Ипотечный ажиотаж остался в прошлом

Каждая третья семья в РФ хотела бы улучшить свои жилищные условия, однако финансовые возможности есть для этого только у 15% семей. Таковы выводы нового исследования ВЦИОМа и ДОМ.РФ. Улучшать жилищные условия за счет ипотеки в 2022 году будет значительно сложнее: квадратные метры и кредиты стали значительно дороже, а доходы населения стагнируют. За последний год средний размер ипотечного кредита в РФ вырос на 25%, а сроки погашения достигли 20 лет. Эксперты не видят перспектив для улучшения ипотечного кредитования в РФ в ближайшее время.

Жилищные условия российских семей оставляют желать лучшего. Как следует из совместного опроса ВЦИОМа и ДОМ.РФ, лишь каждая шестая семья в РФ в состоянии улучшить свои условия проживания. «На сегодняшний день всего в РФ 61,7 млн семей.

Потребность в улучшении жилищных условий есть у 23 млн российских семей, но финансовые возможности для этого имеются лишь у 11,6 млн семей. При этом взять ипотечный кредит собираются около 9,4 млн семей, сообщил гендиректор Фонда ВЦИОМа Константин Абрамов. Среди молодых семей 55% хотели бы улучшить жилищные условия, но не могут этого сделать.

Общее число семей, имеющих планы улучшения жилищных условий, за последние годы сократилось примерно на 4,5 млн. С 2017 года 17,6 млн семей улучшили жилищные условия, а у 13,1 млн появилась потребность в покупке жилья.

Основной канал улучшения жилищных условий в современной России – это ипотека. За последний год средний размер ипотечного кредита увеличился в нашей стране на 25%. А средний срок кредитования вырос почти до 20 лет. По итогам декабря 2021 года средний ипотечный заем составил 3,28 млн руб., сообщили в Объединенном кредитном бюро (ОКБ). При этом цена квадратного метра жилья на вторичном рынке выросла за год примерно на 20%.

Ухудшение финансовых условий ипотечных займов привело к увеличению сроков кредитования – на 2,5 года за 2021 год, рассказывает гендиректор ОКБ Артур Александрович.

Всего за прошлый год российские банки выдали в качестве ипотечных займов 5,7 трлн руб., что на четверть больше, чем в 2020 году. Средневзвешенная ставка по жилищным кредитам в ноябре, по данным ЦБ, составила почти 7,6%. За первые две недели января 2022 года средневзвешенная ставка ипотеки в крупнейших банков поднялась до 9,84% на новостройки и до 9,83% – на вторичное жилье.

Эксперты прогнозируют, что ставки по жилищным займам будут расти и дальше вместе с увеличением сроков кредитования.

В 2022 году не стоит ожидать улучшения условий для покупки жилья, прогнозирует директор департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. «Доля новостроек с проектным финансированием растет и сегодня превышает 80%. Поэтому легких денег в виде поступления от дольщиков у застройщиков больше нет. Есть только проектное финансирование от коммерческих банков. Строительные материалы также стали дороже», – перечисляет он. На стоимости ипотечных кредитов сказывается и ужесточение денежно-кредитной политики ЦБ, который повысил ключевую ставку с рекордно низких 4,25 до 8,5%, добавляет Кочетков. Он считает, что этап относительно дешевой ипотеки был пройден в 2020–2021 годах.

При росте ипотечных ставок количество сделок и на вторичном рынке сократится в наступившем году на 20%, прогнозирует директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома. «Мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента – из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Около 70% вторичного рынка занимают ипотечные покупатели. Но ухудшение условий кредитования может значительно ослабить общий спрос», – рассуждает он. Потенциал для роста цен на жилье практически исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне 2021 года, считает Шлома.

Цены на жилье в 2022 году могут вырасти на 6–10%, ожидают в компании «Метр квадратный». Спрос будут поддерживать льготное ипотечное кредитование и индексация материнского капитала, который можно направлять на улучшение жилищных условий.

При ужесточении денежно-кредитной политики ЦБ спрос на ипотечные кредиты будет снижаться. В 2022 году ставки по ипотеке могут превысить 10%, прогнозируют в компании «Национальные кредитные рейтинги» (НКР). А объем новых кредитов снизится примерно на 10% – до 5 трлн руб. Число выдаваемых кредитов может упасть за год на 20–25%. А средний размер ипотечного увеличится на 10–12% и достигнет 3,6 млн руб. Средний срок жилищного займа по итогам 2022 года достигнет 23 лет.

Высокие темпы роста спроса на жилье 2021 года вряд ли будут достигнуты в 2022 году, считает доцент РЭУ им. Плеханова Мария Ермилова.

«Наивно ожидать, что при растущих ставках по ипотеке и стагнирующих доходах населения рынок будет продолжать рост», – отмечает сотрудник CMS Institute Николай Переславский. Он ожидает фиксации цен на жилье на текущих уровнях или снижения цен вторичного рынке на 5–10%. «Максимальный рост цен новостроек в этом году – это 4–5% от текущих уровней. Если ситуация на сырьевом и товарном рынках чуть охладится и цены на стройматериалы пойдут вниз, то возможна и стагнация, так как средств на покупку резко подорожавших новостроек у населения скоро не останется совсем», – рассуждает Переславский.

Но есть и другие прогнозы. Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев полагает, что цены на жилье увеличатся на 15% в этом году, что перекроет инфляцию. При этом он сомневается, что спрос на покупку жилья в текущем году снизится.

Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова считает, что в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи условий для повышения цены на первичную недвижимость уже нет. А в остальных регионах этих условий не станет в середине 2022 года, когда закончится господдержка ипотеки под 7% годовых при займе до 3 млн руб. «Сейчас программа еще подогревает спрос в большей или меньшей степени почти во всей стране, кроме трех указанных городов, где жилье слишком дорогое», – рассказывает она.

Сложно будет повторить и рекорд по вводу жилья. В конце 2021 года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал, что по итогам года «прогнозируется ввод жилья на уровне не менее 90 млн кв. м».

По итогам 2020 года в РФ было введено 82,2 млн кв. м жилья, что лишь незначительно превышало показатели 2019 года. При этом по президентским указам объем жилищного строительства должен быть увеличен до 120 млн кв. м к 2030 году.

«Даже если ввод жилья составит в наступившем году 85 млн кв. м, это все равно будет выше, чем в 2020 году, когда построили около 82 млн кв. м. В любом случае все эти показатели гораздо выше средних значений за 2010-е годы, когда ежегодно завершали вводом примерно 70–75 млн кв. м», – обращает внимание главный директор по строительству компании «Кортрос» Николай Складнев. 

Независимая газета, 20.01.2022
 Ольга Соловьева