Банки начинают удешевлять льготную ипотеку

На этой неделе банки могут получить формальное разрешение выдавать льготную ипотеку на новостройки по новым сниженным ставкам. Участники рынка уже сформировали ценовое предложение в среднем на 0,3 п. п. ниже предельного уровня в 7%. Это повысит спрос на ипотеку, но может обернуться взлетом цен на недвижимость, полагают банкиры, из-за чего даже при снижении ставки размер платежа для клиента не изменится или вырастет.

Минфин 20 июня внес в правительство постановление, которое должно утвердить новую предельную ставку по льготной ипотеке — 7%, против 9% ранее (снизить ее предложил президент РФ Владимир Путин). Выдачи будут возможны после вступления постановления в силу. Министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин обещал, что новые условия по льготной ипотеке заработают на этой неделе.

Ряд банков уже сформировал новое ценовое предложение. В частности:

• Альфа-банк установил минимальную ставку от 6,7%,
• банк «Открытие» — 6,5%,
• МКБ — 6,46%,
• ГПБ — от 6,3%,
• банк «Дом.РФ» — 6,1%.

Сбербанк еще не объявлял ставку, но, как следует из данных сайта, минимальная составит 6,7%, аналогично в ВТБ.

В мае выдачи на первичном рынке ипотеки составили около 104 млрд руб. (21 тыс. шт.) против 89,7 млрд руб. в апреле (20,4 тыс. шт.), следует из данных «Дом.РФ». На фоне падения рынка резко возросла доля ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке — с 33% в январе до 65% в мае. Всего с начала действия программы в апреле 2020 года по ней было выдано 781,5 тыс. шт. кредитов на 2,3 трлн руб., свидетельствуют данные оператора программы — «Дом.РФ».

«Дом.РФ» и ВТБ дают схожие оценки в части эффекта новых условий. По словам главы ВТБ Андрея Костина, выдачи в будущем могут удвоиться. По оценке гендиректора «Дом.РФ» Виталия Мутко, еженедельные средние выдачи возрастут до 5–6 тыс. шт. В Альфа-банке ожидают, что после изменения ставок выдачи вырастут на 15–20%, так как может реализоваться отложенный спрос.

Пока «сложно дать конкретные прогнозы, но спрос после снижения ставки должен увеличиться», полагают в ГПБ.

Снижение ставки на 2 п. п. примерно позволит увеличить выдачи ипотеки по госпрограмме на 10–15% в целом по рынку, уточняет предправления Абсолют-банка Татьяна Ушкова. По ее словам, возможности для более существенного роста объемов кредитования ограничены несколькими факторами: повышением стоимости недвижимости на фоне сокращения предложения на рынке и увеличением расходов на строительство, а также сокращением реального уровня доходов населения.

«Около 50% ипотечных заемщиков — это семьи с детьми»,— отмечает госпожа Ушкова. Часть из них, полагает топ-менеджер, соответствует условиям другой льготной программы, где ставки еще ниже. Максимальный эффект от программы будет в первые два месяца, когда реализуется отложенный спрос, так как некоторые потенциальные покупатели ожидали решения об очередном снижении ставки по льготной программе, считает госпожа Ушкова.

Впрочем, не все настроены столь позитивно. Глава дирекции ипотечного кредитования ТКБ Вадим Пахаленко считает, что если исходить от того, что результаты мая были «дном», то со столь низкой базы можно расти, но в июле относительно мая вряд ли выдачи увеличатся, например, вдвое. По его словам, остается много открытых вопросов и факторов, которые могут повлиять на дальнейшую динамику.

Во-первых, поясняет господин Пахаленко, вопрос в том, сколько осталось клиентов, которые уверены в своем будущем, и сколько тех, в которых уверен банк исходя из их отрасли работы или уровня дохода. Во-вторых, добавляет он, непонятно, что произойдет с ценами.

«Обычно снижение ставок разогревало рынок с точки зрения выдач, но за этим тут же следовал рост цен на недвижимость. Как только растет спрос — растет и цена. Сегодня предложение осталось на том же уровне, и возможна ситуация — недвижимость вырастет в цене и сумма ипотечного кредита будет выше»,— поясняет Вадим Пахаленко. Даже при снижении ставки с 9% до 7% сам размер платежа для клиента не изменится или станет даже выше, поясняет он, есть и сезонный фактор: летом кредитная активность спадает из-за отпусков, прозойдет ли подъем именно летом, неизвестно. По мнению топ-менеджера, «утверждать, что под 9% ажиотажа на льготную ипотеку не было, а под 7% он гарантированно случится, нельзя».