Ипотека в Простоквашино
В будущем году можно ожидать принятия целого пакета законов, делающих доступней ипотеку на загородку. И крупные строительные компании уже начинают делить этот рынок.
Меня как будто кто-то подменил
В конце октября вступило в силу правительственное постановление о внесении изменений в программу льготной ипотеки (№ 1758 от 18.10.2021). Теперь на субсидируемый государством кредит до ставки 7% могут претендовать граждане, желающие купить или построить частный дом.
Такая возможность будет действовать до 1 июля 2022 года. Напомним, льготная программа ипотеки, она же госипотека, на новостройки стартовала в апреле 2020 года. Изначально ставка составляла 6,5% годовых, а сам кредит ограничивался 12 млн руб. в Москве, Московской области, Петербурге и Ленобласти и 6 млн руб. – в других регионах. Летом этого года программа была продлена еще на год, но ставка повысилась на 0,5 процентного пункта, до 7%, а «потолок» во всех регионах опустился до 3 млн руб.
То есть на фоне резкого всплеска интереса горожан к загородному домостроению расширение условий госипотеки можно только приветствовать.
«Пандемия внесла изменения и в приоритеты по приобретению недвижимости наших граждан: дистанционная работа и обучение, вплоть до онлайн-посещения музеев и театров, позволили многим переехать за город», – констатирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
«С начала этого года объем выдачи ипотечных кредитов на готовые загородные дома увеличился на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Возросший интерес покупателей к загородной недвижимости объясняется изменением привычного образа жизни россиян в период пандемии. Среди граждан растет доля тех, кто продолжает работать дистанционно и предпочитает жить за пределами городской черты», – соглашаются в Промсвязьбанке.
Извините! Я почему вредный был?
Впрочем, в профессиональном сообществе не смолкают разговоры, что это нишевый продукт и что ипотека на ИЖС не станет массовой. Да и в самом правительстве пока не ожидают очередей. И, по правительственным оценкам, льготой воспользуются всего 15 тыс. российских семей.
Причины банальны: те же лимитные 3 млн руб. – смешные деньги для регионов-доноров. «В настоящее время мы выдаем ипотеку на покупку готовой загородной недвижимости в рамках стандартных ипотечных программ. Средний размер ссуды составляет 4,3 млн руб.», – в частности, поясняют в Промсвязьбанке.
Но главное – банкиры считают такой продукт избыточно рисковым. Часто следует отказ при запросе кредита на покупку деревянного строения. Если не проложен водопровод – тоже отказ. Если это земли садового некоммерческого товарищества – ну, вы же сами всё понимаете… Ну а если это ипотека на участок со строительством, будьте добры согласовывать с банком проект дома.
«Если говорить об одобрении именно объектов недвижимости, то, безусловно, в сегменте загородки процент ниже, так как городская вторичка представляет собой, как правило, типовые объекты с понятной и прозрачной ликвидностью, тогда как в загородке ситуация обратная, – поясняет директор департамента по работе с партнерами „Росбанк Дом“ Павел Петров. – Поэтому банк предъявляет повышенные требования к таким объектам: это и удаленность от города, и площадь, и обеспеченность централизованными коммуникациями, и многое другое».
«Конечно, продукт отличается от кредитования квартир, где всё стандартизировано. В данной программе даже после одобрения кредитной заявки не всегда одобряется сам объект, который желает купить заемщик. В среднем процент одобрения поданных заявок по продукту „Жилой дом“ составляет 55–57%, тогда как в целом процент одобрения превышает сейчас уровень в 75%», – добавляет Татьяна Хоботова.
А еще неправильный бутерброд у тебя есть?
Однако расширение госипотеки на ИЖС стало не первой, но и далеко не последней ласточкой. Минстрой и всё прогрессивное строительное лобби крайне озабочено тем, чтобы некогда названные президентом цифры по вводу нового жилья исполнялись. Напомним: «Цель амбициозная – ежегодно вводить порядка 120 млн кв. м», – заявил Владимир Путин в апреле этого года.
В то же время педалировать строительство многоэтажек застройщикам невыгодно: нарушится золотое правило «Лучше меньше, да дороже».
Кроме того, пандемия открыла застройщикам относительно новый рынок – загородку, и здесь началась нешуточная конкурентная борьба. Многие именитые компании, ранее не пересекавшие городскую черту, активно анонсируют проекты коттеджных поселков и прочих удаленных одно-двухэтажных массивов. Правда, пока преимущественно в Подмосковье. Но лиха беда – начало…
В общем, пусть за исполнение поручения президента отвечает именно ИЖС. А строительное лобби подкрепит процесс ковровым бомбометанием новых льгот и законопроектов.
В частности, на днях обнародован законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части малоэтажного строительства)». Речь идет о распространении механизма проектного финансирования и продажи через эскроу-счета на ИЖС… И приниматься документ будет без проволочек.
Кроме того, Минстрой и «Дом.рф» провели конкурс типовых проектов индивидуальных домов. Проектами-победителями стройкомпании могут воспользоваться бесплатно. А это уже шаг к типизации загородного строительства. И на стандартные дома банки станут давать ипотеку более охотно.
Со своей стороны, Минпромторг обещает в начале 2022 года перезапустить господдержку производителей деревянных домов. Предполагается стимулировать спрос, давая покупателям субсидию в 10% от стоимости домокомплекта, и эту компенсацию можно учитывать как первоначальный взнос при ипотеке.
И кстати, Минсельхоз выбил повышение бюджетных расходов на сельскую ипотеку в 2022 году. Это 11,5 млрд руб. В общем, сообщает пресс-служба ВТБ: «Мы считаем сегмент частного строительства крайне перспективным для рынка недвижимости в России, учитывая обширную территорию страны».
И всё это только первые шаги. Ведь год назад Владимир Путин отдельно поручил разработать меры, направленные на поддержку индивидуального жилищного строительства.
И гражданам, решившим покинуть постылые каменные джунгли, можно посоветовать не торопиться с переездом. Очень похоже, что через год-другой и выбор станет шире, и загородная ипотека – доступней.
Павел Петров, директор департамента по работе с партнерами «Росбанк Дом»:
– На сегодняшний день доля объектов загородной недвижимости в нашем портфеле не столь значительна, и этому масса причин, в том числе ликвидность залогов, сложность их оценки и последующей реализации, высокая историческая просрочка по кредитам на такие объекты и т. д. Однако пандемия показала, что у рынка загородной недвижимости в РФ высокий потенциал, поэтому на протяжении 2021 года Росбанк непрерывно оптимизирует свое предложение на загородную недвижимость, как в части ценовых условий, так и продуктовых, чтобы удовлетворить потребности максимального количества клиентов. Безусловно, акцент при этом делается на качественные объекты загородной недвижимости, поэтому объемы кредитования будут сильно связаны с развитием рынка таких объектов.
Антон Красильников, руководитель направления ипотечного кредитования Райффайзенбанка:
– Ставки на ипотеку на загородную недвижимость на рынке исторически выше, так как ликвидность таких объектов значительно ниже городских. В Райффайзенбанке программа на покупку дома с земельным участком доступна зарплатным клиентам банка и клиентам сегмента премиум, при этом первый взнос должен составлять не менее 40%. Доля таких кредитов в ипотечном портфеле банка – минимальна.
Виталий Костюкевич, директор департамента розничных продуктов «Абсолют Банка»:
– Доля таких объектов не более 5% портфеля «Абсолют Банка». Процент одобрения клиентов аналогичный, а по объектам – существенно ниже, поскольку загородная недвижимость требует дополнительной оценки вследствие своей индивидуальности, а также возможностей последующей реализации в случае неплатежеспособности клиента. Развивать направление ИЖС в рамках госпрограммы не планируем.
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие»:
– Банк «Открытие» предложил клиентам новый ипотечный продукт «Жилой дом» для приобретения готового дома и земельного участка c июня 2020 года. Доля ипотечных кредитов на приобретение загородной недвижимости росла от квартала к кварталу, однако объемы сделок незначительны, и такие кредиты пока составляют лишь около 1% в общем объеме выдач. Банк постоянно совершенствует программу, особенно активизировав работу в данном направлении после расширения программы с господдержкой.
Бюллетень недвижимости, 01.12.2021
Игорь Чубаха
