Медленно, но верно: ипотека восстанавливает спрос

Рынок ипотечного кредитования в Челябинской области после резкого весеннего падения из-за роста ключевой ставки начал постепенно восстанавливаться. В июне, по сравнению с маем, выдача по количеству и объемам выросла в два раза, в июле (к июню) — почти в полтора раза, но пока ипотечное кредитование не достигло показателей прошлого года. Участники рынка отмечают, что помимо снижения ставок спрос стимулируют программы льготного кредитования — в ряде банков по ним выдают 40–55% ипотек. Восстановлению рынка до уровня прошлого года могут помешать высокая стоимость недвижимости и падение доходов населения.

По данным Банка России, в первом полугодии 2022 года жители Челябинской области взяли в банках более 15,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму более 34,1 млрд руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, это на 41% меньше по количеству и на 32% по объему. Рынок ипотеки существенно просел в апреле–мае, прежде всего из-за резкого повышения ключевой ставки Банка России. В июне рынок начал восстанавливаться: банки выдали жителям Челябинской области почти 2 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 4,4 млрд руб., что почти в два раза превысило показатели мая. По сравнению с июнем 2021 года количество выданных кредитов на покупку жилья сократилось в 2,6 раза, по объему — в 2,3 раза.

Общая задолженность по ипотечным кредитам в Челябинской области за год выросла на 30 млрд руб., до 230 млрд. Доля просроченной задолженности в общем объеме не превышает 0,5% и составляет 1,2 млрд руб. На 1 июля средневзвешенная ставка по ипотеке в Челябинской области составляла 7,8%. В целом в первом полугодии — 8,38%. В январе–июне 2021 года этот показатель был на уровне 7,34%.

По данным ЦБ, в июле рост рынка ипотеки продолжился: в целом по России выдачи выросли на 35% по сравнению с июнем. Объединенное кредитное бюро сообщает, что в Челябинской области количество выданных в июле жилищных кредитов превысило июньский показатель на 42%, объем — на 39%.

Рост спроса на ипотеку в июне–июле подтверждают представители банковского сектора Челябинской области. В Абсолют Банке сообщили об увеличении выдачи жилищных кредитов за два летних месяца более чем в полтора раза и по объему, и по количеству по сравнению с весной. «В июле мы выдали почти на 20% больше ипотеки, чем в июне. В августе количество заявок на ипотеку уже в два раза превысило июльские показатели. На увеличение спроса влияет не только постепенное снижение ставок. Сыграл роль и эффект отложенного спроса. Как только условия стали более благоприятными, рынок недвижимости и ипотеки начал разогреваться. Кроме того, рост покупательской активности стимулируют акции субсидирования от застройщиков и спецпредложения от банков. В этом году они вызывают значительно больший интерес со стороны потенциальных покупателей, чем ранее»,— говорит руководитель Абсолют банка в Челябинске Юлия Нилова.

По данным пресс-службы ВТБ, в июне клиенты банка в Челябинской и Курганской областях оформили более 230 жилищных кредитов на 605 млн руб., что почти в два раза больше, чем в мае. В июле объемы выдачи на Южном Урале выросли еще в полтора раза и превысили 884 млн руб.

По словам начальника управления розничного кредитования ПАО «Челиндбанк» Виктории Романченко, рост выдачи ипотечных кредитов по сравнению с весной вызван двумя основными причинами: снижением ключевой ставки ЦБ и, как следствие, возобновлением сделок на первичном рынке жилья в рамках программ с государственным субсидированием кредитования. Кроме того, резкая положительная динамика обусловлена сравнением темпов роста с периодом, когда ипотечное кредитование было практически заморожено.

Спрос с господдержкой

Восстановлению спроса на ипотеку в Челябинской области и России в целом способствуют государственные программы льготного кредитования. По данным ЦБ, более половины жилищных кредитов в июле выдали в рамках льготных программ, среди которых доминирует «Льготная ипотека» на новостройки после возвращения ставки на уровень 7%.

По данным ВТБ, порядка 40% сделок в 2022 году были проведены по программам «Ипотека с господдержкой на новостройки» и «Семейная ипотека». «Весной такие сделки были наиболее востребованы в регионе, а в летние месяцы после корректировки ставок восстановился интерес клиентов и к вторичному рынку. Одним из заметных трендов года стал рост спроса челябинцев и курганцев на “семейную ипотеку”. По сравнению с январем–июлем 2021 года объем выдач ВТБ по этой программе в регионе вырос более чем вдвое»,— сообщили в пресс-службе ВТБ. В банке считают, что популярности госпрограмм способствовали не только доступные ставки, но и расширение лимитов по ним: в Челябинской области максимальная сумма кредита по ипотеке с господдержкой была увеличена с 3 млн до 6 млн руб.

По словам руководителя Абсолют Банка в Челябинске, в июле–августе доля выдач ипотеки по госпрограммам выросла до 55% от общего числа с 20–25% в прошлом году. «Если в апреле–мае 2022 года сделки с готовыми квартирами были единичными, то в июле–августе доля выдач ипотеки на готовые квартиры достигла 45%. В первую очередь за счет снижения ставок по стандартным программам ипотеки. Госпрограмма 2020–2022 тоже укрепила позиции: доля выдач по ней выросла с 25% в мае до 45% в июле–августе 2022 года. Причина — снижение ставки до прошлогоднего уровня, то есть до 7% годовых. Кроме того, некоторые банки дополнительно снизили ставку за свой счет. Например, у нас она составляет 6,35% годовых на весь срок»,— говорит Юлия Нилова. По ее словам, снизился спрос на «главный ипотечный драйвер» весны этого года — программу «Семейная ипотека». В июле по ней проходила только каждая десятая сделка. Руководитель Абсолют банка в Челябинске связывает это с тем, что весной ее оформило большинство из тех, кто попадал под условия (хотя бы один ребенок, родившийся после 1 января 2018 года), а также обладал финансовой возможностью для приобретения квартиры в новостройке. Скорее всего, «перевес» в пользу льготных программ сохранится и во втором полугодии 2022 года. Совокупная доля по госпрограмме и семейной ипотеке 2020–2022. Доля по ним в совокупности будет держаться на уровне 55–60%.

Начальник управления розничного кредитования ПАО «Челябинвестбанк» Валерий Воробьев отметил, из-за того, что в марте–июне ставка по льготной ипотеке была высокой, доля ипотечных кредитов, выданных по госпрограмме, в Челябинвестбанке снизилась до 7%, с 9% в 2021 году.

По словам участников рынка, сохраняется тенденция увеличения среднего чека по ипотеке. «Средняя сумма кредита со второй половины 2020 года непрерывно растет. Это вызвано в первую очередь ростом цен на недвижимость. Средневзвешенная процентная ставка меняется в соответствии с динамикой рынка: весной она росла, сейчас постепенно снижается. Сумма первоначального взноса в большинстве случаев сохраняется на стандартных условиях — минимум 15% при покупке квартиры и 25–30% при покупке дома»,— говорит Валерий Воробьев.

В Челиндбанке отмечают, что средняя сумма ипотечного кредита за год выросла примерно на 25%, как и цены на недвижимость. Требования к первоначальному взносу остались на прежнем уровне — от 15%. По словам начальника отдела розничного кредитования банка, средневзвешенная ставка по ипотечному портфелю не изменилась существенным образом, так как в период резкого роста ключевой ставки выдач ипотеки практически не было из-за «запретительных» ставок.

В Абсолют Банке отмечают, что средний срок, на который оформляют ипотеку, не меняется в Челябинской области последние три года и составляет 20 лет. «Типичный заемщик в Челябинске — женщина 33–35 лет. Доля заемщиков-женщин за год в Челябинске выросла на 15% и достигла 65%. Как правило, по сравнению с челябинскими мужчинами они более ответственно относятся к своей кредитной истории и чаще могут официально подтвердить необходимый уровень дохода»,— говорит глава Абсолют Банка в Челябинске Юлия Нилова.

По ее словам, в целом требования к заемщикам не ужесточились. «Процент одобрения заявок на ипотеку в нашем банке на уровне прошлого года — 70–72%. Главный сдерживающий фактор для более динамичного роста ипотечного рынка — рост цен на недвижимость на фоне стагнирующих доходов населения. Одним из решений для увеличения одобренной суммы кредита является привлечение к сделке созаемщиков»,— говорит представитель Абсолют Банка в регионе. По словам госпожи Ниловой, доля ипотечных сделок с созаемщиками за последний год выросла в полтора-два раза. При этом все чаще в качестве созаемщиков привлекают родителей, а не супругов. Доля созаемщиков-родителей в сделках за год стала больше на 20%.

В Челябинвестбанке отмечают, что в условиях структурной трансформации экономики стали более пристально оценивать сферу и характер деятельности организации, в которой работает потенциальный заемщик. «Те отрасли, на которые экономическая ситуация влияет в большей степени, мы оцениваем строже, из-за этого процент одобрения заявок несколько снизился. Нам важно, чтобы наши клиенты сохраняли свою платежеспособность, не теряли работу, чтобы их уровень доходов не снижался»,— отмечает господин Воробьев.

К новым льготным ипотечным программам, в частности на строительство частных домов без оформления договора подряда с профессиональными застройщиками, представители банковского сектора относятся с осторожностью. «У нас есть возможности развивать этот новый проект, но пока мы оцениваем его как спорный и высокорисковый. В этой программе достаточно жесткие параметры, например, заемщик, самостоятельно строя дом, должен уложиться в 1 год, а если не уложится, банк потеряет право получать субсидию. Далеко не все заемщики способны выдержать такую финансовую нагрузку. Так что пока мы к этому проекту решили не подключаться. Возможно, со временем мы пересмотрим наше решение, но пока перспективы неясные»,— говорит представитель Челябинвестбанка Валерий Воробьев.

В Челиндбанке считают, что прогнозы о перспективах таких ипотечных продуктов несколько преждевременны. «С одной стороны, отсутствие требования оформления договора подряда с профессиональными застройщиками дает свободу заемщику в выборе проекта, материалов, исходя из возможностей и пожеланий. С другой стороны, банки могут неохотно выдавать такие кредиты из-за отсутствия механизмов контроля за строительством и целевым использованием средств, при этом со стороны государства существуют довольно жесткие требования»,— говорит Виктория Романченко.

В ВТБ сообщили, что уже распространили условия ипотеки с господдержкой на строительство частных домов и покупку участка для самостоятельного возведения объекта недвижимости. Ставка по таким кредитам составляет 6,3% на весь срок.

Ожидания и прогнозы

Большинство участников рынка ипотечного кредитования прогнозируют дальнейший рост спроса на жилищные займы, однако восстановления до показателей рекордного 2021 года не ожидают.

Представитель Челябинвестбанка отмечает, что экономика в целом сейчас переживает кризис, и ипотечный рынок так или иначе подстраивается под ситуацию, а это не быстрый процесс. «Причинами медленного восстановления может быть совокупность факторов. Во-первых, не растет существенно спрос, так как ставки по ипотеке сейчас выше, чем год назад. Во-вторых, цены за год серьезно выросли, и прочие расходы у граждан тоже увеличились. Стоимость жилья выросла и на первичном рынке, и на вторичном, но на «вторичку» в значительно меньшей степени. Вероятно, первичная недвижимость сейчас очень сильно переоценена. Восстановление ипотечного рынка заключается не в том, что ставка по ипотеке вчера была 10%, а сегодня 8%, ставка мало на что влияет. В начале 2010-х годов экономика была на подъеме, ставки по ипотеке были 14–15% годовых, но это никому не мешало брать кредиты, покупать квартиры, и рассчитываться по кредиту за 5–7 лет. Ставка не является краеугольной причиной, влияющей на рынок. Ключевой причиной сейчас является стоимость жилья, которая сейчас несколько переоценена, и сократившиеся доходы населения»,— говорит Валерий Воробьев.

По его словам, во втором полугодии никаких взлетов и падений рынка ипотеки не произойдет, если общая экономическая ситуация радикально не изменится.

«Мы рассчитываем на пусть и медленный, но все же рост, на стабилизацию цен и повышение спроса»,— отмечает представитель Челябинвестбанка.

В Абсолют Банке ожидают, что к декабрю уровень прошлого года все-таки будет достигнут. «При этом лидеры рынка смогут увеличить выдачи еще на 10–15%. Все предпосылки для такой динамики есть: мы можем оценить это по резкому увеличению количества заявок от заемщиков. Есть и сдерживающие факторы. В первую очередь это рост цен на недвижимость на фоне стагнации доходов населения»,— говорит госпожа Нилова.

Представители строительных компаний отмечают, что сегодня более 90% жилья в новостройках продается в ипотеку. При этом рынок недвижимости поддержали льготные ипотечные программы, не только от государства, но и от банков и застройщиков.

«По итогам первого полугодия продажи у нас сократились на 30–40%. В июле началось легкое повышение объемов продаж, но пока не сезон, показательными будут август–сентябрь. В целом по году, я думаю, будет падение продаж процентов на 20% относительно 2021 года. Льготные ипотечные программы начали действовать в ковидный 2020 год, к показателям которого мы сейчас возвращаемся, и существенно поддержали рынок. Мартовский подъем ставки до 23% сделал свое дело, количество сделок сократилось. Но появились дополнительные инструменты разного рода субсидирования ипотеки от застройщиков и банков, которые снижают процент практически до нуля. Пока правительство смотрит, на какие результаты мы выйдем. Я думаю, если ситуация начнет ухудшаться, есть определенный резерв дополнительных мероприятий, которые могут быть предприняты для оживления рынка»,— говорит Владимир Пономарев, директор по маркетингу «АПРИ Флай Плэнинг». По его данным, средняя цена на новые квартиры в Челябинске сейчас составляет 83 тыс. за квадратный метр. Существенного роста стоимости жилья, по мнению эксперта, ждать не стоит, поскольку основное повышение произошло в первом квартале. К концу года цены могут вырасти максимум на 5%.

Коммерсантъ, 30.08.2022
 Юлия Гарипова