья.
Дополнительные трудности создавали перебои в работе Росреестра, что часто приводило к развалу сделок, замечают участники рынка. «У нас были проблемы со сделками из-за перехода Росреестра на новое программное обеспечение», — подтверждает Владислав Шпенев. Сейчас, по его словам, ситуация стабилизировалась.
Рост цен на рынке недвижимости привел к увеличению средней суммы кредита и срока займа. «На первичном рынке средняя сумма кредита в Петербурге выросла на 614 тыс. рублей и составляет более 3,5 млн рублей. При этом средний срок кредитования в целом по России увеличился где-то на 4,5-6 месяцев, а в Петербурге — почти на год», — приводит статистику Татьяна Хоботова. Некоторые участники рынка фиксируют еще более существенный скачок. «Если в 2019 году средний размер ипотечного кредита в нашем банке находился на уровне 2,8 млн рублей, то в 2020-м — уже 3,6 млн рублей. При этом средний срок кредита много лет не менялся и составлял 15 лет, но в прошлом году мы зафиксировали резкий рост этого показателя — до 19 лет. То есть не на год, а на целых 4 года», — говорит Екатерина Синельникова. «В Северо-Западном банке Сбербанка средняя сумма ипотечного кредита в 2020 году в Петербурге увеличилась на 500 тыс. рублей до почти 3,2 млн рублей, в Ленинградской области рост составил 400 тыс. рублей — с 1,9 до 2,3 млн рублей», — говорит Анатолий Локотков.
«Из-за роста цен первоначальный взнос, которым располагают потенциальные заемщики, становится минимально возможным. Одновременно увеличивается размер ежемесячных платежей, что начинает напрягать клиентов», — говорит Юлия Мошкова. Она отмечает снижение ажиотажного спроса начиная с IV квартала прошло года. Впрочем, по оценкам КЦ «Петербургская недвижимость», спрос на покупку жилья в ипотеку будет оставаться сильным в первом полугодии 2021 года, доля ипотечных продаж будет держаться на уровне 70%. «Дальнейшая динамика будет зависеть от темпов роста цен на недвижимость, за которыми мы внимательно следим», — говорит Юлия Мошкова.
Представители Центрального банка настойчиво повторяют, что рост стоимости квадратного метра нивелирует эффект снижения ставок по кредитам и негативно сказывается на доступности жилья. В ЦБ настаивают на отмене программы льготного кредитования покупки новостроек с 1 июля 2021 года. Впрочем, возможен и компромиссный вариант, когда из госпрограммы будут исключены только Москва, Петербург и Краснодарский край. Именно в этих регионах темп роста цен из-за повышенного спроса оказался максимальным.
От студий к «двушкам»
Первоначально снижение ставок, а значит и платежей по ипотеке, привело к перераспределению спроса от квартир минимальной площади к более просторным объектам, особенно со стороны семейных покупателей. «Одна из тенденций — снижение доли студий в общем объеме покупок с середины прошлого года и смещение спроса в сторону однокомнатных квартир и евродвушек. Также спросом пользуются комфортное жилье для семей: двух— и трехкомнатные квартиры», — замечает заместитель управляющего филиалом по розничному бизнесу Банка «Уралсиб» в Санкт-Петербурге Ирина Гладких.
«Мы заметили, особенно на старте госпрограммы льготной ипотеки, что клиенты за счет сниженной процентной ставки и более привлекательного размера платежа смогли позволить себе квартиру большего метража. Пришел дополнительный спрос на двухкомнатные квартиры, уменьшился — на студии», — подтверждает Юлия Мошкова.
«Важно подчеркнуть роль государства и его программ поддержки семей с детьми, — делится наблюдениями Екатерина Синельникова. - Так, мы отметили большой интерес к семейной ипотеке, в том числе к рефинансированию ранее выданных кредитов с переходом на семейную ипотеку. Ставка по этой программе, предполагающей выдачу кредитов семьям, в которых начиная с 2018 года родился второй или последующий ребенок, у нас составляет 4,69% годовых. Также наблюдался серьезный рост числа сделок с использованием материнского капитала, размер которого был увеличен, а также средств, выплачиваемых за рождение первого ребенка».
«На вторичном рынке жилья пользуются спросом квартиры от застройщика, подходящие по условиям под покупку по госпрограммам», — называет еще одну тенденцию Ирина Гладких. «Мы регистрировали квартиры в собственность застройщика для того, чтобы у клиентов была возможность купить квартиру по госпрограмме. Примерно 10-15% сделок пришлось именно на такие квартиры», — подтверждает Юлия Мошкова.
Динамика ставок
Что касается динамики ставок по ипотеке, то все будет зависеть от решений Центробанка, единодушны участники рынка. «Изменение ценовых параметров ипотеки в 2021 году будет производной от политики ЦБ по ключевой ставке. Снижение ставок до исторически минимальных значений в прошлом году стало возможным, потому что регулятор проводил достаточно мягкую кредитно-денежную политику», — комментирует Александр Вялков.
«Хотелось бы, чтобы ставки шли вниз, и чтобы квартиры дешевели, но нужно оставаться реалистами. Основное для нас — это ключевая ставка Центрального банка, — рассуждает Владислав Шпенев. — В прошлом году она показала необычное снижение, однако резкого снижения ставок по всем видам ипотечного кредитования не наблюдалось. Банки корректировали ценовую политику очень постепенно, в чем-то настороженно. На новый уровень ставок нас вывели субсидии со стороны правительства, и я бы делал ставку на новые госпрограммы, рассматривал возможное дальнейшее снижение процентных ставок в этой стороны».
«В настоящее время предпосылок для снижения ставок нет, так как на наш взгляд достаточно высока вероятность повышения ключевой ставки ЦБ», — категорична Ирина Гладких.
«Даже если льготную госпрограмму не продлят, не думаю, что это сильно повлияет на рынок. Сегодня минимальный уровень рыночных ставок начинается с 7,3-7,4% годовых. Можно предположить, что в случае отмены госпрограммы разрыв между ставками на первичном и на вторичном рынке серьезно сократится. Сейчас этот разрыв составляет 1-1,5%, и может уменьшиться до 0,5% или даже вообще исчезнуть», — прогнозирует Татьяна Хоботова.
РБК, 09.02.2021
Борис Федоров
