Льготная ипотека не нужна рынку недвижимости

Доступность жилья для населения, а значит, и уровень спроса на него, зависит прежде всего от цены метра, а не от величины ипотечной ставки. Именно поэтому новостройки сейчас проигрывают конкуренцию «вторичке», хотя на вторичном рынке нет ни льготной, ни, тем более, субсидируемой ипотеки от застройщика, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Не исключено, что уже в ближайшие месяцы льготной ипотеки не будет и на первичном рынке. Во всяком случае, Минфин не поддерживает продление программы на 2023 г. «Мы исходим из того, что программа (льготной ипотеки – ред.) будет закончена до 31 декабря», - заявил на днях замминистра финансов Алексей Моисеев (цитата по ТАСС).

Подавляющее большинство участников рынка с Минфином не согласны, считая субсидирование ставок из бюджета необходимым условием для выживания рынка. Их главный аргумент – даже при наличии льготной ипотеки продажи новостроек падают (в октябре, по официальной статистике Росреестра, – на 40% к сентябрю), поэтому без господдержки рынок встанет. Можно сказать и больше – спрос на первичном рынке снижается даже несмотря на то, что застройщики субсидируют ставки почти до нуля. И не только спрос вообще, но и ипотечный в частности: количество ипотечных сделок с новостройками в «старой» Москве по итогам октября сократилось на 45,3% относительно сентября, а в Новой Москве – на 27,7%, подсчитали специалисты Est-a-Tet. При этом доля ипотеки в спросе остается стабильной. То есть спрос падает именно за счет ипотечников.

А вот на вторичном рынке, где никто ничего не субсидирует и рыночные ставки превышают 10% годовых, со спросом все неплохо: в октябре московское управление Росреестра зарегистрировало на 11% больше переходов прав в рамках сделок купли-продажи жилья, чем в сентябре. А количество ипотечных сделок с московской «вторичкой» по итогам октября выросло на 14%, по данным «Миэль».

Москва в этом плане далеко не уникальна: в банке ВТБ, втором по объемам выдачи ипотеки в стране, доля кредитов на покупку вторичного жилья с июня по октябрь выросла в 1,6 раза – с 44% до 70%.

В общем, несмотря на огромную разницу в величине ипотечных ставок, спрос, в том числе ипотечный, уходит на вторичный рынок. Это беспрецедентное явление – в предыдущие кризисы все было с точностью наоборот: рынок недвижимости жил за счет новостроек, где ипотека дешевле, а рекламы намного больше, а «вторичка» с завышенными ценами и без льготных кредитов продавалась долго и печально.

Чем же сейчас так привлекает покупателей «вторичка» или, вернее, чем их не устраивают новостройки? Может быть, люди массово испугались недостроя и поэтому выбирают готовое жилье? Но почему же тогда они не боялись покупать новостройки в кризисном 2015 г., когда даже не было системы эскроу-счетов, которая значительно повышает надежность вложений в «первичку»? Или в период локдауна, когда уровень неопределенности зашкаливал, но первичный рынок все равно чувствовал себя лучше вторичного? Да и в любом случае - на первичном рынке продается немало готовых или почти готовых квартир, но покупатели все равно выбирают «вторичку».

Причина изменения покупательских предпочтений на самом деле очевидна - и это не риски, а цены. Рынок недвижимости перегрет – как первичный, так и вторичный: за 2020-2021 гг. на фоне сверхнизких ставок по кредитам и депозитам жилье подорожало в полтора раза, а в некоторых сегментах рост цен был двукратным. Но на «вторичке» стоимость метра уже полгода ползет вниз. По данным аналитического центра www.irn.ru, с мая цены предложения на вторичном рынке Москвы упали на 5,9% до 256 000 руб. в среднем. Цены реальных сделок ниже: 80% продавцов готовы к торгу, скидки достигают 15%. А на первичном рынке цены только начали снижаться, и в среднем превышают 400 000 руб. за метр. Скидки застройщики тоже предоставляют, иногда – очень значительные, но даже с учетом дисконтов новостройки все равно остаются существенно дороже вторичных квартир. Понятно, что при такой разнице в цене покупатели голосуют за «вторичку» даже при том, что реальные ипотечные ставки в этом сегменте составляют 11-12%. И никакая льготная ипотека эту ситуацию не исправит, потому что при настолько завышенном уровне цен на новостройки она просто не работает.

Так что в продлении льготной ипотеки нет необходимости, за минувшие годы из нее и так уже выжали все, что можно. При этом цены, во многом именно из-за субсидирования ставок, раздулись до неприличия. Как показывает ситуация на вторичном рынке, люди готовы брать ипотеку и по рыночным ставкам – при условии снижения цен на квартиры.