Без субсидий: девелоперы свернули программы снижения ставок ипотеки

Застройщики жилья и девелоперы приостанавливают свои собственные программы субсидирования ипотеки для покупателей или повышают ставки. Те, кто продолжают поддерживать субсидированные программы, предлагают ставку не менее 10% годовых. До февральского повышения ключевой ставки Центробанка ставки по совместным программам банков с застройщиками были на уровне 5–6%. Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты подтвердили данную тенденцию на рынке новостроек.

Что такое субсидирование от застройщика

Ипотечные программы с субсидированной ставкой от застройщика стали активно появляться в 2020 году, в разгар пандемии, чтобы поддержать спрос. По сути, это скрытая скидка по процентной ставке по ипотеке, которую девелоперы предоставляли покупателям по совместным программам с банками. Иногда по таким ипотечным кредитам клиенты могли получить ставку даже 0% годовых. Как правило, льготная ставка действует только один-два года, но иногда распространяется и на весь срок займа.

На рынке — пересмотр условий

В настоящее время на рынке столичной недвижимости наблюдается пересмотр условий субсидирования в рамках партнерских программ банков и застройщиков по конкретным проектам, говорит эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. По ее словам, это абсолютно ожидаемая ситуация, связанная с экономикой проектов. Ведь разницу в выплатах по ипотеке между рыночной ставкой и ставкой, субсидируемой в проекте, компенсирует банку сам застройщик.

«Если еще в начале 2022 года девелоперы компенсировали ставку с 10–11% до 6–8%, то есть на 3–4 п.п., то сейчас, чтобы предложить льготную ипотеку, необходимо возместить банку «недополученную» доходность в размере уже 14–16 п.п. Данная компенсация закладывается в стоимость квартиры, но позволяет снизить ежемесячный платеж», — говорит Виктория Кирюхина.

Генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова подтверждает, что на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ некоторые застройщики отказались от своих субсидированных программ. При этом программы семейной ипотеки продолжают работать. У ряда крупных застройщиков субсидированные программы с ипотекой сохранились, но ставки по ним выросли в полтора-два раза. Однако на фоне рыночной ставки в 19–23% и новые ставки выглядят достаточно гуманно, считает эксперт.

«Сейчас мы наблюдаем такую ситуацию, когда многие застройщики либо увеличивают ставки по субсидированной ипотеке, либо вообще отказывается от таких программ, так как предоставлять их уже невыгодно — слишком много средств пришлось бы тратить на компенсацию разрыва со средним рыночным уровнем ставок», — говорит директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.

Те строительные компании, которые все-таки продолжают предлагать покупателям субсидированные программы по ипотеке, пересматривают свои условия и поднимают ставки не менее чем до 10% годовых, а в некоторых случаях — еще выше, до 12% годовых, уточняет эксперт.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Абсолютное большинство застройщиков отозвали свои программы субсидирования ставок. Большинство же тех, кто их оставили, существенно подняли ставки по ним. Все это происходило преимущественно в первую же неделю после заседания ЦБ, на котором было принято решение повысить ключевую ставку до 20%. Не стоит забывать, что такие программы — продукт совместного творчества банка и девелопера. В нынешней ситуации критических рисков банковской системы кредитные организации не хотят рисковать, сколько бы застройщики ни обещали компенсировать.

Кто сохранил программы субсидирования

Сегодня намного проще перечислить тех девелоперов, у которых такие программы еще сохранились, замечает Ирина Доброхотова. Порядок ставок по оставшимся программам сейчас в основном на уровне 10–15%, причем не всегда на полный срок кредитования, но при высоком первоначальном взносе, отмечает эксперт.

По словам Наталии Кузнецовой, у ГК «ПИК» совместно с ВТБ действует субсидированная ипотека от 10% (недавно было 7%) на весь срок кредитования. У ФСК по-прежнему существует несколько субсидированных программ со Сбербанком, в том числе программы под 0,1%, 4,3% или 9,5% на первый год и 4,8% на первые два года. У Level Group сохранились субсидированные программы от ВТБ под 11,6% и от Сбербанка под 15,4%.

Другие компании также либо увеличили ставки, либо временно приостановили программы в ожидании новых условий субсидирования по льготной ипотеке по господдержке, говорит эксперт. Только после ее анонса будет понятно, на какую ставку смогут ориентироваться покупатели по обычным условиям субсидирования и насколько удастся снизить ставку застройщику по программе с банком с учетом уже новых ставок, когда банку субсидировать недополученную прибыль будет частично государство и частично девелопер для дополнительного снижения ставки.

«Благодаря этому появился новый восходящий тренд — процентные рассрочки. Смысл состоит в том, что у обычной рассрочки снижается первоначальный взнос (например, с 70–80% до 50%), при этом увеличивается срок (не 18 месяцев, а три года), но она уже не беспроцентная. Но такой продукт сейчас находит своего покупателя на рынке даже под 10% годовых», — говорит Ирина Доброхотова.

Рост цен неизбежен

Опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты пришли к общему мнению, что сохранить программы субсидирования от застройщиков в условиях роста ключевой ставки Центробанка возможно только за счет повышения цен. Но даже при таких условиях эти программы будут пользоваться популярностью у покупателей.

В условиях уменьшения номинального дохода и снижения курса рубля по отношению к мировым валютам покупатели оценивают сумму ежемесячного платежа, а не всю переплату в целом, резюмирует Наталия Кузнецова.

РБК, 17.03.2022
 Георгий Трушин