Спрос на сельскую ипотеку превысил бюджетные возможности
Льготная программа «Сельская ипотека» востребована в России, но не все желающие, потратившие, к слову, внушительную сумму на подготовку к сделке, получают кредит. За период действия программы в банки поступило более 460 тыс. заявок на сумму, близкую к 1 трлн руб. По факту выдано менее 110 тыс. кредитов, следует из данных, предоставленных «НГ» Минсельхозом и аудиторами. Одобрение после согласования с банками и Минсельхозом получает только каждая четвертая заявка. Первопричина отсева – ограниченность бюджетного финансирования. Компенсировать из бюджета приходится ставки не только по новым, но и по старым кредитам. На фоне санкционного кризиса из-за резкого повышения ключевой ставки Центробанком значительно выросла и потребность в обеспечении выданных займов.
С начала реализации программы «Сельская ипотека», с 2020 года, в уполномоченные банки поступило 461 тыс. заявок на общую сумму примерно 998 млрд руб. В рамках выделенного финансирования Минсельхозом одобрено 106 тыс. кредитов, сообщили «НГ» в пресс-службе министерства.
В пресс-службе Счетной палаты привели более детальные данные, сообщив, что, по оперативным данным Минсельхоза, по состоянию на 22 июня было одобрено 117 тыс. заявок на сумму около 213 млрд руб., из них выдано 106 тыс. кредитов на сумму почти 188 млрд руб.
По факту одобряется только каждая четвертая заявка. Данная программа – одна из наиболее сложных ипотечных программ, ведь необходимо не только одобрение от банка, но и согласование с Минсельхозом, говорит эксперт сервиса «Финансовое здоровье» Национального центра финансовой грамотности Елена Бобкова.
«Для заемщика получается двойное согласование: сначала с банком, потом с Минсельхозом. А учитывая большой объем спроса на эту программу, у банков и министерства появляется возможность выбирать наиболее платежеспособных граждан с минимальными рисками», – пояснил сопредседатель комитета по строительству «Деловой России» Николай Алексеенко.
Еще в первый год реализации программы возникали претензии – в частности, у компаний – застройщиков малоэтажного жилья, входящих в организацию «Деловая Россия». Например, по данным РБК, застройщики сообщали, что пользу программы нивелируют бюрократические препоны: Минсельхоз «может принимать решение в течение 20 дней, а покупатель с учетом всех процедур на получение ипотеки может ожидать решения банка до 30 календарных дней».
Судя же по интернет-отзывам, которые появлялись позднее, некоторые семьи, потратившись и на документы, и на подготовку к сделке, ждали окончательного решения от всех инстанций еще дольше, несколько месяцев, и получали отказ.
«На основе изучения опыта наших клиентов можно заключить, что основная пробуксовка начинается на этапе одобрения заявок Минсельхозом», – говорит Бобкова. И иногда итогового решения заявитель ждет от банка гораздо дольше, чем 20 дней, уточнила она.
Объем гипотетических финансовых потерь семьи в случае долгого ожидания оценить проблематично, ведь ценовая категория по объектам существенно разнится, но, как уточнила член Ассоциации юристов России Ольга Турунина, «основная часть расходов приходится на авансовую часть, оплату на экспертизу, а также другую документацию».
«Только выписка из ЕГРН обойдется примерно в 1 тыс. руб., смотря, конечно, где и как ее будут заказывать, – обратил внимание эксперт сервиса «Финансовое здоровье» Национального центра финансовой грамотности Игорь Григорьянц. – Выписка действует в течение месяца, и если что-то пойдет не так, придется заказывать повторно. Отчет об оценке в зависимости от региона обойдется примерно в 2 тыс. руб. и более. А еще необходимо учитывать затраты на изготовление копий документов. Поэтому в итоге сумма может набежать вполне приличная».
Добавим к этому инфляционные потери. «Себестоимость строительства частных домов за последние 6–9 месяцев выросла на 30%. И если семья ждала одобрения ипотеки зимой, а получила в конце весны, то расходы, а значит, и стоимость дома, выросли, хотя размер кредита остался прежним», – пояснила гендиректор VSN Realty Яна Глазунова.
Расходы растут не только из-за этого. Как в конце апреля пояснил в интервью «Парламентской газете» глава экономического комитета Госдумы Максим Топилин, «есть проблемы с сельской ипотекой»: «Она льготная и предоставляется под 3%. Но получить ее можно, только если предоставить заключенный договор подряда на строительство дома. То есть человек не может взять эту ипотеку под строительство жилья своими силами. В итоге проект сразу становится в 1,5–2 раза дороже».
Однако, как сообщили «НГ» в пресс-службе Минсельхоза, «рассмотрение реестров заемщиков ведомством должно осуществляться в течение 10 дней, однако на практике данный срок не превышает трех дней, отклоняются не более 10% поступивших заявок».
К числу основных причин отказов, судя по объяснениям министерства, относятся нарушения условий программы: приобретение жилого дома не на сельской территории; превышение предельной величины кредита (5 млн руб. для Ленинградской области, Дальневосточного федерального округа и Ямало-Ненецкого автономного округа, 3 млн руб.– для всех остальных регионов); несоответствие требованиям по первоначальному взносу (не менее 10%), сроку кредитования (не более 25 лет), обязательной регистрации в приобретенном или построенном жилье, а также превышение максимальной этажности (не выше пяти этажей).
Один из примеров: за время действия программы условия претерпели некоторые изменения – к примеру, появился пункт об обязательной постоянной регистрации по месту строительства. «Это позволило сосредоточить усилия именно на сельских жителях, исключив из программы горожан, желающих построить загородное жилье по льготным условиям, – говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. – Для них впоследствии были разработаны иные льготные механизмы». Правда, такое условие постоянной регистрации в приобретаемом объекте может отпугнуть тех заемщиков, у кого уже есть недвижимость в собственности, уточнила Бобкова.
В пресс-службе Счетной палаты пояснили, что «причинами отказа Минсельхоза во включении заемщика в программу сельской ипотеки могут быть случаи, когда заемщик подал заявку в несколько банков, либо недостаток лимита бюджетных обязательств, доведенных до министерства на указанную программу».
«Имеющиеся проблемы с одобрением заявок во многом обусловлены довольно ограниченным объемом субсидий, которые предоставляются от Минсельхоза банкам на покрытие разницы ставок, – пояснил Алексеенко. – Одним словом, слишком быстро исчерпываются предоставляемые лимиты». «На этапе рассмотрения банками с Минсельхозом возникает задержка, если израсходован лимит выделенных средств под программу», – говорит председатель Забайкальского регионального отделения «Деловой России» Леонид Кузьмицкий.
Кроме того, проблема ограниченности бюджетного финансирования обусловлена еще и тем, что субсидировать из бюджета нужно ставки не только по новым, но и по уже выданным займам. И во втором случае на ситуацию сильно влияет динамика ключевой ставки Центробанка.
«В связи с временным повышением ключевой ставки Банка России с 4,25 до 20% значительно вырос объем потребности в финансовом обеспечении займов, выданных за период 2020–2021 годов, – сообщили в ведомстве Дмитрия Патрушева. – В связи с этим Минсельхозом был проработан вопрос о дополнительном финансировании программы».
В июне текущего года правительство выделило дополнительные 7 млрд руб. на поддержку «сельской ипотеки». «Это решение позволит выдать порядка 16,5 тыс. новых кредитов по ставке от 0,1 до 3% годовых, а также сохранить льготную ставку для более 100 тыс. ранее выданных займов. Общая сумма поддержки программы в 2022 году составит 18,5 млрд руб.», – сообщили в Минсельхозе.
Но происходит отсев и со стороны банков. Ведь кредитная история заемщиков тоже не всегда безупречна: высокая долговая нагрузка, просроченные задолженности и т.д.
Как пояснили в Счетной палате, для кредитных организаций залог индивидуального жилищного строительства (ИЖС) несет повышенный риск, связанный с низкой ликвидностью данного вида недвижимости. «Для снижения рисков кредиторов по программе требуется разработать к индивидуальным домам, земельным участкам и коммуникациям на них стандартные требования, упрощающие их использование в качестве залога для банковских кредитов», – считают в Счетной палате.
«Ипотека на ИЖС в сельской местности на сегодня – это один из наиболее тяжелых в андеррайтинге (оценке перспектив погашения. – «НГ») видов кредитования. Сложно оценить ликвидность участка, наличие или перспективы подключения коммуникаций, транспортную доступность и близость к автомагистрали, наличие спроса через год или три, обременения, которые могут появиться в будущем. Нужно оценить сам дом, так как и его ликвидность будет зависима от качества и популярности проекта», – пояснил руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при правительстве Александр Цыганов.
Например, по словам эксперта, кто-то может воодушевиться экономией на отоплении при высоте потолков 2,3 м, кто-то технологичностью и относительной дешевизной несъемной пластиковой опалубки, а для других это принципиальный момент, из-за которого дом не представляет интереса. «Поэтому в сельской ипотеке были сложности с экспертизой заявок, в некоторых случаях вплоть до выезда на местность для оценки земельного участка, – говорит эксперт. – Этим же обосновывали и необходимость привлечения профессионального застройщика и заключения договора подряда».
Но эксперты подтверждают, программа не только востребована, но еще и выгодна при соблюдении ее условий, также она вносит свой вклад и в развитие отрасли жилищного строительства. «Сельскую ипотеку может оформить любой заемщик, но только один раз. При этом наличие семьи не обязательно, ограничения по возрасту, как в Дальневосточной ипотеке (не более 35 лет), и наличию детей, как в Семейной ипотеке, отсутствуют», – пояснили аудиторы.
«Сельская ипотека за годы своей работы обрела немалую популярность в регионах, увеличив за короткий срок средний объем жилья в сельской местности. На сегодняшний день аналитические и статистические данные по реализации «сельской ипотеки» показывают общую результативность программы и потребность в расширении государственного субсидирования банков, поскольку спрос на нее превышает предложение, – отметил Сигал. – Также активно рассматривается возможность понижения процентной ставки вплоть до десятых долей процента или нуля».
«Программа внесла значительный вклад в рост жилищного строительства, позволяющего повысить качество жизни тысяч семей, – сказала Глазунова. – В регионах более доступная цена земли, проще с коммуникациями, поэтому такой тип ипотеки очень востребован. Многие продают квартиры, чтобы построить свой дом, обустроить свой сад и двор, чтобы было удобно с маленькими детьми, пожилыми родителями. Поэтому для этой категории крайне важно время получения кредита и реализации проекта».
Независимая газета, 26.06.2022
Анастасия Башкатова
