Ипотека на загородный дом: программы и банки

Вы успели взять ипотеку на загородный дом до марта 2022 года? Вам можно позавидовать. Если нет, шансов поселиться в своем доме остается не так уж немного. Но они есть. Рассказываем о программах и ставках, которые сегодня банки предлагают для покупки или строительства загородного жилья.

Иван с женой Анной собираются переехать за город. До этого они предпочитали мегаполис: надо было ходить в офис хотя бы несколько дней в неделю, да и с друзьями встречаться проще и удобнее. Но сейчас Иван перешел на полную удаленку, пара задумалась о ребенке и более спокойной жизни. Есть небольшие накопления, но квартиру наши герои продавать пока опасаются, поэтому хотят взять ипотеку. Есть ли у них шансы подобрать устраивающий их ипотечный кредит?

Хорошо иметь свой дом

Долгое время жителям шумных мегаполисов о собственном загородном доме можно было только мечтать.

«До конца 2020 года ипотека на загородное жилье была практически недоступна, — напоминает Дмитрий Гордов, генеральный директор Landwerk. — В большей части проектов продавали землю и строительство домов. Поселков, где бы застройщики привлекали проектное финансирование, чтобы построить дома, а затем их продать, на рынке практически не было».

Дискриминация ИЖС, по словам Дмитрия Гордова, была устранена только в конце 2020 года, когда удалось создать для ИЖС такие же условия, как и для городского жилья. Появился целый ряд ипотечных программ по весьма привлекательным ставкам. По льготной программе на ИЖС, например, кредит на строительство загородного дома можно было взять под 7%.

Счастливчикам, успевшим получить ипотеку по этой программе, повезло: теперь некоторые программы просто исчезли, по оставшимся ставки резко поднялись. Так, в Сбербанке ипотечные ставки на загородный дом начинаются с практически неподъемной ставки — от 19%. И это не предел.

Как рассказала Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи», в последнюю неделю марта средняя одобренная ипотечная ставка на покупку загородной недвижимости составила 15,8%.

При этом 44% заявок одобрялось по ставкам от 20 до 24%, 21% заявок — по ставкам от 15 до 19%, 9% заявок — по ставкам от 9 до 14%, 16% заявок — по ставкам от 5 до 9% и 10% заявок — по ставкам менее 5%. По ее словам, сейчас спрос растет за счет семейной ипотеки.

Ипотека под 4,4% — она все-таки существует

Семейная ипотека

Самой востребованной ипотекой сегодня является программа «Семейная ипотека». В разных банках диапазон ставок варьируется от 4,4% («Дом.РФ») до 5,99% (Райффайзенбанк) — по сегодняшним временам условия фантастические. Семейную ипотеку могут получить семьи, в которых хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года (и до 31 декабря 2022 года), или семьи, в которых есть ребенок с особенностями развития, рожденный или усыновленный в тот же временной период.

Первоначальный взнос по программе в разных банках варьируется от 15 до 20%, максимальная сумма кредита — до 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей — для остальных регионов. Ипотеку можно выплачивать в течение 30 лет. Кредит выдается на покупку жилого дома, квартиры в таунхаусе, а также жилого дома с земельным участком (Сбербанк и банк «Дом.РФ» выдают по этой программе кредит и на строительство дома).

 Дмитрий С., 36 лет:

«Мы вместе с женой и сынишкой жили в Долгопрудном, в обычном панельном доме, в двухкомнатной квартире площадью 55 кв. м. Нам давно хотелось перебраться поближе к природе, подальше от соседей, постоянно топающих в квартире сверху. Жена мечтала, чтобы к нам переехала ее мама и помогала бы с малышом, а она сама вышла бы на работу.

Мы выбрали поселок на Дмитровском шоссе: недалеко до школы, куда будет ходить ребенок, буквально в 15 минутах езды на машине — большие магазины. В самом поселке есть детский садик, это тоже очень удобно. Посмотрели несколько вариантов, особенно нам понравился просторный дом площадью 136 кв. м (вместо наших 55 "квадратов"!) с четырьмя спальнями и гостиной.

Взяли семейную ипотеку. Первоначальный взнос составил 1,6 млн рублей. Ипотеку специально разбили на 30 лет, чтобы ежемесячный взнос не был слишком большим, получилось всего 45 тыс. рублей. Что получится снять за городом более-менее приличное за эти деньги? Да ничего! А тут хороший большой дом, в удобной локации, в обустроенном поселке. Нам очень нравится, тещу перевезли — места хватает всем, даже с запасом.

Хотим устроить гостевую комнату для друзей, летом планируем  разбить грядки, устроить беседку, сделать мангал… И это только начало! А свою квартиру мы через некоторое время продадим и погасим бо́льшую часть кредита».

Дальневосточная ипотека

По дальневосточной ипотеке кредиты на ИЖС вправе получить участники программы «Дальневосточный гектар» для строительства жилых домов на полученных земельных участках. Так, в банке «Дом.РФ» ставка составит от 0,01% годовых, первоначальный взнос — от 15% стоимости объекта, а сумма кредита — до 6 млн рублей. В других банках ставки по дальневосточной ипотеке варьируются от 0,1 до 2%.

Сельская ипотека

Еще одна льготная программа, условия которой сохранены после 1 апреля 2022 года, — «Сельская ипотека». По программе можно купить жилой дом (вместе с земельным участком) или таунхаус. Нужно учитывать, что шанс воспользоваться программой есть только у жителей сельских территорий.

Получить по сельской ипотеке до 5 млн рублей могут жители Ленинградской области, Ямало-Ненецкого автономного округа и Дальневосточного федерального округа. Кредит для заемщиков остальных регионов — до 3 млн рублей. На жителей Московской области программа не распространяется. Первоначальный взнос — более 10–15% стоимости дома.

В Сбербанке сельская ипотека анонсирована под 2,7% на срок до 25 лет, первоначальный взнос по ипотеке — от 15%. В банке ВТБ — под 2,7% на 25 лет с первоначальным взносом от 10%.

Но сельскую ипотеку стоит сравнить с мёдом у Винни-Пуха: если он есть, то его сразу нет. Кредиты по программе «Сельская ипотека» получить не так просто: деньги поступают в банки отдельными траншами. Сроки поступления средств неизвестны. Бывает, что ждать приходится по три–четыре месяца и более.

На сегодняшний день “Сельская ипотека” в реальности недоступна, потому что деньги на нее не выделены, утверждает Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ»: «Официально банки эту программу не снимают из списка ипотечных продуктов. Де-юре такая ипотека есть, по факту ее нет».

Так что, чтобы получить сельскую ипотеку, вам придется изрядно постараться, регулярно заглядывать в отделение банка и то нет никаких гарантий, что вам удастся поймать удачу за хвост.

Какие программы на «загородку» предлагают банки?

Сегодня порадовать тех, кто мечтал о своем доме за городом, увы, почти нечем. Проценты по ипотечным программам на строительство или покупку загородного дома резко выросли, и для большинства просто недоступны.

Например, Сбербанк предлагает программу «Ипотека на загородный дом», по которой можно получить кредит для покупки дачи или земельного участка по ставке от 19%. Первоначальный взнос по программе — от 25% (от 30% — для клиентов, не предоставивших подтверждение дохода и занятости), можно получить заем на сумму не более 75% стоимости дома на срок до 30 лет.

Похожие условия и по программе «Ипотека на строительство жилого дома», которая также выдается по ставке от 19,3%. Первоначальный взнос по программе составляет от 25%, срок кредита — до 30 лет.

В банке «Дом.РФ» в рамках «Льготной ипотеки на ИЖС» с 1 апреля 2022 года максимальная ставка составляет 12%. Лимит кредита — до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и до 6 млн рублей — для остальных российских регионов. Ипотека выдается на срок до 30 лет, первоначальный взнос — от 15% стоимости объекта.

Также в банке «Дом.РФ» действует классическая программа ипотеки на ИЖС под 19,3% годовых. Максимально по этой программе выдадут 30 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, 10 млн рублей — в других регионах. Минимальный взнос начинается от 20%.

В банке ВТБ по программе «Свой дом» можно приобрести готовый жилой дом с земельным участком. Дом может быть расположен и в коттеджном поселке. Ставка по программе начинается от 22,8%.

ВТБ развивает собственную программу кредитования ИЖС. Ставки по программе начинаются от 23,1%. Заемщики могут получить средства на приобретение участка и строительство дома в коттеджном поселке. В настоящее время банк кредитует объекты комплексной застройки от аккредитованных девелоперов.

По условиям программы ипотека выдается на срок до 30 лет с первоначальным взносом от 30%. Для получения кредита понадобится всего два документа. Сумма финансирования составляет до 60 млн рублей для всей России; без подтверждения дохода ситуация иная: до 30 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской области, до 15 млн рублей — для других регионов.

В Альфа-банке предлагают ипотеку на покупку дома на вторичном рынке: с 7 апреля будет действовать ставка от 20,7%. Первоначальный взнос составит 50%, можно будет получить до 70 млн рублей в Москве и Московской области, до 35 млн рублей — в остальных регионах на срок до 30 лет.

В кредит на приобретение загородного дома с земельным участком в банке «Открытие» можно получить до 15 млн рублей на срок до 30 лет. Но ставка по кредиту начинается от 23,99%.

В Газпромбанке по программе «Ипотека на вторичное жилье» можно получить кредит на покупку жилого дома или таунхауса до 60 млн рублей на 15 лет по ставке от 23,6%.

Мнение эксперта

Ольга Магилина, заместитель генерального директора «Kaskad Недвижимость»:

— Один из крупнейших банков предлагает ипотеку на покупку загородного дома по ставке от 22,8%. Если взять цену дома 18 млн рублей (это чуть ниже статистической медианы по цене заключаемых сделок в массовом сегменте), получаем следующее. Минимальный первоначальный взнос — 30%, то есть покупатель должен сразу внести не менее 5,4 млн рублей. При сроке кредита 15 лет получим ставку 23,1%.

Подтверждаемый доход заемщика должен составлять не менее 360 тыс. рублей в месяц. Допускается, конечно, указать общий доход, если речь идет о супружеской паре, но все равно зарплата у супругов должна быть значительно выше средней по рынку. При этом ежемесячный платеж составит чуть более 250 тыс. рублей. То есть взяв у банка в долг 12,6 млн рублей, заемщик заплатит за весь срок кредитования более 45,1 млн рублей. Следовательно, чистая переплата составит более 32,5 млн рублей!

Может быть, рациональнее брать кредит не на 15, а на 20 лет? Оказывается, нет: при тех же условиях и сроке кредитования 20 лет ежемесячный платеж практически не изменится — он превышает 245 тыс. рублей! А переплата за весь срок кредитования составит уже более 46,2 млн рублей — на все те же 12,6 млн рублей, которые заемщик взял в банке.

Всё дело именно в ставке, превышающей 20%: ведь в первые годы выплат при таких условиях заемщик практически не гасит тело кредита — весь его ежемесячный платеж уходит на погашение процентов.

Неудивительно, что при такой арифметике люди не горят желанием брать ипотеку. С момента изменения ставок ни один покупатель в нашей компании не воспользовался ипотечным кредитом по ставке выше 20%. И очень сомневаюсь, что в ближайшее время такие покупатели появятся.

Резюме

Обновленные ставки на покупку и строительство загородного дома от 19% и выше превращают ипотеку на загородную недвижимость в недоступную опцию для большинства покупателей. Позволить себе купить загородный дом по лояльным условиям можно только по программам семейной и дальневосточной ипотеки.

Если очень повезет, можно будет взять сельскую ипотеку, но транши по этой программе банки получают нерегулярно и в очень скромных размерах. Если у вас нет детей или ваш ребенок родился до 2018 года, а также если вы не планируете переезжать на Дальний Восток, то мечты о загородном доме придется оставить до лучших времен.

ЦИАН, 05.04.2022
 Татьяна Демидова