Ипотека переключилась на вторичку

Больше половины дохода будет отдавать московская семья в случае отмены льготной ипотеки, а ежемесячный платеж вырастет на треть. К такому выводу пришли аналитики ЦИАН и сервиса HeadHunter. Программа субсидирования рынка первичного жилья действует до 31 декабря, и Минфин уже не раз заявлял, что не планирует пролонгацию. Окончательного ответа пока нет, и застройщики активно завлекают клиентов акциями. У кого ипотека выгоднее? И что будет с ценами на квадратные метры? Выясняла Аэлита Курмукова.

Ипотека под 7%, но с первоначальным взносом — 15% от стоимости жилья. На таких условиях можно купить недвижимость на первичном рынке до 31 декабря. Но даже при таких ставках среднестатистическая семья отдает банкам треть ежемесячного дохода. А если отменят льготную ипотеку, отдавать будет больше половины, посчитали ЦИАН и HeadHunter, взяв среднюю зарплату по рынку и стоимость квартиры площадью 54 кв. м.

На сделки с льготным субсидированием сегодня приходится около 60% от общих объемов продаж. Но застройщики не сильно опасаются отмены льгот. У них есть альтернативные программы для покупателей, говорит директор управления новостроек компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков: «Появились такие предложения, как траншевая ипотека. Сначала покупатель платит 5% от стоимости квартиры, а остальные 95% — перед вводом объекта в эксплуатацию. Ставка фиксируется, подписывается кредитный договор. 15% собственных средств, плюс 5% кредитных сразу уходит на эскроу-счет к застройщику. 95% кредитных средств выплачивается позже. Многие девелоперы уже начали предлагать траншевую ипотеку, и эта программа идет у них вместе со "Сбером"».

Предлагают все, да только брать стали меньше. Сбербанк на прошлой неделе заявил о сокращении объемов выданной ипотеки почти на 15 % по сравнению с 2021 годом. И даже программы с так называемой нулевой ставкой, против которых выступает ЦБ, это лишь маркетинговый ход. А условия бывают очень заманчивые. Компания Optima Development, к примеру, предлагает купить с нулевой ипотекой апартаменты в элитном комплексе Prime Park. Первые три года никаких платежей, потом ставка составила почти 11,5 %. Правда, есть условие: первоначальный взнос — 50%.

Но приобретая недвижимость в кредит с так называемой нулевой ставкой, клиент переплачивает 15-20%, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко: «Для покупателя лучше всего не субсидии, а самая обычная рыночная ипотека под 10%, как дают на вторичке, и нормальная стоимость квартиры. По итогам октября весь спрос перетек как раз на вторичный рынок, думаю, в ноябре ситуация аналогичная. Почему? Застройщики завысили цены, дают нулевую ипотеку. Но люди — не дураки, они считают и видят, что на вторичном рынке выгоднее. Там нет ни субсидированной, ни льготной, там обычная ипотека по рыночным ставкам. Да и продавцы таких квартир больше готовы идти на существенные скидки».

Дисконт на вторичке может доходить до 15-20%. Такую скидку дают продавцы за срочную продажу. Но покупатели ждут, что цены упадут и на первичном рынке, поэтому не торопятся с выбором. Но медлить не стоит, уверен гендиректор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Александр Хрусталев: «Считаю, что нужно сначала посмотреть, выбрать объект, и если он необходим, то поторговаться с застройщиком. Скидка может составить от 5% до 10%. Нужно очень внимательно отнестись к таким формулировкам, как субсидированная ипотечная ставка 0,1%. Это когда вы квартиру стоимостью 7 млн руб. покупаете за 12 млн руб. и загоняете себя в кабалу на 15 лет.

Истинная цена, когда ипотека находится в районе 6-6,5%. Если рынка не будет, то госбанки, а их у нас 99,9%, станут девелоперами, собственниками большого количества объема недвижимости, а это никому не надо».

Участники рынка не исключают, что цены на недвижимость в 2023 году снизятся еще на 10-15%. Поэтому даже если отменят льготную ипотеку, покупать жилье будет, возможно, выгоднее.