Субсидирование ипотеки застройщиком – кто выигрывает?
Ипотека всё дороже, новостройки – всё дороже. А у граждан всё меньше денег. И тут появляется гениальное решение: если субсидировать ипотеку на новостройки не желает государство, бремя на себя взвалят сами застройщики. И вы, уважаемый читатель, поверите, что строители будут делать это себе в убыток?
Влип, очкарик?!
После разжалования госипотеки из локомотивов ипотечного рынка в рядовые программы пьедестал заняла ипотека со ставкой, субсидируемой застройщиком. Она же – «совместная ипотечная программа банка и строительной компании».
«На фоне роста ключевой ставки и стоимости ипотеки на рынке банки и застройщики активно реализуют продажи объектов недвижимости, совместно предоставляя клиентам субсидии на кредиты. В ВТБ доля таких сделок в ноябре достигла 40%, тренд может продолжиться и в дальнейшем», – рапортует банковская пресс-служба.
«По программам, субсидируемым самими застройщиками, у нас происходит порядка 30% выдач», – вторит начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала Промсвязьбанка Светлана Четина.
Уточним: сегодня в одних случаях такие программы распространяются на несколько первых лет кредитования, а далее ипотечная ставка возвращается на среднерыночный уровень. В других случаях соблазнительно низкая ставка действует весь срок гашения кредита – до 30 лет.
И если кто-то из банков, активно работающих на ипотечном рынке, еще не запустил подобные программы, то спешно готовит таковые к старту. Так, управляющий директор группы ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова отмечает, что переговоры с застройщиками по совместным программам находятся «в активной стадии». «Скорее всего, мы будем запускать проекты с теми застройщиками, которые находятся в банке на проектном финансировании. Это позволит дать на старте на период строительства скидку в 4% по всем продуктам первички, даже по семейной ипотеке», – уточняет специалист.
В общем, иначе как бумом рост популярности подобных ипотечных продуктов не назовешь. Но ипотечный рынок не безгрешен.
Первым минусом данного продукта можно считать определенные ограничения в выборе будущей квартиры. Далеко не все новостройки подпадают под такие программы. Кроме того, застройщики традиционно субсидируют сделки не на все свои выставленные на продажу квартиры, а на менее ликвидные.
Однако конкуренция подталкивает строителей день ото дня вовлекать в программы субсидирования всё новые и новые объекты. И число стройкомпаний, субсидирующих сделки не точечно, а по всем своим новостройкам, неуклонно растет. Так что этот минус плавно уходит в прошлое.
Огласите весь список, пожалуйста
Официально суть процесса выглядит следующим образом. «Банк предлагает застройщикам совместные программы, в рамках которых клиенту предоставляется субсидированная ставка. Партнер выбирает размер и срок действия дисконта, доступного для покупателей его квартир. Скидки применяются как в рамках базовых программ, так и по госпрограммам», – излагается в релизе ВТБ.
«Партнер смотрит, какую минимальную ставку он может дать своим клиентам, соответственно, субсидируя банку разницу», – разжевывает Светлана Четина.
Обратили внимание? Во всех таких «партнерских» продуктах субсидирует ипотеку не банк, а сам застройщик. Из своих – то ли ранее накопленных, то ли позаимствованных у того же банка – денег.
И в кулуарах один из банковских менеджеров выразился более откровенно: «Всё субсидирование строится на том, что застройщик увеличивает стоимость квартиры на размер выплачиваемой банку комиссии. И соответственно, покупателю предлагается более дешевая ипотека».
Опять же стоит подчеркнуть: застройщик здесь не занимается благотворительностью. Он субсидирует ипотеку, но соразмерно поднимает цены на продаваемые квартиры. При этом покупатель автоматически лишается скидок в рамках акций и дисконта, обещаемого при единовременной покупке или приобретении квартиры в ипотеку по обычным ставкам.
Таким образом, в цену квартиры, на которую предлагается субсидированная ставка, уже заложены расходы по строительству объекта, возведению инфраструктуры, процентам по проектному финансированию и отдыху собственника стройкомпании от трудов праведных на Канарах.
Или вы поверите, что он готов работать себе в убыток?
А компот?!.
Проще говоря, в итоге покупатель в деньгах ничего не выигрывает. А рынок получает номинальный, не подкрепленный реальным спросом рост цен. Что, кстати, подстегивает панику потенциальных покупателей: «Покупай сейчас, завтра цены будут еще выше!!!»
И это второй, даже более острый минус подобных программ.
Но есть и некоторый плюс. Продолжим штудировать релиз ВТБ: «Для застройщиков подобные условия становятся возможностью активнее реализовать свою недвижимость, а для клиентов – снизить финансовую нагрузку в течение определенного срока выплаты кредита, особенно на первом этапе, когда семейные траты возрастают».
«В принципе, для клиента это удобно, потому что за счет низкой ставки он получает более низкие ежемесячные платежи, – опять же переводит на человеческий язык затронутый посыл Светлана Четина. – То есть в целом за весь срок гашения ипотеки – не один десяток лет – заемщик истратит не меньшую сумму, чем при обычной ипотечной ставке. Но ежемесячные траты окажутся более комфортными».
Иначе говоря, когда новая квартира только приобретается, на счету каждая копейка. Например, квартира куплена, но дом достраивается, и пока приходится снимать другое жилье. И в этот момент низкая ипотечная ставка – во благо. Но потом кредитор всё равно свое возьмет.
«Это вынужденная мера, и в какой-то мере застройщик берет на себя функции государства, чтобы расширить клиенту возможность входа в сделку», – добавляет Ирина Петрова. «Для застройщика это выход на аудитории, для которых принципиально важным является платеж, – включается в обсуждение начальник отдела продаж „БФА-Девелопмент“ Светлана Денисова. – Это не от хорошей жизни, это симптом совсем других реалий».
У вас несчастные случаи на стройке были?
Большинство сегодняшних потенциальных заемщиков, поскольку тогда не особо интересовались, не помнят, что первая волна засилья совместных программ банков и застройщиков в России пришлась на 2016–2017 годы. Тогда такие ставки назывались «маркетинговыми».
На первые пару лет клиентам предлагалась ипотека под 6–8% при обычной ставке 10–11,5%. Но ставки тогда снижались, и соискатели в ответ на предложение всё чаще возмущались: «Да меня здесь просто разводят на бабки!» В общем, названные продукты ушли в небытие.
Кроме того, ожидалось, что с победой проектного финансирования уже сами банки разработают некие скидочные варианты для «своих» застройщиков. Но на банки где сядешь, там и слезешь, тем более что всерьез проектное финансирование по стране выдает всего десяток банков.
Остальные получили допуск у Банка России на эту услугу для галочки и в реальности даже не открыли соответствующие должности в офисах. В общем, конкуренция остается ниже плинтуса, и можно не суетиться. Застройщики сами придут.
Таким образом, с пандемией субсидирование вернулось в отечественную ипотеку только благодаря стараниям строителей. А банки реализовали принцип «Если безобразие нельзя прекратить, то его нужно возглавить», опять же не вкладываясь деньгами, но унифицируя предложение и «бесшовно» соединяя с другими продуктами. Например, как банк «Санкт-Петербург» – с семейной ипотекой.
Текущая же популярность таких программ у граждан легко диагностируется.
«Взлетевший спрос на квадратные метры у населения не означал и не означает общее благополучное настроение покупателей. Это скорее вынужденные покупки с целью защитить свои накопления именно потому, что все ожидают дальнейшего удорожания жилых объектов», – комментирует Светлана Денисова.
Цинично говоря, застройщики монетизируют страхи покупателей.
Тем не менее с этой точки зрения участие покупателя в программе застройщика не выглядит безрассудством. Если все согласны с прогнозом, что квадратные метры продолжат дорожать, то сегодняшняя покупка, пусть и с повышенными тратами в будущем, обещает стать более выгодной, чем любая завтрашняя покупка.
Ах, ты зрячий?!
Иногда приходится слышать, что тот или иной застройщик субсидирует ипотеку без повышения цены на объект. Дескать, кредиты субсидируются исключительно из сумм, которые полагались бы клиентам как скидка, если бы те брали ипотеку по обычной рыночной программе. То есть сегодня со ставкой около 9%, завтра – около 10%. И, дескать, сами проверьте на калькуляторе – субсидируемая ипотека в итоге обойдется на несколько миллионов дешевле.
Может быть, это иногда и случается. Но если потенциальный покупатель поищет аналогичные объекты у другого застройщика, не применяющего маркетинговые ставки, то вполне может найти более приемлемый по итоговой цене вариант.
Бюллетень недвижимости, 11.01.2022
Игорь Чубаха
