Как льготная ипотека повлияла на рынок новостроек
Одним из главных трендов ушедшего 2020-го на рынке жилья стала льготная ипотека. Именно она помогла поддержать покупательский спрос, который коронавирус чуть было не выкосил на корню. Петербургские застройщики поделились, как изменилась доля ипотечных клиентов, на какие суммы нынче берут кредиты и чего хотят покупатели от нового жилья.
Рекордные цифры
В прошлом году российские банки, по расчетам ВТБ, выдали ипотечных кредитов на рекордную сумму в 4,2 трлн руб. Для сравнения: в 2019-м этот показатель был чуть более 2,8 трлн.
Эксперты заявляют, что основным драйвером роста ипотеки стала федеральная программа льготного кредитования, принятая с целью поддержки населения и строительной отрасли в период пандемии. Напомним, поначалу господдержка-2020 охватывала кредиты на покупку квартир в новостройках, выданные с 16 апреля по 1 ноября прошлого года. Но в конце октября правительство продлило «ковидную ипотеку» до 1 июля 2021-го.
Примечательно, что Петербург стал одним из лидеров в стране по объему выдачи льготной ипотеки. По данным Росреестра, за время действия госпрограммы в городе на Неве зафиксировано 13% от общего количества ипотечных сделок по всей России. В «штуках» это более 127 тыс.
BN.ru опросил ряд крупных застройщиков и убедился, что субсидированные государством жилищные займы действительно дали ипотеке мощный импульс для развития. Так, группа «Аквилон» утверждает, что в течение года квартиру в кредит приобрели порядка 70% покупателей (на 10% больше, чем в 2019-м). О такой же доле ипотечных сделок в суммарном объеме продаж сообщает и ГК «Полис Групп». В СК «Инвестторг» в конце 2020-го доля ипотеки и вовсе достигла 80% (в начале года она находилась на уровне 60%). Аналогичные цифры фиксирует и Группа ЦДС.
«Дешевая» популярность
Льготная ипотека, без сомнения, стала самым востребованным кредитным предложением 2020 года. Причем не просто востребованным, а мегапопулярным! Как же еще назвать программу, перетянувшую на себя порядка 90% ипотечных сделок? (Данные консалтингового центра «Петербургская недвижимость».)
Секрет успеха льготной ипотеки кроется, конечно же, в дешевизне кредитных средств. Запущенная в апреле прошлого года госпрограмма уже к августу понизила средневзвешенную ставку по жилищным займам с 9,0 до 7,3%, а вскоре достигла и «расчетного показателя» в 6,5%.
Дополнительным плюсом для жителей Петербурга, Ленобласти и Московского региона стало увеличение максимальной суммы займа с 8 млн до 12 млн руб. (для остальных регионов лимит был расширен с 3 млн до 6 млн). Такое решение власти приняли в конце июня. Месяц спустя заемщики получили еще один бонус: сумма первоначального взноса уменьшилась с 20 до 15%.
По словам премьер-министра Михаила Мишустина, эти важные изменения «позволят большему числу граждан приобрести квартиры в новостройках и улучшить свои жилищные условия».
Выше среднего
Льготная ипотека увеличила не только количество покупателей жилья, но и суммы займов. Воспользовавшись низкими ставками, россияне решили взять от жизни как можно больше.
Согласно данным Национального бюро кредитных историй, на конец 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов в России превысил 2,7 млн руб., что на 12% выше, чем в 2019-м.
В нашем мегаполисе этот показатель ожидаемо оказался выше среднего. Вот какие цифры приводят петербургские девелоперы. В ГК «Полис Групп» средний размер кредита, выдаваемого клиентам, в прошлом году составил около 3 млн руб. В группе «Аквилон» он достиг 3,3 млн руб. (на 17% больше в сравнении с 2019 годом). А в Группе ЦДС сумма займа превысила 4 млн руб. (рост за год более чем на 30%).
Застройщики, в активе которых имеются объекты бизнес-класса либо большой пул готовых квартир, приводят еще более солидные цифры. Клиенты компании «Л1», к примеру, берут среднюю ссуду по кредиту в размере 4,85 млн руб. А покупатели «Балтийской жемчужины», как правило, занимают в банке 5 млн руб. – в 2019-м их аппетиты были на 1 млн скромнее.
Если же говорить об общей «температуре по больнице», то, по подсчетам НБКИ, на текущий момент средний размер ипотечного займа в Северной столице сводится примерно к 3,5 млн руб. В 2019-м аналитики говорили о 3,17 млн.
Амбиции от изоляции
Однако отвлечемся от цифр и оценим ситуацию в целом. Отвечая на вопрос, как повлияла на рынок жилья льготная ипотека, ряд девелоперов констатируют: портрет покупателя недвижимости изменился, хотя и незначительно.
Большинство застройщиков отмечают, что основными интересантами по-прежнему выступают семьи с детьми. Но есть и новый тренд.
«Увеличилась доля собственников бизнеса, приобретающих встроенные коммерческие помещения, – рассказывает директор по продажам и маркетингу СК „Инвестторг“ Анастасия Новгородская. – Этому способствовало снижение первоначального взноса по ипотеке до 10–15% и ставки по кредиту, а также лояльное отношение крупных банков к таким заемщикам. В 2020 году условия кредитования для данной категории покупателей стали проще».
А в Группе ЦДС фиксируют рост количества покупателей до 30 лет. Снижение ставок сделало приобретение квартиры доступнее для молодежи.
Еще одним следствием запуска льготной ипотеки стало увеличение средней площади продаваемых квартир. По наблюдениям группы «Аквилон», покупатели стали выбирать помещения примерно на 15% просторнее.
За последний год увеличилось и число критериев выбора жилья, отмечают в компании «Балтийская жемчужина». Если раньше многие согласны были приобрести не самую качественную квартиру – лишь бы цена была низкой, то сегодня люди на это не идут. Даже несмотря на то, что квадрат подорожал, а реальные доходы не растут. Потребители стандартного жилья попросту откладывают улучшение жилищных условий, а основной спрос формируют клиенты со стабильным доходом и высокими требованиями.
«За время пандемии оказалось, что для комфортной жизни потолки должны быть выше, а окна шире, – делится директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО „Балтийская жемчужина“ Ася Левнева. – Находясь на самоизоляции, жители оценили наличие панорамных балконов и лоджий. А особенно – открытых террас, которые позволяли приватно принимать солнечные ванны».
По мнению эксперта, ценность жилой зоны с развитой инфраструктурой и природными ресурсами в шаговой доступности за прошлый год значительно возросла.
Казалось бы, жестокий и коварный 2020-й должен был поумерить покупательские амбиции. Но вот парадокс: вирус не только не убил спрос, но и сделал его сильнее. Ипотеку теперь берут чаще, а от жилья хотят больше. Правда, и заплатить за квартиру в итоге придется дороже, но это уже другая история.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:
– В прошлом году практически все кредиты в компании выдавались по одной из двух программ – «Семейная ипотека» и «Господдержка-2020» – с минимальным процентом отказов. За этот период доля ипотечных покупателей в «Балтийской жемчужине» составила 54%.
Анастасия Новгородская, директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг»:
– Благодаря льготным ставкам многие покупатели стремятся воспользоваться ипотекой именно сейчас. Некоторые даже приобретают сразу две или три квартиры, так как сниженный ежемесячный платеж позволяет это сделать.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
– Программа господдержки 2020 года пользовалась повышенным спросом, потому что она рассчитана на максимально широкий круг покупателей и не ограничивает их по возрасту, профессиональной принадлежности либо наличию детей.
Яна Кадомцева, директор по продажам ГК «Полис Групп»:
– В 2020 году самыми популярными программами были «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека». Увеличился объем сделок с использованием материнского капитала. Всё это связано как с низкими ставками, так и с дополнительными государственными выплатами семьям с детьми.
Ольга Трошина, начальник управления кредитования и социальных программ Группы ЦДС:
– Наибольшим спросом пользуется программа с господдержкой со средней ставкой 6% годовых. После снижения первоначального взноса она стала еще более востребованной и доступной для тех категорий граждан, которые не обладали значительными накоплениями для решения жилищного вопроса. По-прежнему у наших клиентов востребована «Семейная ипотека» по ставке 4,5%. Согласно статистике продаж, почти каждая семья с двумя детьми использует маткапитал при покупке квартиры.
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж группы «Аквилон»:
– За год доля ипотеки в нашей компании выросла на 20%. Покупатели чаще всего оформляли жилищный кредит в Сбербанке, ВТБ, Альфа-Банке и «Уралсибе».
Бюллетень недвижимости, 20.01.2021
Зоя Горохова
