Льготная ипотека попала под реновацию

За три недели до запланированного прекращения действия одного из ключевых механизмов поддержки спроса на жилье — льготной ипотеки на покупку квартир в новостройках — ее судьба стала более определенной. Глава Минфина Антон Силуанов сообщил в пятницу, что в правительстве обсуждается не прекращение и не продление действия этого механизма, а его модификация. Судя по словам министра, она может состоять в сохранении льготной ипотеки с измененными параметрами лишь в тех регионах, в которых строительству жилья действительно требуется господдержка.

Программа льготной ипотеки на приобретение квартир в новостройках под 7% годовых, согласно ранее принятым решениям, должна завершиться 31 декабря 2022 года. Речь, напомним, идет о кредитах в размере до 6 млн руб., а в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 12 млн руб. Банк России выступает за сворачивание программы, отмечая, что подобные механизмы искажают цены на рынке и рождают дисбалансы, Минстрой и застройщики говорят о необходимости ее продления.

Пока дискуссии продолжаются — Белый дом должен определиться уже в ближайшее время. Но, судя по заявлению Антона Силуанова, принципиальное решение принято. По его словам, о сворачивании льготной ипотеки речи не идет, но программа нуждается в модификации, разные сценарии которой сейчас рассматриваются в правительстве. Среди предложений — продолжение стимулирования спроса на жилье лишь в тех регионах, в которых требуется господдержка строительства. При таком варианте из программы будут исключены как минимум Москва и Санкт-Петербург, поскольку, по словам Антона Силуанова, «в крупных городах стройка развивается и без льготных программ». Также министр упомянул вероятность корректировки самих условий программы (ставки, размера кредита), но не стал раскрывать деталей. Отметим, ранее сам Минфин предлагал некоторое расширение программы — за счет сделок по покупке жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов (см. “Ъ” от 28 ноября).

Напомним, льготная ипотека на новостройки является частью пакета субсидируемых государством займов. Их доля во всем объеме ипотеки сейчас оценивается в 40%. Помимо программы для новостроек действуют ставшая бессрочной «Сельская ипотека» под 3%, «Семейная ипотека» под 6% (рассчитана до середины 2024 года), «Дальневосточная ипотека» под 2% (продлена на этой неделе до 2030 года). Льготная ипотека на новостройки (изначально под 6,5%) появилась в 2020 году как временная мера на фоне «ковидного» спада спроса на жилье. В 2021 году, как и сейчас, говорилось об ограничении «географии» действия программы, но она была продлена в итоге для всей страны, хотя и с новыми ставками и лимитами. По данным ДОМ.РФ, с момента запуска и по 10 ноября этого года, выдано 898,4 тыс. таких кредитов на 2,97 трлн руб.

После мартовского скачка льготной ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой объемы кредитования в рамках программы обвалились и все еще восстанавливаются.

Таким образом, сейчас дискуссионным остается вопрос о масштабах изменений программы — насколько сильно власти могут сузить условия ее применения. ЦБ остается противником пролонгации программы. В пятницу на конференции Сбербанка для застройщиков «Время изменений: итоги года и новые вызовы в отрасли» директор департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Руслан Булатов пояснил, что «любая программа субсидирования искажает цены и создает дисбаланс в долгосрочной перспективе». Однако, добавил он, сворачивать программу стоит постепенно, иначе это серьезно ударит по строительной отрасли, которая на льготную ипотеку «подсела, как на иглу». В противовес этому Минстрой настаивает на продлении всех мер поддержки застройщиков, включая и льготную ипотеку под 7%, на 2023 год, в противном случае, предупредил в пятницу замглавы ведомства Никита Стасишин, темпы развития жилищного строительства могут замедлиться. Схожего мнения придерживаются сами застройщики. По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьева, льготную ипотеку нужно не просто продлевать, но и снижать ставки по ней, чтобы поддерживать спрос на жилье.