После льготной ипотеки на рынок придет малогабарит
Из-за роста цен на рынке новостроек студии, однушки и компактные квартиры в евроформате сейчас оказались в фаворитах спроса. По мнению экспертов, в случае завершения программы льготной ипотеки мода на малогабарит может усилиться.
Переход новостроек на эскроу-счета, снижение доходов населения, льготная ипотека, пандемия – все эти факторы заставляют застройщиков тщательнее подходить к квартирографии новых проектов в стремлении угадать предпочтения клиентов. Квартиры каких форматов сейчас предлагает рынок массового сегмента и что популярно у покупателя, разбирался BN.ru.
В последние пару лет доля студий в новых проектах, выходящих на рынок Петербурга и пригородов, и не думает сокращаться. По данным аналитиков BN.ru, этот формат квартир по-прежнему занимает свыше 20% рынка масс-маркет. Более того, в условиях резкого роста цен студии переходят в наступление, увеличиваясь в предложении (см. таблицу). Рынок сейчас в основном пополняют крупные игроки, а в их масштабных проектах доля односемейного жилья традиционно высока.
Этот тренд подтверждают и другие эксперты. «За последние два года доля студий в предложении в классе масс-маркет рынка новостроек Петербурга выросла с 23,5 до 27,3%. В первом квартале 2021 года мы видим активный вывод в продажу и студий, и однокомнатных квартир», – отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По ее словам, в прошлом году интерес к студиям снизился: покупатели первого жилья благодаря льготной ипотеке могли себе позволить однокомнатную квартиру. Но теперь студии возвращают утраченные позиции – сказывается рост цен на недвижимость.
Самым популярным форматом и в спросе, и в предложении выступают однушки – сегодня это почти половина всех квартир на рынке. В первую очередь вымываются самые компактные варианты – из-за их минимальной стоимости. Хотя, как отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова, есть интерес и к однушкам площадью 35–40 кв. м, то есть не самых минимальных метражей. Это влияние и пандемии, и льготной ипотеки, давшей возможность приобрести что-то попросторнее. Из-за популярности формата некоторые застройщики в проектах на городских окраинах стали заполнять свои корпуса однушками на 50–70%.
«Снижение ипотечных ставок действительно привело к тому, что часть покупателей делает выбор в пользу однокомнатной квартиры, а не студии, ведь разница в ежемесячном платеже составляет всего пару тысяч рублей. При этом квартира с двумя отдельными помещениями гораздо функциональнее, чем с одним», – говорит главный специалист по маркетингу группы ЦДС Наталья Кукушкина. Но другой стороной этого тренда, по ее словам, стала непрерывная работа с планировками однушек, в частности уменьшение их площади до 32–34 кв. м. Планировки становятся более функциональными, к примеру, за счет максимального сокращения площади коридоров.
Эксперты утверждают, что с точки зрения соотношения студий и однушек в квартирографии проектов рынок новостроек постепенно приходит к балансу. «У нас в 21-м квартале ЖК „Северная долина“ сейчас около 10% студий и 40% однокомнатных квартир. Для сравнения, в предыдущих очередях (20-й квартал) доля студий составляла порядка 22% и примерно столько же – однокомнатных», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. По его мнению, стоимость жилья в настоящее время делает инвестиционные вложения с целью простого заработка на аренде нерентабельными. А для себя люди всё-таки охотнее стараются приобрести более комфортные однокомнатные квартиры, а не студии.
Квартиры с двумя, тремя и более комнатами на рынке масс-маркет – это в общей сложности около 30%. Все эксперты отмечают, что поклонников европланировок в таких форматах становится всё больше. Просторные кухни-гостиные востребованы у покупателей квартир даже с одной комнатой, не говоря о двухкомнатных и трехкомнатных, которые в «классике» проектируют всё реже.
В жилых комплексах компании «КВС» классический формат планировок уже оказался в меньшинстве. «Мы в своей квартирографии на 80% перешли на европланировки – квартиры с одной, двумя и тремя спальнями. Раньше соотношение классических планировок и евроформата было 50/50», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
И хотя рост популярности планировок евро начался задолго до пандемии, сейчас он, судя по всему, получает дополнительный толчок. «Большинство квартир проектируются в формате евро. А в проектах класса масс-маркет всё чаще стали встречаться предложения квартир с тремя отдельными спальнями», – делится наблюдениями Наталья Кукушкина.
В компании «Главстрой Санкт-Петербург» утверждают, что пандемия вкупе с программой льготной ипотеки увеличила интерес покупателей к компактным квартирам с бОльшим количеством комнат – растет спрос на небольшие двухкомнатные (50 кв. м) и трехкомнатные (65 кв. м) квартиры европланировок.
В проектах массового сегмента группы RBI ставка также сделана на евроформат. Тренд на рост числа однушек здесь не поддерживают: лучше проектировать функциональные евродвушки, даже если эта квартира небольшой площади. «Такой формат нам ближе, и квартирографию в наших текущих проектах мы стараемся создавать именно с таким акцентом. Например, во втором этапе второй очереди Ultra City треть всех квартир – это именно планировки 2E площадью от 33 до 53 кв. м», – говорит руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций группы RBI Тамара Попова.
Вероятная отмена льготной ипотеки в Петербурге еще больше сузит финансовые возможности покупателей на рынке новостроек. И это только подстегнет их интерес к малогабаритным квартирам, в том числе в евроформате. И если ситуация не выровняется, то застройщикам на предпочтения клиентов придется реагировать соответствующе. Всё это означает, что новостройки Петербурга может ждать очередной виток моды на минимализм.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Отмена льготной ипотеки может привести к активизации спроса на более удаленные и, соответственно, на более дешевые проекты на окраинах Санкт-Петербурга. Однако мы видим, что сегодня многие из подобных жилых комплексов выходят на рынок по довольно высоким ценам – таким образом, интерес покупателей будет зависеть от совокупности факторов, включая инфраструктуру, транспортную доступность и т. д. Возможно, в проектах черты Петербурга станут еще более популярными малометражные квартиры.
Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу группы ЦДС:
– Отмена льготной ипотеки приведет к увеличению стоимости кредитов. Одновременно с этим мы наблюдаем рост цен на квартиры в строящихся домах из-за постоянно сокращающегося объема предложения. К этому приводит малое количество новых разрешений на строительство. При текущем уровне спроса уже запущенных объектов хватит на пару лет. Это означает, что в среднесрочной перспективе нас ожидает дефицит жилья на первичном рынке, причем во всех сегментах и локациях. В такой ситуации вновь станут востребованы небольшие квартиры, как уже было несколько лет назад.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– На рынке масс-маркет основным фактором, определяющим спрос, является цена, поскольку доходы граждан не растут. Развитие ситуации на рынке недвижимости будет зависеть от экономической ситуации и дальнейшей политики Центрального банка РФ.
Переход новостроек на эскроу-счета, снижение доходов населения, льготная ипотека, пандемия – все эти факторы заставляют застройщиков тщательнее подходить к квартирографии новых проектов в стремлении угадать предпочтения клиентов. Квартиры каких форматов сейчас предлагает рынок массового сегмента и что популярно у покупателя, разбирался BN.ru.
Студии укрепляют позиции
В последние пару лет доля студий в новых проектах, выходящих на рынок Петербурга и пригородов, и не думает сокращаться. По данным аналитиков BN.ru, этот формат квартир по-прежнему занимает свыше 20% рынка масс-маркет. Более того, в условиях резкого роста цен студии переходят в наступление, увеличиваясь в предложении (см. таблицу). Рынок сейчас в основном пополняют крупные игроки, а в их масштабных проектах доля односемейного жилья традиционно высока.
Этот тренд подтверждают и другие эксперты. «За последние два года доля студий в предложении в классе масс-маркет рынка новостроек Петербурга выросла с 23,5 до 27,3%. В первом квартале 2021 года мы видим активный вывод в продажу и студий, и однокомнатных квартир», – отмечает руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. По ее словам, в прошлом году интерес к студиям снизился: покупатели первого жилья благодаря льготной ипотеке могли себе позволить однокомнатную квартиру. Но теперь студии возвращают утраченные позиции – сказывается рост цен на недвижимость.
Однушки в фаворитах
Самым популярным форматом и в спросе, и в предложении выступают однушки – сегодня это почти половина всех квартир на рынке. В первую очередь вымываются самые компактные варианты – из-за их минимальной стоимости. Хотя, как отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова, есть интерес и к однушкам площадью 35–40 кв. м, то есть не самых минимальных метражей. Это влияние и пандемии, и льготной ипотеки, давшей возможность приобрести что-то попросторнее. Из-за популярности формата некоторые застройщики в проектах на городских окраинах стали заполнять свои корпуса однушками на 50–70%.
«Снижение ипотечных ставок действительно привело к тому, что часть покупателей делает выбор в пользу однокомнатной квартиры, а не студии, ведь разница в ежемесячном платеже составляет всего пару тысяч рублей. При этом квартира с двумя отдельными помещениями гораздо функциональнее, чем с одним», – говорит главный специалист по маркетингу группы ЦДС Наталья Кукушкина. Но другой стороной этого тренда, по ее словам, стала непрерывная работа с планировками однушек, в частности уменьшение их площади до 32–34 кв. м. Планировки становятся более функциональными, к примеру, за счет максимального сокращения площади коридоров.
Эксперты утверждают, что с точки зрения соотношения студий и однушек в квартирографии проектов рынок новостроек постепенно приходит к балансу. «У нас в 21-м квартале ЖК „Северная долина“ сейчас около 10% студий и 40% однокомнатных квартир. Для сравнения, в предыдущих очередях (20-й квартал) доля студий составляла порядка 22% и примерно столько же – однокомнатных», – говорит начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстроя Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. По его мнению, стоимость жилья в настоящее время делает инвестиционные вложения с целью простого заработка на аренде нерентабельными. А для себя люди всё-таки охотнее стараются приобрести более комфортные однокомнатные квартиры, а не студии.
Евро захватывает рынок
Квартиры с двумя, тремя и более комнатами на рынке масс-маркет – это в общей сложности около 30%. Все эксперты отмечают, что поклонников европланировок в таких форматах становится всё больше. Просторные кухни-гостиные востребованы у покупателей квартир даже с одной комнатой, не говоря о двухкомнатных и трехкомнатных, которые в «классике» проектируют всё реже.
В жилых комплексах компании «КВС» классический формат планировок уже оказался в меньшинстве. «Мы в своей квартирографии на 80% перешли на европланировки – квартиры с одной, двумя и тремя спальнями. Раньше соотношение классических планировок и евроформата было 50/50», – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
И хотя рост популярности планировок евро начался задолго до пандемии, сейчас он, судя по всему, получает дополнительный толчок. «Большинство квартир проектируются в формате евро. А в проектах класса масс-маркет всё чаще стали встречаться предложения квартир с тремя отдельными спальнями», – делится наблюдениями Наталья Кукушкина.
В компании «Главстрой Санкт-Петербург» утверждают, что пандемия вкупе с программой льготной ипотеки увеличила интерес покупателей к компактным квартирам с бОльшим количеством комнат – растет спрос на небольшие двухкомнатные (50 кв. м) и трехкомнатные (65 кв. м) квартиры европланировок.
В проектах массового сегмента группы RBI ставка также сделана на евроформат. Тренд на рост числа однушек здесь не поддерживают: лучше проектировать функциональные евродвушки, даже если эта квартира небольшой площади. «Такой формат нам ближе, и квартирографию в наших текущих проектах мы стараемся создавать именно с таким акцентом. Например, во втором этапе второй очереди Ultra City треть всех квартир – это именно планировки 2E площадью от 33 до 53 кв. м», – говорит руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций группы RBI Тамара Попова.
Вероятная отмена льготной ипотеки в Петербурге еще больше сузит финансовые возможности покупателей на рынке новостроек. И это только подстегнет их интерес к малогабаритным квартирам, в том числе в евроформате. И если ситуация не выровняется, то застройщикам на предпочтения клиентов придется реагировать соответствующе. Всё это означает, что новостройки Петербурга может ждать очередной виток моды на минимализм.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
– Отмена льготной ипотеки может привести к активизации спроса на более удаленные и, соответственно, на более дешевые проекты на окраинах Санкт-Петербурга. Однако мы видим, что сегодня многие из подобных жилых комплексов выходят на рынок по довольно высоким ценам – таким образом, интерес покупателей будет зависеть от совокупности факторов, включая инфраструктуру, транспортную доступность и т. д. Возможно, в проектах черты Петербурга станут еще более популярными малометражные квартиры.
Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу группы ЦДС:
– Отмена льготной ипотеки приведет к увеличению стоимости кредитов. Одновременно с этим мы наблюдаем рост цен на квартиры в строящихся домах из-за постоянно сокращающегося объема предложения. К этому приводит малое количество новых разрешений на строительство. При текущем уровне спроса уже запущенных объектов хватит на пару лет. Это означает, что в среднесрочной перспективе нас ожидает дефицит жилья на первичном рынке, причем во всех сегментах и локациях. В такой ситуации вновь станут востребованы небольшие квартиры, как уже было несколько лет назад.
Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
– На рынке масс-маркет основным фактором, определяющим спрос, является цена, поскольку доходы граждан не растут. Развитие ситуации на рынке недвижимости будет зависеть от экономической ситуации и дальнейшей политики Центрального банка РФ.
Бюллетень недвижимости, 14.05.2021
Александр Смирнов
