Продление льготной ипотеки не помогло рынку новостроек

Новость о продлении льготной ипотеки не вселила оптимизма в участников рынка: основным стимулом продаж в последние месяцы стала субсидированная ипотека от застройщика, а именно с ней решил бороться ЦБ. Участники рынка прогнозируют стагнацию и даже снижение цен из-за нехватки платежеспособного спроса

Программу льготной ипотеки решено продлить еще на полтора года, но в обновленной конфигурации: ставка с действующих 7% повышается до 8%. Программу семейной ипотеки тоже продлили, ставка по ней осталась на том же уровне, 6%, а ее действие распространили на все семьи, где есть минимум двое детей моложе 18 лет (сейчас семейную ипотеку могут получать только семьи, в которых дети родились в 2018 году и позже).

В тот самый день, когда стало известно о продлении действия программы, 15 декабря, Сбербанк объявил, что прекратит прием заявок на ипотеку от застройщика с итоговой ставкой менее 3%. Именно программы субсидирования ставок от застройщика участники рынка называли главным инструментом продаж в 2022 году, и именно на них ополчился Центробанк. На следующий день глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что Банк России обратился в правительство с просьбой запретить использовать льготные госпрограммы на «такого рода схемы».

По словам представителей компаний-застройщиков, с которыми побеседовал Forbes, сложившая ситуация будет способствовать некоторой стабилизации на первичном рынке жилья: рост цен замедлится или даже прекратится, решения о покупке квартиры люди станут принимать менее импульсивно, а застройщикам придется искать альтернативные способы стимулировать спрос.

Ставки во мраке

Повышение ставки льготной ипотеки на один процентный пункт само по себе некритично для застройщиков, но позиция ЦБ относительно программ дополнительного субсидирования оставляет ситуацию такой же неопределенной, какой она была и до решения по льготной программе, говорят собеседники Forbes.

Если программы «ипотек от застройщиков» сохранятся, то они станут дороже, считают эксперты. «Подорожают субсидированные продукты от застройщиков, так как они сильно зависят от ставки по льготной ипотеке», — полагает руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков. «Увеличение льготной ипотечной ставки на один процентный пункт приведет к росту затрат на обслуживание кредита, — поясняет директор по продажам GloraX Павел Логачев. — Перспектива увеличения минимальной ипотечной ставки при покупке квартиры в новостройке с 0,01% до 3% приведет к тому, что в будущем ежемесячный ипотечный платеж также увеличится».

На данном этапе застройщики остаются в состоянии неопределенности, поскольку не знают, смогут ли они продолжить субсидированные программы или ЦБ добьется своего и свернет их окончательно. «Сейчас преждевременно говорить о новых программах, так как от ЦБ рынок получает дополнительные вводные», — сетует управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон.

Покупатель притормозил

Покупатели новостроек стали принимать решение медленнее, говорят собеседники Forbes. Вероятно, этот декабрь — последний месяц, когда у желающих приобрести квартиру была мотивация «успеть до»: в первые недели месяца, пока не было решения по льготной ипотеке, был стимул успеть до завершения госпрограммы, сейчас — успеть до ожидаемого сворачивания программ субсидированных ставок от застройщиков. Но, по словам опрошенных участников рынка, сроки принятия решения о покупке уже увеличились.

«Люди думают долго, мы вернулись в рынок с поведением не ажиотажного потребления, — объясняет Шиферсон из Touch. — Средний срок сделки раньше составлял 52 дня для комфорт-класса и четыре-шесть месяцев для премиум-класса, а на пике — две недели в комфорт-классе и месяц-полтора для премиум-класса. Безусловно, два-три года такого рынка расслабили отделы продаж. Сейчас все перестраивают свое взаимодействие с покупателем, ориентируясь на клиентский сервис с длительным общением». «Да, некоторые покупатели сейчас притормозят с решением», — добавляет сооснователь группы «Родина» Владимир Щекин.

Но в декабре многих стимулирует желание «успеть», говорят застройщики. «Клиенты осведомлены, что условия ипотечного кредитования изменятся, а сейчас они могут успеть приобрести жилье по старым и более выгодным», — говорит коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Сохраняется неопределенность в отношении субсидирования ипотеки банками и застройщиками, поэтому для большинства клиентов на финальной стадии выбора новостройки предпочтительнее принять решение до конца года», — отмечает заместитель коммерческого директора компании Pioneer Дмитрий Ефимов.

«У тех, кто хотел «запрыгнуть в последний вагон», появился еще больший стимул успеть в него попасть, так как повышение ставки на 1 процентный пункт — это достаточно существенное изменение условий, что также сказывается и на ежемесячных платежах, особенно при крупных суммах кредита, — рассуждает директор департамента ипотечного кредитования ФСК Family Анастасия Бычкова. — Те, кто думал, что условия продлят без изменений, захотят успеть взять ипотеку на старых условиях».

Цены вышли на плато

Цены на новостройки, видимо, перестанут расти, грустно прогнозируют опрошенные Forbes застройщики. «Рынок находится на ценовом плато, других драйверов для повышения цен, кроме строительной готовности, нет», — констатирует Шиферсон из Touch. «В ближайшие месяцы мы не рассчитываем на существенный рост стоимости квадратного метра в условиях турбулентной ситуации и снижения объемов продаж, — говорит Логачев из GloraX. — Скорее всего, цены сохранятся на текущем уровне, так как нет предпосылок для восстановления платежеспособного спроса и роста реальных доходов населения».

Некоторые собеседники Forbes говорят о возможности снижения цен. «Чтобы новые объемы выходили по более низким ценам, нужны государственные программы поддержки, которые позволят снизить себестоимость строительства. Тогда при более низкой цене этот бизнес останется интересным для девелоперов», — рассуждает директор московского департамента группы «Аквилон» Дмитрий Рогатых. «Новые проекты будут выходить с более низкими стартовыми ценами и медленно дорожать по мере роста стадии готовности», — добавляет председатель правления ГК «МонолитХолдинг» Гасан Архулаев.

Forbes, 21.12.2022
 Мария Неретина