Ипотека пошла в отказ

По данным аналитиков, в прошлом году банки одобрили только треть заявок на кредиты - это минимальный уровень за три года. В этом году они еще больше ужесточили требования, доля отказов достигла рекордных показателей.

По информации Национального бюро кредитных историй, в январе 2021 года в Петербурге было выдано 35,3 тысячи потребительских кредитов, что на 5,9 процента меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В феврале доля одобренной ипотеки сократилась еще на несколько пунктов. По подсчетам НБК, в последний месяц зимы были одобрены лишь 63,8 процента заявок на ипотеку - это минимальный показатель за последние четыре года. Для сравнения: в декабре 2020-го он составлял 69,1 процента, в январе текущего года - 65,1. Предыдущий минимум был зафиксирован также в феврале, только 2017 года, тогда доля одобрений составила 63,7 процента. Аналитики отмечают и такой факт: ужесточение требований к ипотечным заемщикам, как правило, происходит на фоне изменений и неопределенности в экономике. В прошлом году, например, банки дважды ужесточали требования при выдаче ипотечных кредитов. Уровень одобрения снижался в апреле - июне, когда в разгаре была первая волна пандемии коронавируса. Затем рост отказов был отмечен осенью, когда в стране снова начало расти число заболевших COVID-19.

По мнению аналитика ГК "Финам" Алексея Коренева, банки таким образом страхуются от рисков получать заемщика-неплательщика, так как государственная программа льготной ипотеки под 6,5 процента привлекала на рынок огромное количество людей. Только в Петербурге за последний год было выдано льготных кредитов на три с половиной триллиона рублей. Столь внушительная цифра не только рекорд для Северной столицы, но и повод для беспокойства банкиров, которые отдают себе отчет в том, что на фоне ажиотажного спроса и принципа "налетай, подешевело" не все клиенты банков здраво оценивали свои возможности по обслуживанию кредита. А многие даже предпочитали покупать квартиры "на вырост" - намного большей площади, чем изначально планировалось, забывая о том, что даже льготный кредит - это все же заемные средства и их надо возвращать. Как отмечает старший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Игорь Алексеев, поведение заемщиков не меняется и сегодня и они по-прежнему стремятся взять ссуду, пока на рынке сохраняются низкие процентные ставки и действует льготная госпрограмма. По данным Бюро кредитных историй, только в феврале этого года средний размер выданных ипотечных кредитов в Петербурге достиг рекордных 3,87 миллиона рублей. По этому показателю Северная столица вышла на третье место, уступив лидерство только Москве и Московской области. Но при этом и объем задолженности по ипотечному кредитованию в Петербурге вырос за 2020 год на 22,3 процента, составив 581 миллиард рублей.

Эксперты между тем предупреждают: сегодня на рынке сложилась парадоксальная ситуация, когда размеры выданных кредитов растут, общее количество заявок на ипотеку тоже, а вот уровень одобрения таких заявок падает. Представитель одного из петербургских банков Олег Лагунов объясняет это изменением "профиля" ипотечного заемщика. По его словам, доля потребителей со значительным (более 20 процентов) первоначальным взносом и высокими доходами за последнее время значительно уменьшилась. Также в городе почти не осталось людей, не имеющих хотя бы одного кредита. Зато растет число тех, кто имеет "нехорошую" историю. По данным бюро кредитных историй "Эквифакс", каждый десятый заемщик в прошлом году вносил платежи по трем ссудам. Еще 5,1 процента банковских заемщиков вносили платежи по четырем кредитам, а 3,9 процента - как минимум по пяти.

Мы позвонили в один из петербургских банков и попросили ответить на вопрос, одобрят ли нам кредит, если получаем не самую большую зарплату в конверте и первоначальный взнос платить нечем. В семье двое детей, а работает только муж. И квартиру хотим большую, а кредит поменьше. На все эти вопросы нам отвечали утвердительно, пока не узнали, что у нас не очень хорошая кредитная история. И есть просрочки по долгам... Ответ был категоричен: нет!

По словам пресс-секретаря одного из банков Петербурга Ивана Макарова, подавляющее число банков города крайне щепетильно оценивает риски потенциальных заемщиков. Этот фактор будет сдерживать рост выдач ипотеки как минимум в течение первого полугодия этого года. "Но в целом снижения выдачи ипотеки нет", - заявил он. Представитель другого банка Ольга Синельникова подтвердила, что у них доля отказов по ипотечным кредитам также не изменилась по сравнению с прошлым годом. Зато в феврале по отношению к январю этого года выросла выдача ипотечных кредитов. По ее мнению, потребительский спрос и спрос на кредитные продукты повышается благодаря массовой вакцинации и отмене ряда карантинных ограничений.

А вот предсказание о том, что льготная ипотека "надует пузырь", который под напором тех заемщиков, что не смогут возвращать взятые в долг деньги, скоро лопнет, по мнению представителей финансового рынка, пока не сбылось. Как заметил Иван Макаров, должников среди тех, кто взял ипотечные кредиты, немного. "Почему-то именно к ипотечным кредитам петербуржцы относятся особенно дисциплинированно и стараются их не задерживать. У нас были единичные просрочки по выплатам, когда люди теряли работу, но даже тогда заемщики делали все, чтобы выплачивать платежи. Кто не мог обслуживать свои кредиты, воспользовался программой кредитных каникул, чтобы в спокойном формате искать работу", - говорит он. При этом банкиры не отрицают, что случаи, когда люди, не справившись с кредитными обязательствами, были вынуждены продавать свое жилье, все же есть.

Аналитики отмечают, что если первоначально доступная ипотека должна была помочь людям решить их жилищный вопрос, то из-за роста стоимости жилья, спровоцированного в том числе и льготной ипотекой, выгода от снижения ежемесячных платежей свелась к минимуму. И в настоящий момент все преимущества низких ставок по ипотеке "съедены" ростом цен на жилье. А потому доступная ипотека уже перестала быть доступной, так как начиная с ноября 2020-го обязательные будущие выплаты банкам стали не ниже, а даже выше, чем в начале прошлого года, до введения льготных ставок. Хотя сегодня власти и предпринимают различные шаги для поддержания спроса: то собираются заставить банки объяснять отказы в "ипотечных каникулах", то расширяют возможности для займов на ИЖС. Но эти косметические меры никак не могут решить главных проблем: квадратный метр не должен опережать темпов роста зарплат. По мнению экспертов, если мы эти вопросы не решим, то скоро исчерпаем спрос, который способен обслуживать ипотечные кредиты. И одобрять их будет некому.

Прямая речь

(комментарий подготовлен газетой "Бизнес новости в Кирове")

Владимир Скобёлкин, президент банковского клуба кредитных учреждений Кировской области:

- По данным Отделения Киров Волго-Вятского ГУ Банка России, за январь-декабрь 2020 года банки выдали заемщикам Кировской области 18,6 тысячи ипотечных кредитов на 31,8 млрд рублей. По сравнению с 2019 годом число ипотечных кредитов увеличилось на 37,7 процентов, а объем ипотечного кредитования - в полтора раза.

Спрос на квартиры вырос. Хотя здесь присутствует и отложенный спрос, а часть вкладчиков переводят свои денежные средства в новый актив - в недвижимость.

При этом не могу сказать, что количество отказов, если сравнивать с докоронавирусным периодом, выросло. У банков нет задачи выдать ипотеку всем желающим. Два критерия, на которые банки при выдаче ипотеки обращают внимание в первую очередь (и это не зависит от пандемии): наличие постоянного места работы и возможность платежей на протяжении 10-15 лет.

По поводу "мыльного пузыря", который потенциально мог бы стать следствием введения института льготной ипотеки... Думаю, если бы подобные процессы имели место быть, то институт льготной ипотеки давно бы приостановил свое действие. Этот вопрос находится в плоскости Центрального банка.

В то же время говорить о прямой корреляции между введением льготной процентной ставки и ростом стоимости жилья нельзя. На стоимость недвижимости в большей степени влияет ситуация на строительном рынке. Объем вводимого жилья в Кировской области значительно сократился, в том числе из-за пандемии. Кроме того, срок сдачи вводимого жилья с декабря 2020 года зачастую переносился на текущий год, это фактор отразился на ценах на жилье. В феврале 2021 года, опять же по данным статистики, в Кировской области введено 28,6 тысячи квадратных метров жилья. Это на 23,3 процента больше, чем за аналогичный период прошлого года.

(комментарий подготовлен газетой "Известия Мордовии")

Алексей Колосков, управляющий отделением Национального банка по Республике Мордовия Волго-Вятского главного управления ЦБ РФ:

- За первый месяц 2021 года жители Мордовии взяли в банках более 420 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму свыше 1 миллиарда рублей. Объем выданных ИЖК по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 46,7 процентов, а количество - на 29,8 процентов. Совокупный ипотечный портфель в республике за год увеличился на 16,3 процента, при этом доля просроченной задолженности на эту же дату составила 0,4 процента в общей сумме задолженности, что ниже общероссийского значения (0,9 процента).

Активный рост ипотечного кредитования в регионе связан с действием федеральных и региональных программ, в частности, льготной ипотеки под 6,5 процента. Также спрос на ИЖК стимулирует смягчение ценовых условий банковского кредитования вслед за снижением ключевой ставки Банка России в 2020 году. В январе 2021 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в Мордовии составила 6,7 процента, снизившись за год на 2,3 процентных пункта.

Российская газета, 06.04.2021
 Светлана Смирнова