Очередь за ипотекой просят не занимать

Сегодняшняя версия «национальной мечты» для России — ускорение строительства жилья и быстрое обеспечение всех желающих новой недвижимостью — видимо, является призрачной. В аналитической записке департамента исследований и прогнозирования (ДИП) Банка России констатируется, что ипотечно-строительный бум последних лет близок к исчерпанию, во избежание обвала спроса в 2026–2030 годах до 2025 года рациональна выдача около 0,5 млн ипотечных кредитов в год, что делает почти бессмысленным любое стимулирование рынка. Россия уже опережает по проникновению ипотеки крупные развивающиеся рынки, а достичь уровней Израиля, Южной Кореи и Чехии до 2030 года вряд ли возможно. Тем более что в среднем на одно домохозяйство в России уже приходится более одной квартиры или дома: вторичный рынок и аренда неизбежно победят ипотечные новостройки, полагают в ЦБ.

Аналитическая записка ДИП Банка России «Об оценке потенциального спроса на ипотеку», опубликованная ЦБ вчера, развернуто объясняет причины ранее неоднократно выражавшихся руководством ЦБ сомнений в необходимости стимулирования рынка ипотечного жилья в России. Технически документ регулятора является сводкой приблизительных количественных оценок потенциального спроса на ипотечные кредиты в РФ в краткосрочной (до 2025 года) и среднесрочной (до 2030 года) перспективе — эти оценки, уточним, не могут рассматриваться как официальная позиция Банка России и являются точкой зрения исследователей. Впрочем, в случае ЦБ аналитическая команда в последние годы является одной из самых сильных в РФ, что легко демонстрирует уровень ее научных публикаций, а альтернативных оценок на рынке немного.

Впрочем, реальное значение расчетов экономистов Банка России больше, чем просто демонстрация пределов спроса для банков на ипотечные продукты — в ЦБ косвенно и очень осторожно отвечают на вопрос о том, имеет ли отношение к реальности формирующийся в последние годы социальный миф о предстоящем быстром решении «квартирного вопроса» для значительной части жителей РФ посредством ипотеки.

Ответ в основном отрицательный, при этом в Банке России полагают, что многомиллионная армия «ипотечников» в РФ уже сформирована и в будущем сильно не увеличится, поскольку это просто не нужно.

Внутриполитическое значение этих достаточно несложных расчетов в ДИП ЦБ сложно переоценить. Особенно после 2019 года ипотека, и ранее занимавшая в быту немалой части жителей РФ роль одновременно жупела и главного страха, в том числе после расширения ее спонсирования государством в 2020–2021 годах (для поддержания темпов жилищного строительства, которое могло «просесть» в пандемию), стала одним из главных понятий.

«Ипотечный бум» двух последних лет явно рассматривается и населением, и правительством РФ лишь как начало большого процесса, который будет сравнимым (хотя и меньшим) по масштабам со строительным бумом в СССР в поздних 1950-х. Расширение владения недвижимостью при этом выглядит как основа расширения «среднего класса» в РФ и в рамках условной «национальной мечты» (не формулируемой, впрочем, прямо, но очевидной, например, в комментариях представителей власти к госпрограмме «Доступное и комфортное жилье»), и в рамках концепции поддержания социальной и политической стабильности. В новой реальности иронический дискурс «ипотечного счастья» так же распространен, как и разговоры о «человейниках» массовой застройки в пригородах мегаполисов: это две стороны одной медали, формирующей важную часть повседневности жителей РФ.

В Банке России показывают определенную иллюзорность предположений о том, что это возможно.

С одной стороны, ЦБ демонстрирует, что РФ уже с 2017 года по уровню проникновения ипотеки опередила большинство похожих рынков (в том числе КНР, Турцию, Венгрию, ЮАР, Мексику, Таиланд) и с показателем 15% заемщиков в числе всех домохозяйств уступает лишь значительно более богатым экономикам — Израилю (36%), Южной Корее (26%) и Чехии (15%), сравнявшись по этому показателю с Польшей. Достижение цели «догнать Израиль» к 2030 году при сохранении нынешних трендов, говорят в Банке России, возможно лишь в случае весьма сильного роста ВВП и среднедушевых доходов, однако с текущими показателями дальнейший рост ипотечного рынка в планируемых масштабах как устойчивый невозможен.

Общее число уже существующих ипотечных заемщиков в РФ, от которого отталкивается ЦБ,— 9 млн человек на середину 2021 года. Предельный потенциал роста ипотеки — еще 12 млн семей. Тем не менее расчеты ЦБ демонстрируют, что при нынешних трендах предельное (и завышенное) число домохозяйств, которые с учетом роста доходов могут обслуживать ипотеку, составляет 4 млн, а ожидаемый рост цен на недвижимость в 10–20% для примерно трети регионов, где рынок первичного жилья уже сильно перегрет (Москва и другие крупные мегаполисы РФ в этом списке), дополнительно уменьшит эту цифру. В итоге, полагают в Банке России, без сильных кризисов и обвалов «безопасный» спрос на ипотеку предполагает удовлетворение 0,5 млн новых кредитов в год до 2030 года.

Это меньше, чем выдается сейчас. Однако это спрос на примерно 27 млн кв. м жилья в год (2 трлн руб. новой ипотеки), тогда как в России в последние три года вводится в строй 42–44 млн кв. м жилья в год (и предполагается, что этого недостаточно), а с учетом индивидуального жилищного строительства — 76–82 млн кв. м.

Иными словами, Банк России предупреждает: продолжения «ипотечного бума», видимо, не будет, спрос близок к исчерпанию, чтобы «национальная мечта» сохранила статус — нужно быть намного более богатой страной.

ЦБ допускает, ввиду неравномерности спроса, рациональность стимулирования ипотеки в бедных регионах, но во «фронтальном» виде оно лишь приблизит остановку рынка. Впрочем, отметим, что аналитики Банка России и не видят особенной необходимости для РФ в такой «мечте»: уже сейчас на одно домохозяйство в РФ приходится более одной квартиры или дома (на уровне Чехии и Венгрии, вдвое больше, чем в КНР), что оставляет почти неограниченные возможности для аренды и вторичного рынка — жилье в РФ распределено резко неравномерно. Демографические тренды дополнительно снизят спрос на ипотеку и новостройки, и дело не в ставках — «армия ипотечников» практически набрана и сильно не вырастет.

О том же, какой будет следующая «национальная мечта», которая неизбежно сменит «квартиру в ипотеку», пока нет даже споров.

Коммерсантъ, 30.11.2021
 Дмитрий Бутрин