По нулям: ЦБ возьмется за «дешевую» ипотеку

Застройщики активно предлагают субсидированную ипотеку — ставки по таким кредитам стремятся к нулю. Однако этим заинтересовались в ЦБ. Как выяснил регулятор, в результате стоимость жилья завышается почти на треть. При этом продать квартиру на вторичном рынке ни заемщик, ни банк за те же деньги уже не смогут. Это грозит перегревом рынка и массовыми неплатежами.

На 30% дороже

Если по программе с господдержкой на новостройки ипотечный кредит можно взять под 7%, то сами застройщики предлагают и 0,01%. Однако, как установили в ЦБ, квартиры с околонулевой ипотечной ставкой почти на треть дороже тех, что выставляют на рыночных условиях.

То есть итоговая переплата по такому кредиту оказывается больше, чем проценты по стандартному ипотечному кредиту. А вот продать жилье за эти же деньги на вторичном рынке уже не получится: если только за это время цены не подскочат на 30%. Как заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина, выдачу такой ипотеки с 2023 года нужно ограничить. Это создает риски для заемщика, который получает в залог актив по завышенной цене. Для банка тоже ничего хорошего.

"В случае дефолта банку придется реализовать залоговую квартиру по рыночной стоимости, которая не погасит остаток долга и не покроет издержки. В такой же ситуации окажется и заемщик, решивший продать недвижимость", — говорит Марчел Кырлан, гендиректор цифровой платформы законодательных инициатив "Инициатор".

Платеж, а не стоимость

Сами застройщики особой проблемы не видят. По их мнению, существенных рисков для рынка околонулевая ипотека не несет.

"Все риски скорее потенциальные и долгосрочные. Они связаны с возможными финансовыми проблемами у заемщиков, которые в какой-то момент массово не смогут платить ипотеку. Однако доля "плохих" кредитов в общем объеме выдачи не поднимается выше 2%", — отмечает Владимир Щекин, совладелец девелоперской компании "Группа Родина".

По словам игроков рынка, повышенный спрос на такие ставки предъявляют заемщики, у которых в приоритете комфортный ежемесячный платеж.

"Досрочное погашение в планы не входит, квартиру приобретают для себя и перепродавать не планируют. В этой ситуации абсолютно неважно, какой будет итоговая стоимость", — утверждает Алексей Перлин, гендиректор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции".

Девелоперы и кредитные организации предупреждают клиентов о неминуемой переплате, так что все участники сделки принимают решение осмысленно, добавляет Надежда Коркка, управляющий партнер компании "Метриум".

Маркетинговый трюк

Околонулевые ставки — действенный маркетинговый инструмент стимулирования продаж. Другое дело, что клюют на него обычно покупатели не с самыми высокими доходами. А субсидирует ипотеку застройщик в конечном итоге за счет заемщика.

"Упущенную из-за низкой ставки выгоду закладывают либо в стоимость недвижимости, делая ее дороже в среднем на 15-20%, либо в сам кредит. В последнем случае действие программы обычно ограниченно во времени, а спустя несколько месяцев процентная ставка меняется. То есть всегда есть оговорки, которые заемщик может не учесть. Или же его расчет окажется неверным, а долговая нагрузка — непосильной", — поясняет руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.

Риски возрастают, когда ипотеку от застройщика выдают с минимальным первоначальным взносом или вообще без него.

"При повышенном спросе на такие кредиты может возникнуть "ипотечная спираль", — обращает внимание эксперт. — Доля невозвратных долгов увеличивается, новые квартиры переходят в собственность банков. Последним они ни к чему, и площади поступают в свободную продажу, из-за чего общее предложение на рынке недвижимости возрастает. Спрос при этом остается неизменным, что ведет к снижению цен на жилье, и те, кто брал ипотеку ранее, отказываются от кредитных обязательств. Так по кругу мы возвращаемся к тому, с чего начали, — к долгам, которые заемщики не хотят оплачивать".

Гибкие ограничения

Бороться с экстремально низкими ставками в ЦБ хотят в том числе с помощью повышенных требований к банковским резервам по таким кредитам. Однако участники рынка призывают регулятора действовать осторожно — с учетом нестандартной ситуации в экономике.

Если ипотеку со ставками около нуля отменят, необходимо заменить ее другими мерами поддержки спроса на жилье. А программу "Господдержка 2020", которая заканчивается 31 декабря 2022-го, можно продлить и расширить на вторичный рынок квартир, считает Владимир Щекин.

ЦБ с 1 декабря уже вводит надбавки за первоначальный ипотечный взнос меньше 10%. Дополнительно регулятор проработал механизм, который делает выдачу кредитов по ставкам "от застройщика" — меньше 1% — невыгодной для банков. Рассматривают четыре способа, как это сделать: от введения надбавок по ссудам (до 20%) до выделения таких кредитов в отдельный класс с прямыми количественными ограничениями. Появится требование о внесении в кредитный договор сведений о переплате по ипотеке и полной стоимости кредита, уточняют аналитики финансового маркетплейса "Выберу.ру".

По мнению игроков рынка, эффективнее всего будет повышение обязательного резерва банка при кредитовании клиентов по нулевым ставкам. Этот инструмент — более точный и менее болезненный, чем, например, установление нижнего предела ставок Центробанком.

Самой выгодной ипотекой на рынке эксперты по-прежнему называют ту, которая субсидируется с помощью специальных государственных программ. Но не все они будут действовать в следующем году. Так, в Минфине считают нецелесообразным продлевать по окончании 2022-го льготную ипотеку на новостройки под 7%. Как пояснили в ведомстве, первичный рынок жилья в господдержке больше не нуждается.

РИА Новости, 19.11.2022
 Наталья Дембинская