Этого мало: чем опасна ипотека с низким взносом

ЦБ ужесточил требования к ипотеке с низким первоначальным взносом — для банков вводят надбавку к коэффициенту риска. Аналитики указывают: такие сделки сомнительны и для граждан, и для финансовых организаций, привлекающих все больше клиентов с низким доходом. Возникает опасность неплатежей и ипотечного пузыря.

Нулевые ставки

В уходящем году ипотека заметно просела: за три квартала — на 36 процентов в количественном выражении и на 21 — в денежном. Прибавила только льготная.

Чтобы поддержать спрос, застройщики продвигали собственные стимулирующие программы, ставки по которым опускались до 0,01 процента годовых. Этим озаботились в ЦБ. Как выяснил регулятор, квартиры со сверхнизкой ипотечной ставкой почти на треть дороже тех, которые выставляют на рыночных условиях. В случае дефолта заемщика кредитной организации придется реализовать недвижимость по нормальной цене, и вырученные средства не погасят остаток долга, не покроют издержки. С нового года такую ипотеку ограничат.

Минимальный взнос

В ЦБ обратили внимание и на кредиты с первоначальным взносом менее десяти процентов. С 1 декабря регулятор ввел надбавку к коэффициенту риска по таким займам в рамках участия в долевом строительстве жилья (ДДУ): 2,0, независимо от долговой нагрузки дольщика.

Доля ипотеки с взносом до десяти процентов невелика — пять-шесть процентов. Однако этот вариант часто выбирают заемщики, неспособные оплатить даже часть приобретаемой недвижимости без продажи имеющихся квадратных метров. А продать жилье выгодно и быстро получается не всегда, отмечает Сергей Соловых, руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle.

"Ипотека с низким первоначальным взносом создает опасность ипотечного пузыря, так как в случае дефолта заемщика сумма от реализации объекта недвижимости не покроет расходы банка, в частности, задолженность по кредиту", — указывает Максим Чурилов, руководитель агентства IDEA Estate.

Поэтому ЦБ заставляет финансовые организации резервировать определенные средства на каждый такой займ.

"Это покроет убытки при просрочке платежей и обеспечит устойчивость банков при негативном сценарии", — поясняет Антон Кравцов, финансовый эксперт маркетплейса "Финмир".

Впрочем, большинство кредитных организаций заблаговременно перестроили свои программы и не приветствуют взносы меньше 15-20 процентов.

Траншевая ипотека

Судя по всему, ЦБ всерьез взялся за ипотечный рынок. Помимо кредитов с низкими ставкой и первоначальным взносом в поле зрения регулятора попал и новый продукт — траншевая ипотека. По оценкам игроков рынка, сейчас примерно половину квартир продают по околонулевым ставкам или ипотеке траншами.

Суть в том, что заемщик получает кредит до ввода дома в эксплуатацию. Как правило, очень дешевый — ежемесячный платеж может составлять и один рубль. После сдачи объекта банк выдает остальное по ставкам семейной или льготной ипотеки на новостройки. Такую схему активно продвигают девелоперы, и спрос в крупных городах, в первую очередь в Санкт-Петербурге, рекордный.

В ЦБ указали на риски подобных программ. Во-первых, возможно подорожание проекта, это ударит по застройщику. Во-вторых, не исключен рост цен на недвижимость. И, наконец, мисселинг — недобросовестная продажа. "Люди будут естественным образом реагировать на низкую стоимость обслуживания кредита в первый период, пока жилье не сдано в эксплуатацию, и не полностью отдавать себе отчет в будущей стоимости обслуживания", — пояснила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Поэтому продукт проанализируют и при необходимости отрегулируют.

Пока же рынок ожидает решения по льготной ипотеке на 2023-й. По мнению игроков, это окажет определяющее влияние на объем сделок. Так, в Минфине считают, что застройщики больше не нуждаются в господдержке и выдача кредитов под семь процентов на новостройки закончится 31 декабря. Минстрой, напротив, выступает за продление госпрограммы.

РИА Новости, 10.12.2022
 Наталья Дембинская