Ипотеке не дадут запузыриться

Получить ипотеку со ставкой почти под 0% вскоре станет гораздо сложнее. Центробанк намерен вытеснить такие предложения с рынка. Речь о так называемых ссудах за счет застройщика. Из-за того что девелоперы стали предлагать их гораздо чаще, летом почти две трети ипотек выдавались по сверхнизким ставкам, подсчитал регулятор. Он видит в такой практике большой риск как для банков, так и для заемщиков. Почему ЦБ решил бороться со льготными кредитами? И чем это обернется для покупателей квартир? С подробностями — Иван Якунин.

Для начала стоит понять, что означает «ипотека за счет застройщика»? Банки предлагают заемщикам ссуды под 3% или даже 0,1% годовых.

А разницу между рыночной и льготной ставкой им компенсируют строители. Деньги на эти выплаты девелоперы берут, искусственно повышая стоимость самих квартир на 20-30%.

То есть при теоретическом дефолте клиента, продаваться такое жилье будет по более низкой цене. И этих денег может не хватить на погашение задолженности, отмечает генеральный директор компании «Система кредитных специалистов» Алексей Казарин: «До сегодняшнего дня цены на недвижимость были очень высокие. Предоставление льготных ипотек за счет увеличения дополнительно стоимости объекта недвижимости приведет к большой проблеме.

Она заключается в том, что через какое-то количество времени задолженность по ипотечному кредиту может превысить реальную рыночную стоимость залогового имущества. А это как раз и есть тот самый пузырь».

Риск такой ситуации и пугает Центробанк больше всего. Также регулятор отмечает, что подобные ипотеки невыгодны для банков. Дело в том, что берутся они, как правило, на более длительный срок, чем рыночные ссуды. И если выплата задолженности слишком уж затянется, комиссии застройщика может не хватить, чтобы покрыть потери кредитной организации.

Кроме того, возникает вопрос: найдут ли девелоперы нужные суммы для выплаты компенсаций банкам? Спрос на жилье падает, и на этом фоне компании вынуждены сдерживать старты продаж квартир в новостройках, отмечает коммерческий директор Asterus Вера Стефан: «Выводят небольшой ассортимент — максимум 20%. Соответственно, мы будем следить за тем, какой спрос, есть ли какая-то чувствительность к конкретным типологиям. Если что-то продается быстрее, цены повышаем. В обратном случае, мы, соответственно, смотрим на возможность скорректировать цены».

Как именно Центробанк хочет бороться с ипотеками за счет застройщиков? Сценариев несколько, но базовыми можно назвать два. Первый — введение повышенного коэффициента риска для таких ипотек, что сделает их выдачу невыгодной для банков. Второй — установление лимита.

А какие же льготы останутся для покупателей? По словам собеседников “Ъ FM”, от 30% до 50% квартир в последние месяцы приобреталось за счет субсидированных ипотек.

Альтернатива для клиентов найдется, считает руководитель департамента продаж «Российского аукционного дома» (РАД) Наталья Круглова: «Это могут быть программы, дающие покупателю гарантию возвращения квадратных метров в ликвидность с заданными ценовыми параметрами — либо через зафиксированный номинал, либо через привязку к тому или иному событию, связанному с колебанием курса рубля.

Рыночный спред по возможным скидкам будет очень широким. В каких-то проектах скидки могут доходить до 40%, но останутся и варианты без скидок. Это вопрос локации, продукта и цены».

Впрочем, с сентября альтернатив субсидированным ипотекам у клиентов осталось мало. Центробанк тогда ввел ограничения на кредиты с низким первоначальным взносом. Остаются скидки и акции, но, как говорят собеседники “Ъ FM”, увеличивать их количество застройщики не спешат.

Коммерсантъ, 13.10.2022
 Иван Хорушевский