Ипотечный рынок вошел в активную фазу
Спрос на ипотечное кредитование в крупных регионах России вырос примерно на 50% по итогам июля по сравнению с предыдущим месяцем. Согласно исследованию компании «Домклик», самый заметный прирост спроса в этом месяце зафиксировали в Ростовской области, Краснодарском крае и Челябинской области. При этом по сравнению с июлем 2021 года на ипотечном рынке России наблюдается снижение по количеству сделок (на 41,5%) и объему (на 32,3%).
«Сегодня мы наблюдаем активную фазу восстановления ипотечного рынка: по итогам июля в крупнейших регионах наблюдается прирост спроса на 50% и более. В значительной степени оживлению ипотечного кредитования способствовали льготные программы, особенно в Санкт-Петербурге (51,3% от всех сделок) и в Москве (44,6% от всех сделок)», — приводит ТАСС слова руководителя аналитического центра сервиса «Домклик» Марии Ромчановой.
Рост обусловлен ставкой ЦБ
Доля программы льготной ипотеки на новостройке в общем объеме выдачи ипотеки в июле по всей стране составила 16,7%. При этом в Москве этот показатель достигает 30,7%, а Санкт-Петербурге — 34,7%. В «Домклике» связывают это с возможной недостаточной информированностью населения о программах поддержки в части регионов, а также снижением активности застройщиков и недостатком предложения новостроек.
В то же время доля семейной ипотеки в целом по стране достигает 8,8%, а программы для IT-специалистов — 0,7%. «IT-ипотека также в большей степени востребована в Москве (2,4%), Санкт-Петербурге (1,5%) и Московской области (1,4%). Наиболее вероятная причина такого распределения — высокий зарплатный порог для получения ипотеки по программе в небольших городах (100 тысяч рублей)», — говорится в исследовании.
В этой связи стоит отметить, что сегодня Минцифры России предложило снизить размер ставки по льготной ипотеке для IT-специалистов с 5% до 3%, сообщает РИА Новости. Соответствующий проект постановления правительства опубликован на официальном портале правовых актов. Оформить льготную ипотеку могут IT-специалисты, имеющие российское гражданство, в возрасте от 22 до 44 лет включительно. Соответственно, в случае принятия предложения министерства в данном секторе можно прогнозировать дополнительный рост.
Вообще, рост ипотечного кредитования в июле — это закономерное явление, констатировал в комментарии «Эксперту» ведущий аналитик отдела глобальных исследований компании «Открытие Инвестиции» Андрей Кочетков. ЦБ РФ активно снижает ставку, доведя её с мартовских 20% до 8,5% в июле. Соответственно, вслед за этим снижались и ставки по ипотеке. Плюс к этому развернулись льготные программы. Рост в сравнении с июнем почти 50%, хотя в годовом выражении падение более чем на 40% удручает.
Роль льготных программ особенно заметна в Москве и Санкт-Петербурге, где их доля составила 44,6% и 51,3%, обратил внимание эксперт. Чуть меньше доля льготной ипотеки в новостройках, но вновь Москва и Санкт-Петербург лидируют с 30,7% и 34,7%. Менее активное использование льготной ипотеки в регионах, скорее всего, можно связать со слабой информированностью населения, а также с некоторыми демографическими особенностями. Столичные города притягивают молодых и активных граждан, которые в большей степени склонны к усилиям по улучшению условий своего проживания.
Статистика также указывает, что рост кредитования происходит в регионах с наиболее устойчивой ситуацией на рынке труда, отметил Андрей Кочетков. Это Ростов, Краснодар, Челябинск, Свердловск, Татарстан. То есть интерес к долгосрочным ипотечным обязательствам прямым образом связан с уверенностью людей в перспективах своей занятости.
С позиции бизнеса и экономики снижение ставок почти всегда является положительным явлением, подчеркнул аналитик. Застройщики получают приток спроса, который затем распространяется на связанные отрасли производства строительных материалов. Льготная ипотека уже показала свою экономическую эффективность в период пандемии, когда за счёт строительной отрасли удалось ограничить падение экономики.
Однако в обозначившейся позитивном тренде есть и весьма неприятный момент, обратил внимание Андрей Кочетков. Поддержание спроса в условиях недостаточного предложения приводит к росту цен. В 2020 году льготная ипотека не только поддержала строителей и их партнёров, но и привела к повышению цены на недвижимость более чем на 20%, что, соответственно, снизило преимущества от льготного кредитования.
Текущие программы пока не привели к резкому росту стоимости жилья, так как объём ипотечного кредитования всё же ниже, чем в июле прошлого года. Однако дальнейшее снижение ставок продолжит восстановление спроса, который уже способен на новый виток разогрева цен. При этом стоимость ряда ключевых материалов для строительства снизилась. Во всяком случае, металлурги лишились части зарубежных рынков, что вынудило их к снижению цен на внутреннем рынке, но это никак не отразилось на аппетитах застройщиков.
Соответственно, общий экономический эффект поддержания спроса на ипотеку можно считать положительным, но без расширения предложения эффект кредитных льгот для населения будет нивелироваться ростом цен на жильё, заключил Андрей Кочетков.
Ипотека поднимает экономику
Принятое Банком России 10 июня решения о снижении ключевой ставки до 9,5 % сделало возможным принятие решения о снижении ставки по льготной ипотеке до 7 % годовых, подтвердил эксперт Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук. 22 июня правительство подписало постановление о снижении ставки по льготной ипотеке до 7% годовых до конца 2022 года. Максимальная сумма ипотечного кредита для Москвы и Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области была установлена в12 млн рублей, для остальных регионов — до 6 млн рублей. Это стало катализатором восстановления спроса на ипотечное кредитование в России.
Восстанавливается спрос на новостройки и квартиры в сегменте вторичного жилья. При этом, Валерий Корнейчук в беседе с корреспондентом «Эксперта» обратил внимание на то, что восстановление носит неравномерный характер: в одних городах наблюдается резкий скачок после вступления в силу новых правил льготного кредитования, в других он увеличивается по нарастающей. Особенно по темпам роста ипотеки выделяются крупные города: Новосибирск, Уфа, Казань, Краснодар, Тюмень, Омск, Пермь, Москва и Санкт-Петербург. В Московском регионе спрос на новостройки в июле вырос на 13%.
Доля квартир и апартаментов, купленных в ипотеку на первичном рынке в Москве выросла с 75 до 78%. В Московской области доля ипотеки выросла до 86% с 84% месяцем ранее. По итогам января-июля такой крупный банк, как ВТБ, выдал более 112 тысяч ипотечных кредитов на 510 млрд рублей. Каждая вторая сделка прошла на льготных условиях, при этом спрос на «семейную ипотеку» вырос среди клиентов ВТБ в четыре раза.
В сегодняшней реальности сохранение накопленных сбережений в валюте (доллары и евро) становится токсичным и невыгодным, указывает Валерий Корнейчук. Недвижимость по-прежнему остается привлекательным защитным активом сохранения и приумножения накоплений, устойчивых к любым обстоятельствам. Росту спроса на ипотеку способствовало и дальнейшее снижение 22 июля ключевой ставки до 8%.
Это оказало влияние на ипотечные ставки в кредитных организациях и объемы выдаваемых потребительских кредитов, используемых в качестве первоначального взноса по ипотеке. Запуск с 1 июня льготной ипотечной программы по ставке не более 9% на строительство частных жилых также стал стимулом для развития ИЖС в регионах России. До конца 2022 года на самостоятельное домостроение могут выдать около 8 тысяч кредитов на сумму более 50 млрд рублей, а пилотная программа позволит ввести дополнительно порядка 1 млн квадратных м жилья.
17 июня Владимир Путин выступил с предложением ввести в стране промышленную ипотеку для того, чтобы отечественный бизнес мог быстро развернуть выпуск необходимой продукции в условиях перестройки отечественной экономики к реалиям сегодняшнего дня, связанных с введением санкций и ухода западных компаний с отечественного рынка.
Речь идет о кредитах для предприятий, которые планируют купить готовые площади для производства, пояснил президент. По мнению главы государства, для наращивания производства отечественной промышленной продукции машиностроения, сервисного оборудования, бытовой техники необходимы льготные долгосрочные кредиты, которые позволят российскому бизнесу решить поставленные задачи. Производителям, по словам президента, должны выдавать льготные кредиты на срок до 10 лет по ставке не более 7% годовых.
Рост спроса на жилищную и промышленную ипотеку неминуемо приведет к восстановлению и росту строительной отрасли, уверен Валерий Корнейчук. Оживятся металлургическая отрасль и производство строительных материалов, мебели. Вырастет занятость, уменьшится безработица, будут расти доходы и благосостояние граждан. Россия постепенно преодолеет спад ВВП и выйдет на уровень его роста в 2,2-2,7 % к 2025 году.
Эксперт, 11.08.2022
Анна Королева
