Ипотечные заемщики потеряли интерес к новостройкам

• Изменение программы льготного ипотечного кредитования вместе с ростом цен привели к тому, что спрос на новостройки среди ипотечных заемщиков резко сократился/
• В трех из четырех регионов средняя сумма кредита снизилась на фоне пересмотра лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей. Количество регионов, где сумма кредита оказалась ниже этой границы, увеличилось в два раза.
• Доля кредитов, выданных на покупку строящегося жилья, обновила пятилетний минимум.

Покупатели чаще выбирают готовое, а не строящееся жилье

Спрос на рынке ипотечного жилищного кредитования смещается в сегмент готового жилья. В июле и августе 2021 года доля ипотечных кредитов, выданных на приобретение строящегося жилья, снизилась до абсолютного минимума: в июле только 19% ипотечных кредитов получено на новостройки, в августе — 22%. Это минимальные значения за последние пять лет.

Для сравнения: В 2016 году на новостройки выдавалось 36% ипотечных кредитов, в 2017-м — 29%, в 2018-м — 25%, в 2019-м — 26%, в 2020-м — 27%, а в I полугодии 2021 года — 26%.

Максимальная доля ипотечных кредитов на новостройки зафиксирована в феврале 2016 года (50%). В тот момент это был последний месяц действия льготной ипотеки (запущенной еще в 2015-м) — россияне стремились успеть взять кредит с субсидией. В феврале 2016 года половина ипотечных кредитов (50%) была выдана на первичном рынке.

Затем власти решили пролонгировать льготную ипотеку до конца 2016 года, что сделало спрос более равномерным. В декабре 2016-го доля ипотек на первичном рынке составила уже 36%, хотя это и был последний месяц действия субсидии.

В 2021 году в июне также наблюдалось смещение спроса в пользу новостроек: 30% всех кредитов было выдано на «первичке» — это больше, чем в мае, на 5 п. п. Впрочем, летом 2020-го доля ипотечных кредитов, приходящихся на первичный рынок, была выше (31–32%).

Таким образом, после сокращения лимита кредитования интерес ипотечных заемщиков к новостройкам резко снизился. В 60% городов с населением от 100 тыс. человек цена «квадрата» в новостройках уже выше, чем на вторичном рынке. Логично, что покупатели чаще выбирают сегмент готового жилья.

Объем кредитов на «первичке» не обновил минимум из-за роста цен

Эксперты Циан отмечают, что по объему выданных кредитов первичный рынок не обновил свой минимум: из-за роста цен на новостройки заемщикам приходится больше брать в долг. В июле 2021 года четверть всех выданных кредитных средств в рублях было направлено на покупку новостроек. Такая же доля (25%) была и в апреле 2021-го (перед стартом льготной ипотеки), а также в декабре 2018 года.

В августе 2021-го доля кредитных средств, полученных на «первичке», по объему составила 29%. Примерно такие же показатели наблюдались на протяжении всего 2018 года. Но на тот момент средняя сумма по России, выдаваемая на новостройку, была на 0,5 млн рублей меньше.

Доля ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Количество регионов с кредитом до 3 млн рублей выросло в два раза

Снижение лимита по льготной ипотеке до 3 млн рублей привело к уменьшению средней суммы займа при покупке новостроек. В целом по РФ средняя сумма займа на первичном рынке составила в августе 2021 года 3,90 млн рублей, что на 3,8% ниже, чем в июне 2021-го, когда действовал еще прежний лимит по ипотеке. В июле 2021 года показатель был еще ниже — на уровне 3,87 млн рублей.

Снижение средней суммы ипотеки произошло в 73% субъектов РФ: в 62 из 85. Снижение среднего чека произошло по всем федеральным округам: наибольшее, на полмиллиона рублей, — в Северо-Кавказском ФО (–13%), в Уральском (–6,9%) и Приволжском ФО (–6,8%) кредит сократился на четверть миллиона (на 220–230 тыс. рублей). В процентном выражении самое большое снижение отмечено для Калужской области (–33%), Севастополя (–20,4%) и Дагестана (–28,1%). В рублевом выражении максимальное падение средней суммы кредита — в Дагестане (1,7 млн), Калужской области (1,33 млн) и Ингушетии (1 млн).

Циан отмечает, что после сокращения лимита кредитования в Приволжском ФО средний чек по выданной ипотеке оказался ниже 3 млн, то есть средний кредит на новостройки подходит под новые условия субсидирования. Приволжский ФО — единственный из всех округов, в котором в кредит берут до 3 млн (2,98 млн), по остальным ФО лимит превышен.

В разрезе отдельных субъектов отмечен практически двукратный рост количества регионов, в которых средний размер кредита ниже 3 млн рублей.

В июне 2021 года, когда лимит был 6/12 млн рублей, жители 15 субъектов РФ (17%) брали в кредит в среднем не более 3 млн рублей. В августе 2021-го, когда лимит уже был сокращен до 3 млн рублей, таких оказалось уже 27 регионов (32%). В Дальневосточном, Уральском и Северо-Кавказском ФО нет регионов, в которых кредит снизился ниже 3 млн рублей после пересмотра лимита.

В Сибирском ФО это Алтай (средняя сумма кредита снизилась за два месяца с 3,81 до 3 млн рублей). В Южном ФО — Крым (с 3,06 до 2,86 млн). В Северо-Западном ФО — Калининградская область (с 3,06 до 2,86 млн). В Центральном ФО это уже четыре региона: Калужская, Костромская, Смоленская и Ярославская области.

Но наибольшее количество субъектов со сниженным лимитом теперь можно найти в Приволжском ФО — их пять: Башкортостан, Мордовия, Чувашия, Кировская и Ульяновская области.

Получается, россияне вынуждены учитывать максимально возможную сумму кредита по льготной ипотеке — выбор новостроек стал меньше.

Средний размер займа на первичном рынке и количество ипотечных кредитов до обновления программы и после

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Количество ипотечных кредитов вернулось к уровню 2019 года

Снижение лимита по льготной ипотеке привело к резкому падению сделок именно на первичном рынке. Относительно июня этого года в августе 2021-го оно снизилось на 38% в целом по РФ, тогда как на вторичном рынке за тот же период падение оказалось меньше — всего на 6%. Текущие продажи новостроек сейчас находятся практически на уровне 2019 года — тогда в среднем ежемесячно выдавалось 28,8 тыс. ипотечных кредитов (в августе 2021-го — 32,6 тыс.) На вторичном рынке спрос на ипотеку выше допандемийного. Количество сделок в августе оказалось на 6% меньше, чем в июне.

Только для четырех субъектов РФ относительно июня 2021 года в августе 2021-го количество ипотечных кредитов на «первичке» выросло. В Калужской области прирост составил 31% (с 0,33 до 0,44 тыс. ипотек). Положительная динамика также отмечена в Ненецком АО, Ингушетии и Чечне: впрочем, в каждом из регионов прошло менее 30 сделок.

В годовой динамике (относительно августа 2020-го) количество оформленных ипотечных кредитов на первичном рынке снизилось на 36%, на вторичном рынке — рост на 5%.

Количество ипотечных кредитов в РФ, тыс.

Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ

Выиграли заемщики, взявшие ипотеку год назад

Циан рассчитал средний ежемесячный платеж и общую переплату исходя из суммы займа, среднего срока кредита и процентной ставки. Даже несмотря на снижение среднего размера ипотечного займа, переплата по ипотеке для среднего россиянина, взявшего ипотеку в августе 2021 года, окажется на 14% больше, чем для тех, кто взял кредит в июне. Ежемесячный платеж увеличится на 4%. Впрочем, это не столь большая разница.

В годовой динамике переплата сейчас выше на 60%, или на 1,19 млн рублей, а ежемесячный платеж — на 23%.

В августе 2020 года средняя переплата составила бы 1,99 млн рублей, тогда как сегодняшний заемщик переплатит существенно больше — почти 3,2 млн рублей.

Даже относительно августа 2019-го, когда кредиты брали на стандартных условиях (под 9,35%), текущая переплата по кредиту окажется выше на 9%, как и ежемесячный платеж (+9%).

Таким образом, ставки по ипотеке увеличиваются, и даже на фоне снижения среднего займа по большинству локаций общая переплата сейчас выше, чем до льготной ипотеки. Заемщики, оформившие ипотеку еще год назад, в августе 2020-го, оказываются в выигрыше — переплата по их кредиту ниже, чем по кредитам, оформленным до пандемии, в 2018–2019 годах.

Средняя переплата по ипотеке на первичном рынке

Расчеты Аналитического центра Циан

Снижение среднего займа — единственный вариант воспользоваться льготной ипотекой, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. Но из-за роста цен на жилье уменьшение максимальной суммы кредита до 3 млн уже не позволяет рассчитывать на необходимую площадь, в итоге заемщики все чаще рассматривают именно вторичный рынок.

«Средняя стоимость квадратного метра в городах-миллионниках на готовое жилье составляет сейчас 91,9 тыс. Это на 15% ниже, чем на первичном рынке в тех же городах (107,9 тыс.). Поэтому вполне ожидаемо смещение спроса в сегмент уже готовых объектов», — отмечает эксперт.