Ипотека — 2023: ключевая ставка стабильна, льготную программу продлили

Ключевая ставка в 2022 году закладывала головокружительные виражи, льготная ипотека заставила понервничать потенциальных заемщиков, околонулевые ставки пережили расцвет и постепенно уходят с ипотечной сцены, зато появилась траншевая ипотека — вспоминаем эти и другие повороты в 2022 году и заглядываем в ближайшее будущее: 2023-й обойдется для ипотечного рынка без саспенса?

Главная интрига конца 2022 года заключалась в продлении льготной программы ипотеки на новостройки. Банк России неоднократно высказывался, что от нее надо отказаться. Стройотрасль «подсела как на иглу» на льготное кредитование, уверен регулятор. Это создает дисбаланс на рынке недвижимости и искажает цены на жилье, поэтому программу нужно постепенно сворачивать. Минстрой и застройщики, напротив, продолжают выступать за продление льготных программ.

О том, что льготную ипотеку действительно пока не отменяют, стало известно 15 декабря 2022 года. Президент РФ Владимир Путин на заседании совета по стратегическому развитию и национальным проектам заявил, что программу продлят на полтора года — до 1 июля 2024-го. Ставка по ней повысится с 7 до 8% годовых.

При этом механизм льготного кредитования действительно будут постепенно сворачивать. В будущем, по словам президента, главным инструментом господдержки станет семейная ипотека под 6% годовых. В 2023 году эту программу распространят на семьи, которые воспитывают двоих детей в возрасте до 18 лет. Пока программа семейной ипотеки действует тоже до 1 июля 2024 года.

Как эти решения отразятся на первичном и вторичном рынках жилья, на спросе и ценах? Прежде чем ответить на этот вопрос, вспомним главные события на ипотечном рынке в уходящем году.

Год назад в это же время

2022 год мы встречали с ключевой ставкой 8,5%, при этом средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам равнялась 9,2%. Участники рынка прогнозировали, что в первой половине года ставки на вторичном рынке вырастут до 10%, а на первичном — до 7,5–8%.

Предполагалось, что к концу года при снижении инфляции до 4–4,5% произойдет плавное снижение ставок за счет уменьшения ключевой ставки, а объем выдачи ипотеки составит рекордные 5,4–5,5 трлн рублей (предыдущий максимум был достигнут в 2021-м). Но всё пошло не по плану: ситуация резко изменилась в конце февраля.

Весна тревоги нашей: коллапса не случилось

В конце декабря 2021 года Центробанк РФ поднял ключевую ставку с 7,5 до 8,5%, а в середине февраля — до 9,5%. Процесс был запланированный и ожидаемый, участники рынка, привыкшие за ковидные годы к относительно дешевой ипотеке, вздыхали, но приспосабливались к новым реалиям.

28 февраля 2022 года регулятор внепланово поднял ключевую до 20% годовых, заявив, что в дальнейшем будет определять ее исходя из внешних и внутренних рисков. Начало СВО спровоцировало взлет курса валют, панику на бирже и отток денежных средств со вкладов. Банки начали экстренно приостанавливать выдачу ипотеки (в том числе уже одобренной) и повышать ставки по кредитам.

Одновременно резко выросли спрос и цены на жилье: россияне в период неопределенности пытались спасти деньги, вложив их в недвижимость. Ограничения на валютные операции и отключение банков РФ от международных платежных систем только усилили ажиотаж и нервозность.

Исторически рекордная ключевая ставка 20% была заградительной для большинства покупателей. В результате в конце I квартала 2022 года на рынке недвижимости сложилась неординарная ситуация: количество заключенных сделок побило рекорды прошлых лет, а вот доля ипотечных сделок сократилась почти в полтора раза. Впрочем, это не значит, что кто-то все-таки брал ипотечные кредиты под 20 и более процентов (в марте выдача ипотеки практически встала) — в статистику вошли одобренные ранее сделки.

В апреле ЦБ РФ начал плавное снижение ключевой ставки (до 17%), продолжил этот процесс в мае — к концу весны она опустилась до 11%. Коллапса ипотечного рынка удалось избежать.

Льготные госпрограммы

На фоне резкого подорожания рыночной ипотеки стало выгоднее брать ипотеку по льготным госпрограммам. Некоторые из них ненадолго приостанавливали (например, выдачу сельской ипотеки под 3% возобновили только летом), но большинство программ продолжало действовать и весной. Уровень ставок по ним тоже поднялся, но на 2–4 п. п., а не в разы, как по рыночной ипотеке.

В частности, наиболее востребованными были семейная ипотека и льготная ипотека на новостройки. Ставки на эти программы весной тоже повышались, но потом были снижены: например, в апреле льготную ипотеку выдавали под 9%, а в июне — уже под 7% годовых.

Также оперативно была запущена новая программа льготной ипотеки для IT-специалистов: так власти решили мотивировать востребованные кадры остаться в стране. Базовая ставка ипотеки для IT-специалистов сейчас составляет 5%, но многие банки дополнительно снижают ее за счет собственных субсидий. Недавно Минцифры и вовсе предложило правительству снизить ставку до 3% годовых.

На субсидированную IT-ипотеку можно приобрести только объекты первичного рынка, то есть недвижимость от застройщиков: готовые и строящиеся квартиры, таунхаусы и ИЖС, а также оплатить земельный участок под индивидуальное строительство и постройку жилого дома по договору подряда.

Программа IT-ипотеки заработала в мае, а в июне вступила в действие поправка в программу льготной ипотеки на новостройки под 7%: банки получили право выдавать на ее условиях гражданам кредиты на самостоятельное строительство частных жилых домов (или, если использовать правовой термин, «хозяйственным способом»).

Ранее самостоятельное возведение дома было доступно только в рамках дальневосточной ипотеки, которая имеет очевидные ограничения по географии строительства.

Но в поправке заложено существенное условие: закончить строительство и зарегистрировать право собственности на дом необходимо в течение 12 месяцев с даты получения ипотечного кредита. Иначе банк вправе повысить процентную ставку до уровня «ключевая ставка на момент подписания договора + 4,5 п. п.».

По условиям программы деньги на самостоятельное строительство выдаются заемщику частями. Каждый транш предназначен для финансирования отдельных этапов строительства: выплата на новый этап происходит после подтверждения окончания работ по предыдущему. Выданные средства можно в том числе использовать на приобретение земельного участка.

Построенное здание должно подходить для круглогодичного проживания, иметь признаки капитального жилого помещения (фундамент, надежные несущие конструкции, крышу), также к нему должны быть подведены инженерные коммуникации.

С учетом актуальной тенденции в 2022 году — доля спроса на земельные участки выше, чем на готовые дома, — поправка оказалась своевременной.

Лето: ключевую ставку снизили, стала популярной околонулевая ипотека

Летом рынок недвижимости стабилизировался и даже пошел вверх: ключевую ставку к середине июля снизили до 8%, то есть она стала даже ниже значения на начало года, уровень выдаваемых кредитов снова вырос, наблюдалась стагнация цен.

Рост активности покупателей, особенно в сегменте новостроек, стимулировался за счет отложенных с весны сделок и льготных ипотечных программ — как с господдержкой, так и с субсидированной околонулевой ипотекой от застройщиков и банков.

Например, ближе к концу III квартала на первичном рынке Московского региона было заключено 33 тыс. ДДУ. Это на 12% меньше, чем годом ранее, но на 27% больше, чем во II квартале 2022-го. В Москве за лето «квадрат» подорожал только на 0,7%, а в Московской области — даже подешевел на 0,4%. Более 80% сделок на первичном рынке прошло с ипотекой.

Ипотека со сверхнизкими ставками — 0,1 или даже 0,01% — действует благодаря сотрудничеству застройщиков с банками. Чтобы привлечь покупателей, девелоперы субсидируют такие кредиты из собственного кармана, то есть компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставками. Фактически это тот же принцип, который лежит в основе госпрограмм льготной ипотеки, только там недополученные доходы кредиторам возмещает бюджет.

Разумеется, в таких негосударственных программах есть нюансы. Самый серьезный — дешевая ипотека повышает стоимость недвижимости. Расходы, которые застройщик несет, компенсируя банку недополученную прибыль, так или иначе включаются в чек сделки.

Но за счет существенного снижения ежемесячного платежа и минимальной переплаты по процентам околонулевая ипотека быстро стала популярной.

Например, заем под 0,1% позволяет платить на 10% меньше, чем при ипотеке под 1,99%, и на 34% меньше, чем при ипотеке под 4,99% годовых. Переплата по процентам для кредита под 0,1% годовых не превышает 150 тыс. рублей за 30 лет.

Но и тут Центробанк выступил против субсидированной ипотеки от застройщиков с низкими ставками, считая, что их надо закрыть или ограничить. Ипотечные схемы от застройщиков связаны с завышением цен на жилье, отмечает глава Центробанка Эльвира Набиуллина. В итоге люди, которые оформили такие кредиты, получили переоцененные квартиры и впоследствии не смогут продать их на вторичном рынке по той же цене.

Все подобные ипотечные схемы необходимо закрывать, заявила Эльвира Набиуллина в середине декабря. По ее словам, Центробанк будет применять регулирование для этого вида жилищного кредитования.

Кроме ипотечных продуктов на рынок вернулись разные варианты рассрочек и отсрочек платежей. Суть этих программ в том, что клиент заключает договор на покупку новостройки, но не вносит всю сумму сразу и не оформляет ипотеку, а выплачивает застройщику стоимость жилья поэтапно, по согласованному с продавцом графику.

Обычно покупатель делает первоначальный взнос в размере 20–40%, а остальную сумму ему надо погасить до сдачи дома в эксплуатацию. При этом стоимость квартиры фиксируется на момент заключения договора. Минусом таких программ является короткий — полтора — три года — период рассрочки. Кроме того, многие девелоперы увеличивают стоимость квартиры на 5–15%, если клиент хочет воспользоваться отсрочкой платежа, или начисляют на остаток долга процент.

Падение спроса и ожидание скидок

Экономические последствия СВО и объявленная в конце сентября частичная мобилизация снова существенно повлияли на рынок. Если весной, несмотря на заградительно высокую ключевую ставку, спрос на жилье не упал даже при низкой доле ипотечных сделок и росте цен, то осенью, после начала мобилизации, по стране зафиксировано падение рынка на 15%, а в отдельных регионах — более чем на 30%. Это вызвало рост предложения: объем продающихся лотов в регионах увеличился на 2–4% относительно летних показателей.

Самое значительное снижение произошло в Московском регионе, где количество сделок в октябре по сравнению с сентябрем сократилось на 36%, цены просели на 1,5%, а количество предложений превысило 100 тыс. лотов.

На этом фоне на рынке стали появляться скидки и акционные предложения на часть лотов. Также на лояльность девелоперов повлияло заявление регулятора о рискованности околонулевых кредитов как для заемщиков, так и для банков, которые получают в залог активы по завышенной на 20–30% цене.

На рынок вышел новый продукт — траншевая ипотека: эта форма жилищного кредита предполагает его разделение на несколько частей (траншей). Основная выгода для заемщика тут — в меньшей переплате: проценты по займу сначала начисляются только на первый транш, а не на всю сумму кредита.

Дополнительный спрос в ноябре стимулировала новость о том, что Минфин не видит необходимости продлевать программу льготной ипотеки под 7% на 2023 год (на нее приходится около 15% ипотечных кредитов). Но в декабре в ведомстве заявили, что льготную ипотечную программу планируется не завершить, а модифицировать. А в середине декабря стало известно о продлении программы льготной ипотеки на новостройки до 1 июля 2024 года.

В начале декабря была продлена дальневосточная ипотека — до конца 2030 года. Ставка по программе составляет 2% годовых.

Что год грядущий нам готовит?

Большинство экспертов сходятся в одном: госпрограммы льготной ипотеки, а затем и субсидированная ипотека от застройщиков спровоцировали огромный рост цен на рынке новостроек. Два года подряд они прибавляли по 20% в год. За счет продления льготной программы на новостройки интерес к ним сохранится.

По мнению руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, это поможет избежать спада спроса на первичное жилье. При отмене госпрограммы это было практически неизбежно. Теперь же смещение спроса в сторону сделок на вторичном рынке, скорее всего, замедлится.

Вероятные последствия продления льготной ипотеки:

• Нынешний ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем достиг 20% в стоимости 1 кв. м, это в большинстве случаев компенсирует разницу в ипотечных ставках по кредитам.
• На рынок будет выходить большой объем предложения в недавно сданных домах, где покупатели (особенно те, кто купил на котловане в 2018–2019 годах) уже немало заработали, что позволит вести с ними продуктивные переговоры о торге.
• Остается неясной судьба программ со ставками сильно ниже озвученных 8%. Если они будут постепенно выдавливаться внутренними распоряжениями ЦБ РФ, то восстановление рынка замедлится, но будет носить более устойчивый характер.

Вполне вероятно, что в 2023 году появится новый неипотечный вариант приобретения жилья: Минфин предложил развивать аренду жилья с поэтапным правом выкупа (лизинг квартир). Этот механизм включен в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года.

Доработанную версию документа ведомство и Центробанк РФ представили в правительство в декабре. Лизинг как инструмент приобретения жилой недвижимости в России разрешен с 2011 года, но пока не получил широкого распространения.

ЦИАН, 16.12.2022
 Эдуард Филин