Льготные ипотечные программы отменят. Да или нет?

Ипотечный рынок оказался в непростой ситуации. Многим потенциальным заемщикам стало не до кредитов, да и у банков риски теперь выше. Означает ли это, что банки поднимут ставки? Останутся ли льготные ипотечные программы или будут свернуты? Мы выяснили точку зрения специалистов рынка.

Некоторые полагают, что в ситуации турбулентности и неопределенного будущего больше других рискуют льготные ипотечные программы, и в качестве примера приводят повсеместное завершение акций на околонулевую ипотеку. Другие, наоборот, уверены, что льготные программы на рынке точно останутся и государство и дальше будет поддерживать рынок жилья. Кто прав?

Банки поднимут ставки?

Мы находимся в позиции наблюдателя: всё меняется каждый день, говорит Петр Войчинский, генеральный директор агентства недвижимости «Мир Квартир–Элит». На первичном рынке правила выдачи ипотеки уже становятся другими. «Например, “Абсолют Банк” полностью прекратил прием заявок по программам с господдержкой. ПСБ, который выдавал ипотеку без первоначального взноса, перестал принимать заявки по программам с субсидированными ставками от застройщиков. Осталась только “классика” (стандартные ипотечные программы — Прим. ред.) под 6–7% годовых. А с 27 сентября банк МКБ уже поднял ставки по программам на вторичном рынке», — комментирует он. И добавляет, что остальные банки поднимут ставки, но насколько сильно и как быстро, пока сказать сложно.

Покупателям Петр Войчинский советует торопиться: дешевая ипотека — это лучший инструмент работы с инфляцией (она сейчас немаленькая), а недвижимость по-прежнему остается тем, во что верят люди.

Похожего мнения придерживается и Юлия Бочарникова, член управляющего комитета федеральной компании «Этажи». Она отмечает, что лимиты по льготной ипотеке утверждены, поэтому как минимум до конца года вряд ли стоит ожидать каких-то кардинальных изменений в части льготного кредитования. «К тому же строительная отрасль в сложившихся условиях тоже требует поддержки, поскольку от этого зависит долгосрочное развитие рынка недвижимости и смежных сфер», — уточняет она.

Но кое-что все-таки может измениться, продолжает эксперт: например, подход к программам с низким первоначальным взносом и субсидированным ставкам, о чем уже заявил Центробанк.

Александр Пыпин, руководитель Dataflat.ru, тоже не ожидает в ближайшие месяцы нормативных изменений по программам льготной ипотеки со стороны государства. «Правительство и парламент будут заняты адаптацией нормативной базы по иным многочисленным вопросам, возникшим после последних событий в стране», — объясняет он.

Что думают на этот счет другие эксперты?

Константин Апрелев, вице-президент РГР:

— Для банков с точки зрения рисков нет никаких отличий — выдавать льготную ипотеку или обычную: разница все равно компенсируется из бюджета.

Определенные риски для банков при выдаче ипотеки возникают, но они не являются глобальными. Так, в программах «Сельская ипотека» и «Дальневосточная ипотека» риски могут быть выше: эти займы выдают людям, не всегда обладающим необходимым доходом, чтобы закрывать ипотеку.

Основная часть всех льготных ипотечных сделок проходит на первичном рынке. Теоретически у банков возникают риски, связанные с гибелью заемщика — кормильца семьи либо с утратой его трудоспособности. Но в этом случае предусмотрены государственные выплаты, с помощью которых можно погасить ипотеку.

Дмитрий Софронов, коммерческий директор DARS development:

— Я слышал, что в ближайшее время отменят или уже отменили программы с минимальным ежемесячным платежом. Говорили также, что отменят субсидированную ипотеку, но видим, что банки эту программу не остановили, более того, несколько пересмотрели процент вознаграждения в большую сторону.

Предположу, что, скорее всего, не продлят льготную ипотеку с господдержкой, так как правительство делает ставку на «Семейную ипотеку».

Камила Фазлыева, руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой» и проекта «ЭлектроннаяСделка.РФ»:

— Пока информация о том, что банки могут сворачивать какие-то ипотечные программы, существует на уровне обсуждений и слухов. Понятно, что сами банки в этом не признаются — все говорят, что работают в штатном режиме и никаких изменений не намечается. Но любой человек, обладающий трезвым умом, понимает, что положение ухудшается и всевозможные акции и программы, скорее всего, будут свернуты. Риелторы справедливо уточняют, что распадается четверть сделок, а, возможно, и больше: люди не понимают, имеет ли смысл брать ипотеку.

Сейчас обсуждается закон, что будет с ипотечными выплатами людей, попавших под мобилизацию. Во время кредитных каникул банки по факту получают просрочки платежей и достаточно много теряют. Вряд ли они решат выдавать новые кредиты на льготных условиях.

Вероятно, не будет новых траншей по сельской ипотеке. Очень много бюджетных средств вкладывается в ипотеку на новостройки. Чтобы поддержать спрос на новое жилье, льготную программу на новостройки вряд будут сокращать.

Дмитрий Щегельский, генеральный директор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

— Знаю, что уже есть банки, которые перестали работать с льготной ипотекой на «первичку». Этот проект изжил себя — думаю, что льготная ипотека просуществует до конца года, после чего продлеваться не будет. Соответственно, тем покупателям, которые уверены в своих силах и будущем, имеет смысл поторопиться.

ЦБ РФ рано или поздно снизит ключевую ставку, в результате чего ипотечные ставки на первичном и вторичном рынках сравняются.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management:

— Мы видим, что гайки потихоньку закручиваются. В конце сентября довольно неожиданно и резко один из банков приостановил выдачу ипотеки без первоначального взноса. Даже уже записанных клиентов сняли с договоров — это было довольно неприятно. Кроме того, есть информация, что ЦБ РФ будет ограничивать выдачу льготных субсидированных ставок за счет застройщиков, когда компании сами оплачивают комиссионное вознаграждение банкам.

При этом существует риск, что банк выдает в ипотеку суммы, которые превышают реальную рыночную стоимость квартиры. Из-за риска невозврата кредита банки не смогут реализовать эту недвижимость и вернуть хотя бы основную часть кредита. В связи с этим не исключено увеличение первоначального взноса для клиентов, которые хотят взять такую ипотеку. Кроме того, вероятно, исчезнет возможность покупки недвижимости по низким ставкам на весь срок кредитования.

Что касается государственных программ, они продолжат существовать — их будут стараться продлевать. Необходимо поддерживать строительную отрасль. Без субсидированных ставок по нынешним ценам люди просто не будут ничего покупать: в большинстве случаев аренда квартиры обходится в 2,5 раза дешевле, чем ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет.

Наталья Ващелюк, главный аналитик Совкомбанка:

— Льготная ипотека может быть продлена на 2023 год, но не исключено, что будут изменены ее условия (максимальная процентная ставка, сумма и срок кредита, минимальный первоначальный взнос).

Оснований для приостановки выдачи льготной ипотеки пока нет. Недвижимость в любом случае нужно выбирать взвешенно и без излишней спешки. Ипотечные ставки по льготным программам, вероятно, не будут изменены в ближайшее время, но на вторичном рынке отдельные банки начинают умеренно повышать ставки.

Петр Барсуков, финансовый директор «Мангазея Девелопмент»:

— Предполагаю, что в первую очередь будут сворачиваться программы, которые вызывают опасение Центробанка — например, с экстремально низкими ставками. Это может произойти уже в ближайшие дни.

По остальным программам (скажем, с маленьким первоначальным взносом), надеюсь, будет найден разумный компромисс между заинтересованными сторонами, и они продолжат действовать. Уверен, что будут расширяться программы льготной ипотеки для многодетных семей и мобилизованных граждан.

Екатерина Романенко, президент ГК «Экотон»:

— Льготная ипотека в том виде, в котором она есть сейчас, не решает проблему стимулирования спроса. Во-первых, рынку нужна льготная ипотека на «вторичку», поскольку продажи-покупки в Петербурге — это в основном скрытые обмены, и ипотечные льготы только на первичном рынке не помогают построить цепочку.

Во-вторых, рынок сейчас замер, у людей другие приоритеты, связанные с личными проблемами. Восстановление рынка происходит гораздо медленнее, чем скорость его реагирования на внешние факторы. Мне кажется, что пришло время снижения цен, быстрых продаж — акцент в ближайшее время будет именно в этой плоскости.

Максим Лазовский, владелец строительной компании «Дом Лазовского»:

— Льготные ипотечные программы федерального уровня банки просто не смогут закрыть: они регулируются государством напрямую. Речь скорее будет идти о выгодных процентных ставках при коллаборациях с девелоперами (всем известные 0,1%). Да и тут ставки будут отменять по инициативе застройщика, если такие виды субсидированной ипотеки финансирует девелопер. В любом случае банку такая ставка выгодна, так как он сразу получает определенную сумму за такую услугу, а девелопер просто закладывает ее в цену квартиры.

Приостанавливать будут отраслевые программы для специалистов тех профессий, которых не попадают под отсрочку от мобилизации. Но таких программ не так много. Все остальные программы (льготная, семейная, сельская ипотека) — в ведении государства. И пока регулятор не планирует их отменять.

ЦИАН, 28.09.2022
 Елена Корсунская