Ставка с психологическим барьером

Меры поддержки строительной отрасли, установившие льготную ставку по ипотеке на уровне 12%, вероятно, все равно потребуют дополнительного стимулирования спроса со стороны девелоперов, полагают эксперты. Скорее всего, большая часть из них станет субсидировать ипотечную ставку, чтобы она была ниже психологически важной границы в 10%.

23 марта правительство объявило об изменении программы льготной ипотеки с господдержкой — повышение ставки до 12% и повышение максимальной суммы кредита до 12 млн рублей в Москве и Петербурге. Дмитрий Фалкин, директор по продажам группы RBI, говорит: «Это та информация, которую рынок давно ждал! Ранее, с 1 июля 2021 года, эта программа льготной ипотеки в столичных регионах из-за жесткого ограничения по сумме кредита фактически не действовала. Сейчас она снова может стать весомым фактором поддержки спроса и оживит рынок».

Эксперт полагает, что конкуренция за клиента стимулирует застройщиков вместе с банками субсидировать льготные ставки, таким образом, в среднем ставки будут начинаться от 10,5–11%. «Это уже вполне "рабочие" цифры, далеко не 20%. С такими ставками рынок жил еще несколько лет назад. Хотя, конечно, цена квадратного метра за это время успела значительно вырасти, соответственно, ежемесячный платеж с такой ставкой тоже будет уже другим»,— рассуждает господин Фалкин.

Впрочем, не все эксперты считают эту ставку привлекательной для заемщиков. Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, считает, что сбалансированная ипотечная ставка должна находиться на уровне не выше 6%. Субсидированная ипотека под 12% в текущих условиях малоэффективна для поддержки рынка. Некоторые полагают, что и подход к помощи должен быть более адресным.

Положительный сигнал

Тем не менее наличие «точки отсчета» уже для девелоперов стало положительным сигналом. «После того как федеральные власти определили уровень субсидированной ставки в 12%, и у нас, и у банков появился ориентир, по которому мы будем выстраивать программы. Пока об окончательной ставке, которую наша компания сможет предложить рынку, говорить рано, необходимо время»,— говорит руководитель отдела продаж группы «Аквилон» Егор Федоров.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», делится цифрами: «В рамках субсидированных программ ставка для покупателей будет составлять 8–9%, это позволит сделать сумму ежемесячного платежа комфортной. Это очень важный момент для клиентов. Средний размер ипотечного кредита составляет 6 млн рублей. Средний метраж приобретаемой квартиры — 46 кв. м. По сравнению с 2021 годом он практически не изменился».

По мнению Сергея Терентьева, директора департамента недвижимости группы ЦДС, совместные субсидированные программы помогут активизировать рынок. «Несмотря на то, что последние два года спрос бы очень активен, потребности в новом жилье все равно до конца не удовлетворены. И покупатели будут активно пользовать новым предложением, понимая, что жилье дешеветь не будет»,— подчеркивает он.

«Перезапуск ипотечного рынка — сейчас крайне важная задача для активизации строительного рынка. При этом можно говорить не только о субсидированных ставках, но и о других совместных программах, например с низким первым взносом. Но для их разработки нужно время»,— считает Виталий Коробов, генеральный директор Element Development.

Ксения Садкова, директор по продажам компании Legenda, с коллегой согласна: «Мы только-только начали получать исходные вводные для дальнейшей работы: меры поддержки государством, понимание, как двигаться дальше в кооперации с банками. Сейчас каждый девелопер будет вырабатывать свою стратегию, которая зависит от множества факторов — внутренних и внешних. Что касается инструментов, то они все давно известны: субсидирование, рассрочки, спецусловия и прочее. Вопрос в том, какой микс из этих инструментов выберет для себя застройщик».

Она обращает внимание, что решение о субсидировании ипотечной ставки всегда принимается совместно с банком на основе финансового анализа экономики проекта. «Если расчеты позволяют применить этот финансовый инструмент, он применяется»,— указывает госпожа Садкова.

Рука об руку

Оксана Викулова, руководитель отдела ипотечного кредитования АН «Итака», подтверждает: «Действительно, сейчас у многих застройщиков с банками согласованы индивидуальные условия субсидирования ставок. Условия очень разные, в зависимости от конкретного застройщика и жилого комплекса доступно субсидирование на год-два, до конца строительства или на весь срок. Ставки — от 0,1 до 5–10%».

Алексей Плюта, директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит», говорит: «Несмотря на расширение лимита для Санкт-Петербурга до 12 млн рублей, ставка, на наш взгляд, высоковата. При 12% годовых и нынешних весьма высоких ценах на недвижимость обслуживание кредитов для большинства потенциальных заемщиков окажется довольно трудной задачей. И велика вероятность, что желающих кредитоваться под такую ставку будет немного. Хотя для рынка в целом это, безусловно, хороший сигнал».

Он напоминает, что многие девелоперы вернут совместные программы с банками (сейчас почти все свернутые) и в итоге смогут предложить потребителям ставки вплоть до 10% годовых — в зависимости от готовности конкретных объектов и выполнения по ним планов продаж. «Там, где конкуренция высока, выиграет тот девелопер, который предложит наименьшую ставку»,— уверен господин Плюта.

Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК «Лидер Групп», рассуждает: «Общая задача — закрепить ипотечную ставку на психологическом уровне менее 10%. Это тот разумный минимум, который может существовать в нынешних экономических условиях».

При этом некоторые девелоперы не субсидируют ставки. Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест», говорит: «Наша компания никогда не субсидировала, и, надеюсь, ей не придется субсидировать ипотечные кредиты клиентов, так как такая форма привлечения покупателей оценивается как крайне нежелательная по целому ряду причин. Главным ипотечным драйвером останется семейная ипотека. Если сравнивать "Строительный трест" с конкурентами на рынке жилой недвижимости, то нашей основной целевой аудиторией всегда были семьи с детьми».

Дети — наше все

Госпожа Алексашина отмечает: «Одним из драйверов ипотечного кредитования для нас остается программа семейной ипотеки. В среднем ставка по программе составляет 5%. Сейчас этот продукт доступен покупателям, имеющим детей 2018 года рождения и выше. В этом есть некоторая несправедливость. Ведь потребность в дополнительных квадратах по мере взросления ребенка только увеличивается. Было бы здорово уменьшить доступный порог хотя бы до 2015 года. Такое решение существенно увеличит количество семей, которые смогут улучшить свои жилищные условия».

Некоторые застройщики считают, что, помимо субсидирования ставки, государство может принять и другие меры поддержки стройотрасли. «Возможно, следует обратить внимание антимонопольных органов на поставщиков стройматериалов, которые взвинтили цены на фоне ажиотажного спроса. Причем к реальному удорожанию их действия прямого отношения имели не всегда. Какое-то регулирование данной проблемы, на наш взгляд, необходимо»,— указывает господин Плюта.

Ольга Захарова, коммерческий директор AAG, добавляет: «Наиболее востребованными стали бы субсидированные ставки по проектному финансированию, которые позволили бы застройщикам брать кредиты по новым проектам на адекватных условиях. На текущий момент в сегменте бизнес- и премиум-классов наиболее весомую роль играет семейная ипотека. С потерей части ипотечных клиентов рассрочки начинают играть все более весомую роль в структуре сделок, становясь более гибкими. Программы максимально подстраиваются под ситуацию клиента, учитывают особенности сделки. Например, необходимость продать старую квартиру в счет погашения остатка платежа по новой».

Инструмент для стабильных времен

Помимо субсидирования ипотеки, девелоперы часто применяют программы рассрочки. Но в нынешних условиях далеко не все на это решаются. Господин Фалкин замечает, что льготная ипотека с господдержкой не распространяется на рынок апартаментов. Поэтому здесь ключевым инструментом, повышающим доступность приобретения, будут программы рассрочек. «В феврале и марте застройщики предоставляли рассрочки редко, с большой осторожностью, с большим первым взносом. Но уже в апреле мы планируем вновь возобновить программы рассрочек как по жилью, так и по апартаментам»,— делится эксперт.

«Что касается рассрочки, то компания "Строительный трест" всегда предоставляла покупателям такую опцию. Приобретение квартиры в рассрочку возможно путем заключения ДДУ, в этом случае рассрочка будет действовать до момента ввода объекта в эксплуатацию. Если клиент приобретает квартиру после ввода объекта в эксплуатацию, тогда рассрочка пролонгируется на полгода. В сегменте загородной недвижимости мы предоставляем клиентам рассрочку до года. До последнего времени в компании "Строительный трест" доля сделок с использованием рассрочки составляла примерно 10% от общего количества заключенных договоров»,— рассказывает господин Степанов.

Госпожа Алексашина считает, что короткие рассрочки не смогут оказать помощи в покупке жилья, а длинные слишком дорого обойдутся застройщикам. «С одной стороны, большие ограничения накладывает работа по эскроу-счетам, ведь кредиты необходимо обслуживать. С другой — ощутимый рост цен на строительные материалы. Сегодня по некоторым позициям цены у поставщиков выросли в два-три раза»,— сетует она.

Госпожа Садкова полагает, что рассрочки — это инструмент для стабильных условий. «В нестабильной экономической ситуации он становится слишком рискованным, ведь, по сути, девелопер должен взять на себя финансовые риски неплатежей, с которыми непонятно, что потом делать. Если рассрочки и будут использоваться, то, скорее всего, они будут краткосрочными и точечными»,— резюмирует эксперт.

Коммерсантъ, 11.04.2022
 Кирилл Орлов