Как ипотечный рынок оценивает прогнозы своего развития

Эксперты и банкиры раскритиковали аргументы и выводы ЦБ относительно будущего рынка ипотеки. При этом мнения разошлись. Ряд опрошенных “Ъ” игроков считают оценки регулятора заниженными, полагая, что темпы роста рынка могут превысить расчетные, например, за счет «инвестиционных» заемщиков и активного развития рынка ИЖС. Некоторые эксперты говорят, наоборот, об излишнем оптимизме ожидания выдачи 0,5 млн ипотечных кредитов в год на новостройки. Однако и те, и другие согласны в том, что аналитическая записка не отражает реальной ситуации и тенденций на рынке.

По оценке аналитиков Банка России, оптимальный уровень выдачи ипотеки на первичном рынке составляет около 0,5 млн кредитов в год, вплоть до конца 2030 года. Такой прогноз содержится в выпущенной 29 ноября аналитической записке. Поддержание текущих темпов роста строительства нового жилья в перспективе может опередить динамику будущего спроса, полагают в ЦБ:

«Поэтому с точки зрения устойчивости спроса на жилье и ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 года) оптимальным представляется выдача примерно 0,5 млн ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 года».

Этого объема, по мнению регулятора, хватит, чтобы «покрыть весь платежеспособный спрос на данный вид кредита». Такой объем эквивалентен спросу со стороны населения на 27 млн кв. м в год, что оценивается экспертами в денежном выражении более чем в 2 трлн руб. Для сравнения: в 2020 году на первичном рынке было выдано 484 тыс. кредитов на 1,5 трлн руб., а в 2019 году — 339,5 тыс. кредитов на 922,7 млрд руб., свидетельствуют данные АО «Дом.РФ». Вместе с тем за девять месяцев этого года объем выдачи составил 339 тыс. кредитов на сумму 1,3 трлн руб. При этом на ипотеку приходится большая часть сделок на первичном рынке. Если в 2019 году она составляла 53,5%, то в 2020 году выросла до 66%.

Вместе с тем эксперты отмечают, что приведенные оценки требуют корректировки. Главный экономист консалтинговой компании «ПФ Капитал» Евгений Надоршин сомневается, что выдачи по 0,5 млн кредитов ипотеки на первичном рынке ежегодно новым заемщикам (нерефинансируемым) являются залогом устойчивой траектории. «Такие темпы в настоящее время не соответствуют возможностям населения, складывающемуся уровню процентных ставок, а также динамике реальных располагаемых доходов россиян в последние годы»,— считает он. При этом оценка в 27 млн кв. м нового жилья тоже не кажется реалистичной, полагает эксперт. Скорее всего, из регионального разреза просто были вычеркнуты почти все города-миллионники, полагает он.

Но если за их пределами ежегодно строить такой объем нового жилья, то в этих регионах будет немного желающих купить жилье, особенно при возросших ценах на недвижимость, говорит эксперт. Также для ряда регионов «попытка построить такое жилье любой ценой означает невиданные объемы вводов».

Многие потенциальные ипотечные заемщики стремятся переехать в Москву и другие крупные центры, даже если это затруднительно для их бюджета, а жилье там, где они могут себе его с комфортом позволить, часто их не привлекает, заключает господин Надоршин.

Главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко также отмечает, что в анализе доступности жилья авторы записки исходят из предпосылки, что доля доходов заемщика, направляемая ежемесячно на погашение ипотечного кредита, не превышает 50%, а это не соответствует методикам расчета доступности. В настоящее время принимаемый уровень составляет 35% от доходов. Кроме того, не учтены доходы, не входящие в официальную статистику. Таким образом, в их расчетах присутствует фактор роста, завышающий оценку.

Однако есть и компенсационный фактор, добавляет эксперт. В частности, авторы упускают из вида «инвестиционных» заемщиков, чья доля в спросе на первичном рынке может достигать и 30%. Исходя из этого, полагает эксперт, рассчитанные темпы выглядят консервативно. «Рынок будет расти быстрее (чем на 0,5 млн кредитов в год.— “Ъ”)»,— уверен господин Гордейко. В ВТБ также указали, что «подобная оценка — это прогнозы, сформированные исходя из ситуации, сложившейся на рынке в настоящее время». По их мнению, «в перспективе 2030 года этот объем будет достижим и даже превышен за счет развития как рынка новостроек, так и активного развития рынка ИЖС».

Коммерсантъ, 30.11.2021
 Ольга Шерункова