Ставка с повышением
Ставки по ипотеке в 2022 году могут превысить 10%. Эксперты прогнозируют в следующем году замедление рынка ипотечного кредитования.
Зампред правления Сбербанка Кирилл Царев не исключил роста ставок по ипотеке в 2022 году. В беседе с журналистами он отметил, что все будет зависеть от развития ситуации с инфляцией, динамики ключевой ставки и изменения стоимости денег на рынке. Если инфляция снизится, то сначала будет подорожание ипотеки, потом стабилизация ее стоимости и затем снижение ставок по ней, считает Царев.
"Предпосылки определенные к тому, чтобы ставки стали выше 10%, на сегодня существуют. Я думаю, что на это, конечно, надо будет посмотреть в январе-феврале", — заявил зампред Сбербанка.
С другой стороны, напомнил он, у рынка ипотечного кредитования есть свои ограничения, с позиции спроса и возможностей населения.
"Поэтому это всегда будет такой в каком-то смысле баланс", — добавил Царев.
Сам Сбербанк за неполный месяц уже дважды повышал ставки по ипотеке вслед за ростом ключевой ставки — 15 ноября и 6 декабря. Так, ставки по кредитам на приобретение строящегося и готового жилья с 6 декабря начинаются от 9,3% (ранее от 8,8% и 8,7% соответственно), рефинансирование ипотеки и других кредитов — от 9,6% (от 8,6% ранее), строительство жилого дома — от 9,9% (от 9,6% ранее), покупка загородной недвижимости — от 9,3% (от 8,8% ранее), приобретение комнаты в ипотеку и по молодежной ипотеке — от 9,3% (8,7% ранее), военной ипотеке — от 8,9% (от 7,9% ранее), по кредиту на любые цели под залог недвижимости — от 9,9% (от 9,6% ранее). Ставка по кредиту на покупку гаража или машиноместа теперь начинается от 10,1% (от 9,7% ранее).
На то, что в общедоступных ипотечных программах ставка достигнет 10% и может превысить этот параметр, ранее указывал и завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов.
"В то же время, психологически этот барьер очень важен, и двузначную ипотеку постараются, хотя бы и формально, сдержать", — считает он.
На минувшей неделе аналогичный прогноз по значениям базовой ипотечной ставки в 2022 дали в ВТБ.
"Наш прогноз на 2022 год — что базовая ставка будет двузначной, тут сомнений уже никаких нет", — заявила вице-президент банка ВТБ Ирина Качурина в ходе дискуссии GMKTalks.
При этом она отметила, что банки сейчас до последнего держат ставки по ипотеке на минимальных значениях, чтобы поддержать спрос и выполнить свои планы и планы продаж застройщиков.
"Очень аккуратно поднимаем ставки. Но, наверно, сейчас уже такая ситуация, когда критический рост", — пояснила эксперт.
Среди инструментов, которые позволили бы сохранить спрос на ипотеку, Качурина назвала эскроу-дисконт — возможность использовать деньги на эскроу-счетах на снижение ставки по проектному финансированию или субсидирование ставки по ипотеке. Также, по ее словам, хорошо себя показало субсидирование ипотечной ставки от застройщика.
"Суперинструмент, который сейчас в наших продажах составляет решающую роль. У нас в октябре было 35% всех продаж с субсидированием, в ноябре уже 40%", — отметила спикер.
Она заверила, что сейчас почти все застройщики имеют разные программы субсидирования. Базовые ставки в большей степени касаются вторичного рынка жилья.
Вместе с тем эксперты прогнозируют в следующем году замедление рынка ипотечного кредитования.
"Мы видим рост объемов в этом году. Даже после завершения программы (изменения параметров — ИФ) льготного кредитования мы видим, что спрос на ипотеку остался. Но мы прогнозируем замедление на фоне роста ставок", — отметил заместитель председателя правления Сбербанка.
При этом, по словам Царева, после унификации рынка может значительно вырасти динамика выдачи ипотеки на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
"Мы видим определенный всплеск спроса на ипотеку на ИЖС, но рынок ограничен предложением. (...) Здесь большой потенциал, хотелось бы, чтобы были стандартные подходы, более-менее однотипные форматы", — указал он, добавив, что для развития ипотечного рынка в данной сфере потребуется время, поскольку пока на рынке ИЖС банковская услуга вторична к первичному предложению.
На минувшей неделе президент РФ Владимир Путин попросил главу Минстроя Ирека Файзуллина определить целевые показатели по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство.
"Нужно определить целевые значения показателей и объемов выданных кредитов (по ипотеке на ИЖС — ИФ), что самое главное, доступности совокупности этих проектов для населения. Нужно определить эти показатели, как—то закрепить их, и стремиться к тому, чтобы контролировать это направление. И тогда это будет давать отдачу", — сказал президент в рамках совета по стратегическому развитию и нацпроектам, обращаясь к главе Минстроя.
Министр со своей стороны рассказал, что в настоящее время специальные ипотечные программы под ИЖС уже кредитуются ведущими банками, ставка составляет порядка 9,5%, а доля ИЖС пока в пределах 1%.
Файзуллин также сообщил, что, по данным на середину декабря, уже выдано порядка 7 тыс. 600 ипотечных кредитов на сумму 20 млрд 400 млн рублей. Он напомнил, что согласно прогнозам, в случае запуска ипотеки под ИЖС будет строиться ежегодно до 100 тыс. домов примерно на 12 млн кв. м жилья.
Путин поручил проработать программу поддержки ИЖС еще в 2019 году, выступая с посланием Федеральному Собранию. В августе 2020 года Минстрой внес программу поддержки ИЖС в правительство РФ, позже правительство РФ своим постановлением распространило государственную программу льготной ипотеки на сферу ИЖС. Оператором программы выступает ДОМ.РФ.
А в конце ноября 2021 года Минстрой РФ разработал законопроект для использования проектного финансирования на строительство ИЖС. На сегодняшний день банк ДОМ.РФ аккредитовал уже более тысячи компаний для строительства индивидуального жилья. Для обеспечения качества ИЖС банком предъявляются дополнительные требования к проектам, в том числе к площади дома и участка, фундаменту, подведенным коммуникациям. Объем выдачи ипотеки на ИЖС в ДОМ.РФ превысил 5 млрд рублей.
В ЦБ РФ оценивают потенциал спроса на ипотеку на уровне 3-4 млн домохозяйств до середины 2025 года, или в среднем не более 1 млн семей в год. Именно число домохозяйств без ипотеки, по мнению аналитиков Центробанка, потенциально смогут обслуживать ипотеку на первичном рынке в ближайшие годы, с учетом региональных особенностей.
При этом после удовлетворения всего спроса на ипотеку на первичном рынке в 2025 году за его пределами спрос будет расти только за счет взросления и повышения финансового благосостояния младших поколений. Он оценивается примерно в 250 тыс. семей в год.
Как указывают в департаменте исследований и прогнозирования ЦБ, активное стимулирование спроса на ипотеку в ближайшие годы чревато резким падением спроса в 2026-2030 годы, что негативно скажется на рынке жилья и строительном секторе.
Аналитики ЦБ полагают, что поддержание текущих темпов роста строительства нового жилья, вероятно, в перспективе опередит динамику будущего спроса. Поэтому с точки зрения устойчивости ипотечного рынка (снижения рисков резких колебаний спроса после 2024 года) и спроса на жилье оптимальным представляется выдача примерно 500 тыс. ипотечных кредитов в год на покупку жилья в новостройках на горизонте до 2030 года. Это меньше, чем выдается сейчас. Тем не менее, по расчетам ЦБ, этого достаточно, чтобы покрыть весь платежеспособный спрос на данный вид кредита. По оценкам департамента исследований и прогнозирования ЦБ, выдача ипотечных кредитов в таких объемах создаст спрос на новое жилье в объеме 27 млн кв.м в год (чуть более 2 трлн рублей).
Интерфакс, 21.12.2021
Анастасия Николаева
