Минфин предложил развивать лизинг квартир как альтернативу ипотеке

Минфин предлагает развивать аренду жилья с правом выкупа. Схема, включенная в проект стратегии развития финансового рынка до 2030 года, может стать популярной на фоне отмены программы льготной ипотеки, считают эксперты.

Власти планируют сделать механизм лизинга жилья, который предусматривает аренду квартир с последующим выкупом, альтернативой ипотеке. Это следует из проекта стратегии развития финансового рынка России до 2030 года. Документ есть у РБК, его подлинность подтвердил источник на финансовом рынке.

В Минфине РБК подтвердили эти планы. В ведомстве отметили, что будут прорабатывать развитие рынка лизинга жилья, предусматривающего в том числе возможность поэтапного приобретения недвижимости в собственность с условием аренды невыкупленной части. Этот механизм вместе с развитием рынка аренды будет способствовать повышению доступности жилья, уточнили там.

Минфин и Банк России внесли проект стратегии в правительство в пятницу, 2 декабря. Стратегия представлялась на общественное обсуждение еще осенью прошлого года, но в этом году была доработана «с учетом изменившейся ситуации», говорится в сообщении ЦБ. В ЦБ отказались комментировать содержание документа.

Как работает лизинг жилья

Покупать жилье с помощью лизинга в России разрешено с 2011 года, но этот инструмент пока не получил широкого распространения, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Использование схемы лизинга при приобретении жилой недвижимости — это пока единичные сделки, подтверждает младший директор рейтингов кредитных институтов «Эксперт РА» Зоя Советкина. По данным «Эксперт РА» на 1 октября 2022 года, на сегмент недвижимости приходилось 4% лизингового портфеля российских компаний, или 248 млрд руб. В основном это касается коммерческой недвижимости для юрлиц.

При покупке квартиры в лизинг лизинговая компания сначала оценивает платежеспособность клиента и ликвидность выбранной им квартиры. При соблюдении всех условий компания выкупает объект: для этого заключается трехсторонний договор, согласно которому в течение определенного срока клиент должен выкупить квартиру, поясняет Коркка. После этого, как и при покупке квартиры в ипотеку, покупатель оплачивает первоначальный взнос, а остальную сумму переводит частями. «Лизинговые компании обычно предлагают клиентам более гибкие условия, чем банки при выдаче ипотеки. Некоторые из них допускают индивидуальный график внесения платежей, а их размер может не носить фиксированный характер», — отмечает эксперт.

Как работает «лизинг квартир» сейчас

Теоретически компании могут заключать договор лизинга жилья с минимальным взносом, поскольку этот рынок менее зарегулирован, чем банковский, рассуждает Советкина. Но на практике зачастую первоначальный взнос по договорам лизинга составляет до 40%, кроме того, лизинговые компании редко готовы идти на сделки со сроком выкупа более пяти лет, говорит Коркка.

Ставки по лизингу жилья выше, чем по ипотеке. Это объясняется тем, что в отличие от банков, которые привлекают фондирование с рынка, от юрлиц и населения, лизинговые компании получают деньги от самих банков, объясняет Советкина. Использование рыночных инструментов сейчас затруднительно, поэтому лизинговые компании не смогут предлагать тот же уровень ставок, что и ипотечные банки, добавляет эксперт.

Если ставка лизинга и дальше будет выше, чем по ипотеке, то вряд ли этот механизм будет пользоваться спросом, заключает директор департамента продаж агентства недвижимости «Этажи» Сергей Зайцев. «Едва ли в ближайшее время лизинг по популярности сможет сравниться с ипотекой. Несмотря на очевидные преимущества, у схемы много подводных камней», — указывает Коркка, добавляя, что постепенно этот инструмент все же становится популярнее.

Кроме более высокой ставки и более коротких сроков, чем по ипотеке, среди минусов лизинга в «Метриум» называют следующие:

• договор лизинга, как правило, предполагает ежегодную индексацию цены сделки. Чтобы защитить себя, клиенту надо требовать установления предельного коэффициента изменения стоимости квартиры;
• квартира на период выплат остается в собственности у лизингодателя, из-за чего на нее, например, может быть наложен арест, если у лизинговой компании возникли юридические проблемы. При банкротстве лизингодателя клиент также может лишиться квартиры;
• как правило, договор лизинга не подразумевает автоматический переход жилья в собственность клиента после завершения выплат, покупатель и лизинговая компания должны отдельно установить этот порядок в соглашении.
  
  

Сможет ли лизинг жилья стать массовым

Сейчас есть смысл развивать лизинг жилья для физлиц, особенно если будут завершаться программы льготной ипотеки, а значит, на банковском рынке не будет низких ставок, говорит Советкина.

Программа льготной ипотеки на новостройки под 7% действует до конца 2022 года, решение о ее продлении пока не принято. В ЦБ на этой неделе заявили, что не видят потребности сохранять эту программу в неизменном виде и пришло время перейти к более адресным инструментам.

«Есть вероятность, что лизинговые компании смогут заключать более выгодные контракты с застройщиками жилья, в отличие от банков они не так зарегулированы», — считает Советкина. По ее словам, сейчас клиентами лизинговых компаний среди юрлиц нередко становятся те, кому банки отказали в кредитовании по каким-то причинам. Не исключено, что лизинг жилья также может привлечь заемщиков-физлиц, которые не подходят под все критерии банков.

Для массового развития этой услуги нужно более четко проработать нормативную базу, считают в «Этажах». По словам Зайцева, этот механизм мог бы развиваться и при строительстве жилья государством с его передачей через лизинг в долгосрочную аренду с последующим выкупом.

Примеры развития этого механизма уже есть. Например, в портфеле госкомпании «Дом.РФ» три проекта корпоративной аренды с обратным выкупом, говорит директор по развитию ее арендного жилья Вероника Янушкевич. Это проект для «Сибура» в Тюменской области, фонда «Сколково» в Москве и «Полюса» в Якутии. Два первых проекта уже построены, а арендный дом в Якутии планируется достроить в начале 2024 года. В рамках этого механизма «Дом.РФ» приобретает строящиеся объекты по договорам долевого участия и предоставляет готовые квартиры в аренду компаниям на пять—десять лет для размещения сотрудников. Компания-арендатор при этом предоставляет жилье в субаренду и выкупает его у «Дом.РФ» по согласованному графику. При этом возможно досрочно выкупить отдельные квартиры у госкомпании по заранее зафиксированной цене, чтобы продать их сотрудникам, говорит Янушкевич. Например, такой вариант есть в проекте «Сибура».

В конце 2020 года «Сибур» заключил меморандум о сотрудничестве с «Дом.РФ» по созданию корпоративного арендного жилья и в Амурской области. В пресс-службе «Полюса» сообщали, что проект в Якутии — пилотный в рамках долгосрочного сотрудничества компаний. В дальнейшем планируется создание фонда служебного жилья в других городах присутствия компаний и ее дочерних предприятий.

РБК, 03.12.2022
 Надежда Федорова