Чем заменят субсидированную ипотеку под 0,01%
Траншевая ипотека и введение льгот для мобилизованных могут прийти на смену субсидированной ипотеке, против которой выступает ЦБ. Основная часть траншевой ипотеки выдается уже перед заселением дома, что позволяет сэкономить на платежах.
В этом году на рынке стали быстро развиваться программы так называемой ипотеки от застройщиков. Покупатели жилья получают кредиты по минимальным ставкам - от 0,01%, у них ниже ежемесячный платеж, но цена квартиры при этом повышается - иногда на 30-40%. Застройщик при этом вносит банку комиссию - ориентировочно 2-3% от стоимости жилья за снижение ипотечной ставки на каждый процент.
Если в 2015 году ипотека с низким процентом от застройщика предлагалась покупателям без повышения стоимости жилья, то сейчас таких альтруистов среди застройщиков нет, стоимость квартиры повышается в 99% случаев. Об этом рассказала на площадке Международного жилищного конгресса руководитель направления организации продаж ипотечных кредитов Ак Барс Банка Ольга Васянина.
Недавно против субсидированных кредитов выступил ЦБ. В докладе регулятора отмечалось, что такой механизм выдачи кредитов несет риски для всех участников. Заемщик в случае возникновения проблем рискует остаться с долгами перед банком даже после продажи залогового жилья (так как его стоимость изначально была переоценена), банки недооценивают риски (с учетом, к примеру, и того, что такие кредиты невыгодно погашать досрочно). Все это увеличивает риски образования "пузыря" на рынке недвижимости. Застройщики, соответственно, могут пострадать в дальнейшем, так как данная схема создает риски для остальных участников и может приводить к системным рискам.
В планах ЦБ - ужесточение требований к выдаче ипотеки по этой схеме. Каких-либо официальных требований к ужесточению таких кредитов пока нет, и участники рынка планируют использовать эту схему до последней возможности. По мнению экспертов, субсидированные кредиты продолжат существовать как минимум до конца года.
При этом и застройщики, и банки уже начали прорабатывать варианты других ипотечных программ - уже со ставкой 2-4%. Субсидированная ипотека в том или ином виде продолжит существовать, но, возможно, без низкопороговых значений, считает Светлана Ременюк, руководитель центра клиентских и партнерских продаж "Росбанк Дом". К ипотеке под 2-3% каких-либо претензий у ЦБ не было. Есть варианты и на случай полного запрета субсидированных кредитов.
В этом случае банки станут активнее выдавать траншевую ипотеку, считает Ременюк.
Подобные программы были и раньше, но сейчас условия по ним сильно смягчаются. Заемщик, внеся первый взнос, получает ипотечный кредит частями, рассказал руководитель управления ипотечного кредитования ГК "А101" Рустам Азизов. И первый транш может быть минимальным, буквально в 100 рублей. Основную же часть кредита заемщик получает за один-два месяца до ввода здания в эксплуатацию.
За такой кредит застройщик не платит банку комиссию (компаниям, кстати, нередко приходится брать для этого кредиты). Поэтому завышения цен на квартиры не ожидается. Однако эта схема замедляет наполнение счетов эскроу (туда поступает лишь первый взнос) и, соответственно, снижение процента по проектному финансированию. Поэтому этим, вероятно, будут пользоваться застройщики либо уже наполнившие счета, либо активно продающие жилье и другими способами.
Субсидировать ипотеку могут не только застройщики, но и региональные власти, считает главный научный сотрудник Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Подобные программы уже были в северных регионах. Сейчас их могут возобновить ради привлечения специалистов в конкретные регионы. Однако в Москве на других популярных территориях такого ожидать не стоит.
Самый очевидный шаг - запуск в ближайшее время льготной ипотеки для ветеранов боевых действий, считают эксперты. Большие перспективы есть у сельской ипотеки, считает Цыганов, - сейчас многие рассматривают удаленную работу, и спрос на индивидуальные дома будет расти. Может вырасти интерес к уже существующим ипотечным программам и субсидиям для молодых ученых, некоторых учителей, врачей, IT-сферы и представителей других профессий. В будущем возможны варианты совмещения ипотеки с арендой, считает эксперт. В других странах существуют схемы, когда люди, живущие на условиях социальной аренды, могут выкупить квартиру с учетом уже внесенных арендных платежей.
В конце года должна завершиться программа льготной ипотеки на новостройки, однако, по словам замглавы минстроя Никиты Стасишина, ведомство будет биться за ее продление.
Российская газета, 20.10.2022
Марина Трубилина
