Голубые океаны загородной и бизнес-ипотеки

Ипотека остается драйвером кредитования, но продавать квартиры станет сложнее. Как удовлетворить трансформирующийся спрос клиентов на недвижимость?

В качестве перспективной ниши эксперты называют кредитование проектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

«Начиная со второй половины 2020 года мы наблюдаем рост спроса на приобретение домов с землей. Банки предлагают в основном программы для готовых домов, а возможности приобретения на этапе строительства сейчас ограничены. По факту у клиента есть три варианта — ипотечное кредитование, предоставляемое ограниченным количеством банков, собственные средства и потребительские кредиты, — рассказал Артем Языков, управляющий директор Совкомбанка. — Таким образом, рынок ИЖС на текущий момент представляет собой голубой океан в части развития бизнеса, и в 2022 году будут появляться новые программы».

«Индивидуальность» — это минус

«Многие банки на данный момент меняют бизнес-фокус и рассматривают запуск программ для ИЖС как перспективное направление развития, — считает Андрей Спиваков, управляющий директор по кредитным розничным продуктам Райффайзенбанка. — Сейчас Райффайзенбанк не кредитует под объект ИЖС — мы предлагаем ипотеку только под залог готового дома с землей, который соответствует требованиям банка. Но мы изучаем возможности реализации этой программы».

Сдерживающим фактором кредитования ИЖС является то, что строительством здесь занимаются, как правило, физические лица, а в рамках существующих программ строительство должно осуществляться юрлицами, пояснили в Ак Барс Банке.

Председатель правления банка «Кузнецкий» Михаил Дралин сообщил, что ставки по таким кредитам на 1-2 п.п. выше, чем по кредитам на приобретение квартир, поскольку спецификой таких кредитов являются отсутствие залога на момент выдачи, меньшая ликвидность объекта, риски просчетов либо «недостроя».

Заместитель генерального директора Челиндбанка Станислав Андрющенко назвал главным препятствием высокие ставки — 10–11%. «Не все заемщики готовы взять кредит на таких условиях. При снижении ставки до 8–9% спрос может вырасти», — сказал он.
В ожидании 8-9%

По данным соцопроса, который провели в сентябре 2021 года совместно ВЦИОМ и «ДОМ.РФ», около 45,4 млн семей хотели бы жить в собственном доме. Это вдвое больше уже проживающих в индивидуальной недвижимости. Планы купить или построить свой дом есть у 7,1 млн семей.

Потенциальный спрос на ипотеку в ИЖС в перспективе пяти лет может вырасти в шесть раз. Платежеспособный спрос рынок увидит со стороны 2,3 млн семей, сказано в отчете. Достижение этих ориентиров будет зависеть от ипотечных ставок и готовности покупать дома у подрядчика. 

«Ежегодный спрос — 460 тыс. в год, что примерно в 1,5 раза выше текущего объема ввода индивидуальных домов, — можно реализовать только при условии массового строительства домов с желаемыми характеристиками, — сделали вывод аналитики. — По текущим ставкам (от 10–11%) ипотекой на строительство индивидуального дома готовы воспользоваться 88 тыс. семей в ближайшие пять лет. Ежегодный спрос составит 17–18 тыс, лишь 4% спроса на строительство индивидуального дома».

Ипотека в ИЖС: ставки сделаны

При условии ипотечных ставок на ИЖС 8-9% объем рынка способен за тот же период дорасти до 800 тыс. семей. Ежегодный спрос в этом случае составит 160 тыс., основной рост будет в категории домохозяйств, «не рассматривающих строительство индивидуального дома с ипотекой на текущих условиях». Согласно опросу, 69% уже «готовы к обязательному привлечению подрядчика», что означает выдачу 540 тыс. ипотечных кредитов в ближайшие пять лет.

С момента публикации опроса ставки на жилье в многоквартирных домах выросли, а с учетом прогнозов аналитиков по росту ставок до двузначных значений сложно представить, что на рынке ИЖС будут достигнуты указанные ориентиры.

Тем не менее на примере Москвы ипотеку на строительство загородных домов, по данным ресурса Sravni.ru, сейчас предлагают 27 банков, многие из них — региональные. Ставки начинаются от 0,1% (предложение от Сбера по программе «Господдержка (ДомКлик)». — «Б.О»). Банк «Дом.РФ» обещает кредиты от 5,9%, РНКБ — от 6,5% годовых. Еще четыре банка предлагают ставки в диапазоне от 9,4–9,75%, остальные «стартуют» с двузначными ставками. Под рекордные 23% «выдает» кредиты Автоградбанк по программе «Материнский капитал».

Михаил Дралин рассказал, что банк «Кузнецкий» предоставляет кредиты как на приобретение готовых домов и коттеджей, так и на ИЖС. Александр Лотобаев, начальник управления ипотечного кредитования банка «Левобережный», сообщил, что кредитование строительства индивидуальных жилищ стартовало в октябре, спрос на новый продукт оказался невысоким, однако к концу года показал положительную динамику. По словам Александра Лотобаева, на среднесрочный период развитие этого направления банк сделал «одной из стратегических целей». Процентные ставки в «Левобережном» на ИЖС не отличаются от ставок на квартиры, таунхаусы или апартаменты.

Схема успеха: «стандартизация + субсидирование + эксроу +…»

Чтобы ипотека стала массовой и доступной, нужны определенные шаги со стороны правительства. Так, по мнению Станислава Андрющенко, для реализации программы ипотеки на ИЖС необходимы стандартизация этого рынка, а также запуск доступного субсидированного ипотечного продукта на строительство индивидуальных домов, который в настоящее время еще разрабатывается «ДОМ.РФ» по поручению президента РФ. Кроме того, на развитие рынка повлияет распространение на него положений Закона о долевом строительстве, что даст возможность крупным застройщикам в будущем строить индивидуальные дома по стандартным проектам с использованием счетов эскроу и проектного финансирования. В упомянутом ранее отчете «ДОМ.РФ» тоже подчеркивается необходимость стандартизации и распространения эскроу-счетов на кредитование ИЖС. Идеальная недвижимость, с точки зрения россиян, — это двухэтажный дом площадью от 80 до 120 метров из кирпича или дерева, пригодный для постоянного проживания, расположенный на территории с развитой инфраструктурой и хорошим доступом к общественному транспорту. 

В конце ноября 2021 года Минстрой наконец представил на обсуждение законопроект по изменению 214-ФЗ, и наметился консенсус между всеми ветвями власти относительно необходимости защиты дольщиков в частном домостроении.

По оценкам ПСБ, внедрение формата эскроу позволит увеличить продажи ИЖС в среднем на 20%.

Бизнес-ипотека: новые возможности

Еще одна ниша, на которую следует обратить внимание, — бизнес-ипотека. Этот сегмент стал развиваться во время пандемии, когда мобильность населения снизилась и повысился спрос на инфраструктуру в спальных районах, рассказал Владимир Шатров, руководитель направления развития кредитования малого бизнеса банка «ДОМ.РФ». По его словам, кредит на коммерческую недвижимость в банке теперь доступен не только для юридических лиц и ИП, но и для граждан.

В «Кузнецком» также выдают кредиты частным лицам на приобретение коммерческой недвижимости. Михаил Дралин рассказал, что они составляют примерно треть в общем объеме выдач. В банке «Левобережный» таких кредитов 10%. По словам Александра Лотобаева, «ценовые предложения в продуктовой линейке банка по данному направлению выше относительно жилых объектов, но ставки адекватны».

В сегмент «заходят» все новые игроки. Татьяна Акрамова, владелец продукта «Ипотека» МТС Банка, сообщила, что «коммерческая ипотека планируется к запуску».

По данным Банки.ру, сейчас в столице действуют 14 таких ипотечных предложений по приобретению коммерческой недвижимости, но это вряд ли полный перечень, поскольку в нем нет многих крупных игроков рынка, таких как Сбер и банк «ДОМ.РФ» (который предлагает кредиты на уже готовые решения «помещение + франшиза на бизнес»).

Цифровизация: новые возможности

Фокусом для многих банков является переход к оформлению ипотеки в цифровых каналах.

«Пандемия повысила интерес заемщиков к цифровым сервисам: в онлайн постепенно переходят процесс подбора объектов недвижимости, сопровождение ипотечного кредита; все чаще клиенты для получения кредита используют авторизацию через «Цифровой профиль» на портале госуслуг. Банки стремятся перевести в онлайн-формат полный цикл ипотечной сделки», — рассказала начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева.

Новая практика вписывается в экосистемы банков, способствует экономии времени на принятие решения, предоставляет новые возможности для бизнеса. В ПСБ выход на сделку занимает один-два дня после получения положительного решения, сообщила Татьяна Чернышева: «Благодаря действующей в банке экосистеме “Легкая ипотека” заемщик может оформить дистанционно сопровождающие сделку услуги; оценку недвижимости, ипотечное страхование». Для покупателей, которые приобретают квартиры на первичном рынке, в ПСБ весь цикл, включая сделку, доступен в цифровом формате. В то же время лидер рынка цифровой ипотеки — Сбер — уже проводит 85–89% сделок дистанционно, рассказал вице-президент Николай Васев.

Судя по дискуссии с участием регуляторов и крупнейших банков, развернувшейся на полях форума FINOPOLIS’ 21, в сфере электронной ипотеки решены далеко не все проблемы. Тем не менее развиваются такие проекты, как электронная регистрация и электронная закладная.

Развитие цифровой ипотеки не только удобно для клиентов и банков, но и способствует снижению издержек, что может позитивно отразиться на ставках кредитования, уверены банкиры. Так, на сайте Райфффайзенбанка сейчас обещают скидку 0,3% к ставке при подаче заявки в цифровом формате. 

Банковское обозрение, 01.02.2022
 Екатерина Кац