Льготной ипотеке подрезали планы

Санкции и мобилизация вынудили Минфин сократить целевой показатель программы «Льготная ипотека» по покупке жилья в новостройках — ожидаемое число граждан, взявших такие кредиты в 2020–2022 годах, предлагается снизить с 960 тыс. до 933 тыс. Одновременно для стимулирования спроса предлагается расширить эту программу (в случае если она будет продлена за пределы 2022 года), а также семейную, дальневосточную и ИТ-ипотеку — за счет сделок по покупке жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов. Пока такой способ приобретения квартир через коллективные инвестиции не особо популярен — поправки могут простимулировать его применение.

Сложности на рынке ипотеки и общая нестабильность в экономике отразились на прогнозе властей по объему выдачи гражданам льготных кредитов под 7% годовых на покупку жилья в новостройках.

Как следует из опубликованного Минфином проекта постановления правительства, ожидаемый показатель количества граждан, взявших такие кредиты в 2020–2022 годах, предложено сократить с 960 тыс. до 933 тыс. человек.

Общая сумма льготных кредитов при этом не меняется — 3,6 трлн руб., что означает рост «среднего чека» по таким займам. Как отмечает ведомство, снижение ожидаемого числа улучшивших жилищные условия граждан связано «с причинами экономического и политического характера» — последствиями санкций в отношении России, а также «принятием решений по частичной мобилизации».

Напомним, выдача льготных кредитов на новостройки обвалилась весной этого года после связанного с началом военной операции резкого роста ключевой ставки ЦБ. Ставка по такой ипотеке выросла тогда до 9%, после ее возвращения на уровень 7% спрос на программу постепенно восстанавливался, отставая при этом от прошлогодних темпов. По данным ДОМ.РФ на 10 ноября, было выдано 898,4 тыс. кредитов на 2,97 трлн руб., в том числе с начала 2022 года — 212,7 тыс. кредитов на 900,6 млрд руб. Программа рассчитана до конца 2022 года, и вопрос о ее дальнейшей судьбе остается открытым — Минстрой ранее выступал за продление, Минфин сообщал, что исходит из ее завершения 31 декабря.

Показатели более стабильных в плане динамики выдачи льготных программ — бессрочной «Сельской ипотеки» под 3% и «Дальневосточной ипотеки» под 2%, рассчитанной до 2025 года, представленным Минфином проектом не меняются.

Желая стимулировать такие программы, как «Семейная ипотека», «Дальневосточная ипотека», «Льготная ипотека» (в случае ее продления), «ИТ-ипотека», Минфин предлагает расширить их применение за счет сделок по покупке жилья у закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Ведомство рассчитывает, что это позволит увеличить объемы ввода жилья за счет расширения состава его застройщиков и продавцов, участвующих в льготных ипотечных программах. Отметим, что застройщики уже давно создают для реализации своих проектов фонды для привлечения коллективных инвестиций, но пока механизм покупки жилья у ЗПИФов распространен слабо.

Как отмечает руководитель группы инвестиционного анализа Accent Capital Игорь Талалов, проект направлен скорее на увеличение привлекательности коллективных инвестиций. По словам регионального директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилла Голышева, при обычной покупке жилья приходится вносить полную стоимость квартиры, «вход» же в паи ЗПИФа, как правило, стоит значительно меньше. «Инвестор приобретает долю в праве собственности на имущество, составляющее проект, а после реализации квартир прибыль распределяется между инвесторами»,— говорит он.

По словам Игоря Талалова, «ЗПИФ, как правило, купив по договору долевого участия квартиру, ждет окончания строительства и продает жилье (при более ранней продаже необходимо уплатить НДС), и если льготные программы будут распространены на такие сделки, то фонд будут иметь равные условия с застройщиком после ввода объекта в эксплуатацию». То есть покупатель будет приобретать квартиру уже на вторичном рынке, поскольку между ЗПИФом и гражданином будет заключаться договор купли-продажи. Новшество важно и для застройщиков. Как поясняет Игорь Талалов, отложенный спрос на жилье будет реализовываться после завершения строительства — и обеспечивать его финансирование (перечислять средства на эскроу-счета, от наполнения которых зависит стоимость проектного финансирования) будут не граждане, а ЗПИФы.